开盘-第26章
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雷磊因为市场部缺失被迫接受了许多不属于他的工作，也因为不属于他的工作触犯了公司的限令，最终又因为市场部而免于被开除，不得不说都是天意。
除此之外，有关报纸广告和网络广告的商业维系、走合同关系、催付款等等一系列杂务几乎都是其他部门代劳了，财务部经常做出左手催账右手付账、招标采购部也差不多，这些效率上是快了，可是并不符合公司的规范要求。
张微听完每个部门负责人提出的问题，脑袋也有些发疼。
也不知道是谁的意见，居然把市场部的工作拆分的支离破碎，而不是按照通常的办法先移交给营销策划部，这让她后期整合起工作来也会多出许多困难。
待发言到了投资部和开发部这里，两个部门大概是得到了童威的授意，对张微的工作都非常支持，不但将自己手中有关“招标、拍卖、挂牌公告”的土地信息都整理了出来，而且提出了不少指导意见。
“以我之见，市场部刚刚成立，仓促间突然多出这么多工作恐怕力有不逮。各位手中被移交的工作大多是维持性工作，并不怎么紧急……”
投资部的经理态度诚恳地说：“但我们投资开发一线，因为市场部缺失的关系，已经有一年多没去竞拍任何一块土地了。所以，我希望市场部能优先将拿地任务当做下阶段的工作重点。”
开发部也迎合道：“必须要先把拿地推上日程！因为董事长的谨慎，我们的土地储备一向很紧张，现在已经没有储备用地了。众所周知，没有土地就没有项目，没有项目就没有工程，没有工程就没有楼盘，没有楼盘就没有销售……”
“而没有销售，就没有收入！”
开发部负责人的语气斩钉截铁。
财务部的负责人听着频频点头，其余几个有关部门的负责人也开始交头接耳。
“我不同意！”
销售部的王娜突然拍了拍桌子。
见所有人看过来，王娜将嘴凑到扩音器旁，提出了反对意见。
“投资部和开发部、工程部都希望能够快速展开拿地进程不假，但你们都忘了张微经理并不是做市场出身，而是做销售出身的。贸然涉足她不擅长的领域，最容易出现错误，尤其现在市场部刚刚设立，部门的下属……”
王娜转过头看了后面的江山一眼，直言不讳道：“在我看来，都不靠谱！”
她的话可以说极其不客气，从上到下的专业性都受到了质疑，会议室中顿时哗然。
“这么一群没经验的新兵，自己的市场判断都不足，还要提供市场依据给公司参考，给出来的意见怎么能用？”
王娜根本不给张微开口的机会，连珠炮似地继续说：“就如开发部经理所说，如果一块地拿的不好，有了土地也没好项目，最后就是白白浪费钱。还不如依照董事长的精神，宁缺毋滥，否则盲目拿地，不是浪费公司的钱是什么？”
“有我们这些经验者在一旁协助，怎么会盲目拿地？你当我们这一年多来关注土地信息的人都是在吃干饭吗？”
投资部的负责人反驳。
“我还是建议市场部先从可以随时调整的销售任务着手，先服务好市场，再根据市场反馈确定拿地方案。”
王娜翻了个白眼。
“而不是什么急干什么。”
“说到底，你们是质疑张微的专业性，如果张微可以证明自己有足够的市场判断呢？”投资部和开发部的总负责人童威突然开口。
“如果张微证明了她已经对本市的房地产市场和现在的国/家/政/策有了自己的见解，是不是就可以打消销售部的疑虑，而不是仅仅将市场部当做一个服务支持部门？”
“童总，恕我直言，市场部好像应该归在营销线下，这些话应该由我来说吧？”
一直坐在王娜身边没说话的黄总幽幽说道。
“市场部是集团的市场部，为整个集团服务，而不是你的市场部，我的市场部，营销的市场部，投资开发的市场部，更不是奇正的市场部……”
童威气势丝毫不弱地维护着张微：
“我相信董事长也是这么想的，才没把市场部的新办公室放在营销所在的四层，或是投资开发所在的六层。”
“我觉得，现在应该争论的不是市场部的归属问题，也不是市场部下阶段的工作重点是什么，而是市场部自己对自己的定位。”
程万里拍了拍话筒，开口提出自己的意见。
“我相信张经理已经有了自己的理解，对吗？”
刚才那种情况张微实在不好开口，否则一个不好就像是站队，此时见程万里解围，她感激地看了程万里一眼，立刻站起身来。
“是的，正如王经理所说，我在加入连成之前的工作经历决定了我对销售更为了解，但销售和市场有时候是共通的，所以隔阂并没有诸位看起来的那么严重……”
张微拿起自己这几天做出的各项市场报告，胸有成竹地向诸位负责人点头示意：
“能否请诸位同僚给我一些时间，听一听市场部目前对市场的看法？”
张微在本市房地产界也算是个名人，连成集团里有不少人都久闻大名，再加上她是新来的，不好当场拂面子，就连神色最不好的黄总都没有阻拦她，反倒叫小叶给她递一支激光笔。
她以前所在的奇正是乙方公司，被甲方公司刁难是家常便饭，被当面这样怀疑专业性更是经常发生的事情，此时激光笔一入手，电脑PPT一打开，张微整个人温和的气质陡然一变。
恰似绝世剑客拿到了自己的剑，书圣提起了自己的笔，站在投影幕前的张微自信的犹如这个领域的王，带着当仁不让的自信。
她早就有准备而来，带领江山跑遍本市楼盘的时候又积累了实地经验，可谓是理论实际相结合，将这一年多来的房地产市场分析的条理清晰、论据合理。
“……由于本市外资企业纷纷南迁越南、老挝等地开设加工厂，接下来很长一段时间内，本市外来人口的增长不会再如前几年那般迅速，加上本地限购等国家政策的改变，本市的房地产市场可以说迎来了一个小寒冬……”
张微顿了顿，“不过，正如之前王经理所说，现在的市场已经不比以前了，反倒又有了新的机遇。以前资本是一窝蜂涌入房地产市场，导致房地产市场极为混乱，而现在大浪淘沙，热资撤出后，像我们集团这样早早做好并购整合的全能型房企更容易迎接各项挑战，更别说我们还是本地的企业，拥有本市业主最认可的销售团队和物业团队，更容易被市场接受……”
“所以，我认为，我们公司接下来的市场工作不是如何销售新的房产，也不是立刻去拿地，而是如何根据市场的变化进行公司转型。”
“转型？”
财务部的负责人难以置信地说：“我们要转什么型？”
“从高端走向刚需的转型。”
张微微微颔首。
“我们公司花了这么多时间才打出‘连成所出，必属精品’的牌子，现在突然转向刚需市场？这不是自跌身价嘛！”
另一个负责人嗤之以鼻。
“外资离开了大半，没有新的资本进入，也就没有那么多高素质的业主，而本市的高端市场已经基本饱和了，很多高端项目都纷纷转向‘养老地产’、‘教育地产’也是因为如此。这时候我们还硬撑着‘高端之王’的面子不放，在接下来的房市寒冬中注定要被遗忘。”
张微翻开一张PPT，列举出连成集团所开发的所有项目。
这些都是连成最骄傲的项目，也是连成对外最有利的企业名片。
“诸位知道本市的市民提起连成集团最多的印象是什么吗？”
张微环视四周，微笑着问。
几个经理面面相觑，说出了不少猜测。
“不，不是质量好，也不是地段佳，而是贵。”
张微摊了摊手。
“贵，很贵，特别贵。”
第28章 市场转型
连成集团有着历史条件遗留的优越性； 在房地产市场快速扩张的时候拥有了大量的稀缺资源； 不是他们的产品质量和服务条件赢得了好的口碑，而是这些稀缺的资源造就了他们的成功。
这种成功是不可复制性的； 因为同一块地不可能有两个主人。所以说连成的成功是必然的； 并不是真正实力的展现。
在房地产快速发展扩展的时代； 一个本地企业手中握有大量市中心繁华地段的土地； 开发出来的自然不会是低端楼盘； 因为它的价格必须对得起它的不可复制性和稀缺性。
但现在的问题是，连成积攒下来的地都用完了； 而市中心地段也已经被开发的饱和了，除非再遇见一次“老城改造”； 否则不可能再有新的土地。
如果本市是北上广这样的大城市； 每年涌入的人口支持也足够支撑他们打造出新的商业中心和高端项目； 但本市现在也在由密集加工业城市往尖端制造业转型，这就决定了外来人口不会大量增多，房产市场最后会渐渐趋于饱和。
当连成集团没有再拿到核心地段； 又没办法发展新的客户群的时候； 这种“高端”的形象是很危险的。
在场坐着的大多数都是房地产资深营销人士，也是经历过无数次国家调控和市场波动的精英，所以张微只是轻轻一点现在的盲区； 立刻都明白了她说的“贵”是什么意思。
张微其实也是咨询了从事金融业的丈夫很多问题才得出的这个结论，此时说起连成集团的危险； 语气中就带着许多担忧。
“‘贵’是我们集团开发的房产给所有人的印象。如果高端项目够多、本市的优质潜在业主够多； 这自然会拔高我们楼盘的调性； 成为富人区、本市‘高大上’的象征……”
“可现在的问题是之前的市场工作根本不到位，老百姓提起连成除了贵竟想不到其他特点，这个贵就是很危险的，是缺乏事实依据支撑的一种心理障碍。若不能解决掉这个问题，以后无论我们开发什么楼盘，都会导致很多本来有实力成为我们业主的潜在客户群，根本连售楼部都不会踏进去。”
张微连续翻过好几张PPT，上面列举出了房地产公司许多转型失败的例子。
“外来人口停滞增长的时候，房市必定会从外来人口往本地刚需过渡，但鉴于我们集团项目一贯示人的形象，贸然转向刚需也有很大的风险性，我的建议是……”
张微定格最后一张PPT。
上面只有几个大字。
“本市改善型住房群体。”
看到张微的PPT报告，黄总露出一个耐人寻味的表情，立刻和身边的程万里讨论了起来。
王娜看了眼只顾着和程万里讨论的黄总，又看着正在做报告的张微，握着杯子的手不由自主地握紧，眼神中流露出不甘的神情。
“张经理，那这和你们市场部接下来的工作有什么关系么？”
建安公司的副总提出自己的疑问。
“难道我们整个公司的经营方向还要因为这个发生转变不成？”
“不，不是这个意思。一个项目如何定性，其实是一种市场行为，和定价与宣传策略有关，和建筑开发无关。一个楼盘
