4372-博弈-第27章
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考勖媲埃垂嗟匾姓逃诜康夭灰恍┲械褪杖胝�20年乃至30年人生的大部分收入，被住房按揭还款套住；银行在房地产开发、建设，乃至按揭回收这个漫长的时间内，承担了严重风险。与之相对应的是，房地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内使其利益得到保证，而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。熊培云在《改革，我们正在过大圈》中也说到，今日房地产已经严重绑架中国经济。
把工薪阶层绑上了房价博弈的战车。《工人日报》刊登《谁把工薪阶层绑上了房价博弈的战车》的文章说：如果虚高的房价没有陷入今天这样四面楚歌的尴尬窘境，房地产大鳄们可能根本顾及不到城市中最为庞大的中低收入人群。眼见着房价摇摇欲坠，这些出手阔绰的老板们突然变得体恤民情起来，异口同声地指责政府调控房价最终只会伤害中低收入阶层，不仅“让穷人买不起房子”，还会让工薪阶层现有的房子大幅贬值，家庭资产急剧缩水。正是在这样的背景下，工薪阶层被房地产大鳄绑上了房价博弈的战车。反对政府调控房地产市场的声音威胁说，房贷调整对有钱人影响很小，负担主要集中在中低收入阶层民众身上；增加首付同样限制不了高收入者，只会让工薪阶层买不起属于自己的房子；一旦房价下跌，房产贬值对老百姓打击更大……所有的论调都可以归到同一个目标，那就是阻止更多的后续调控政策出台，拼命保住自己辛苦吹大的房地产泡沫。
国家随时可能被强者绑架。经济学家赵晓在分析两税合一中的利益博弈时使用了这样的说法。赵晓指出，迄今为止仍然缺乏透明、有法可依的一整套政策博弈系统，这使得国家随时有可能被强者绑架，并使弱者无处可以申诉，最终的结果便是“强者恒强、弱者恒弱”。而《亚洲时报》在评论中国的房地产新政时，更用了中央政府与利益集团对决的字眼。该评论指出，近日中国中央政府七大部门联合出台“房产新政”，打击炒地并禁止期房转让，这表明政府与制造中国房市泡沫的利益集团现已进入最后的厮杀阶段。虽然中国中央政府已表明了打击房地产泡沫的决心，但各地方诸侯在此阶段仍是按兵未动，而中国各房地产的热点也未有明显的降温迹象，地方的金融负责人在传达中央意见的同时，更有“话中有话”的情况。中国当局强势出台行政指令冷却房市，显示中央欲巩固这次冷却炒风的成果，也突显了这场没有硝烟的战争，已经到了最后攻坚阶段。
《博弈》 第二部分房地产博弈之五（2）
曾经有评论说目前中国的房价已经开始政治化，这当然是有道理的，但是，上面带有很强政治性色彩的字眼所表明的，更多还是经济上利益博弈的内涵。在直到今天还没有最终结果的房地产博弈中，由于上述挟持、绑架、要挟等博弈手段的使用，使得目前这场博弈的过程进一步复杂化，这种复杂化的直接表现之一，就是政府在房地产调控中不得不多有顾及，既要投鼠又要忌器。
投鼠忌器之一，是将房地产调整与整个经济捆绑在一起。房地产是一个上关国计下涉民生的产业。特别是近年来，房地产在整个国民经济中的分量越来越重。于是威胁者说，如果由于政府调控而使房地产进入低迷状态，会影响整个国民经济的发展。比如说，如果房地产处于低迷状态，与房子相关的建筑、材料等行业就会受到波及，这对整个城市经济的发展，甚至每个人的生活质量都有影响。
投鼠忌器之二，是房地产调控可能导致金融危机。一项统计数据显示，2004年上半年，在中国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有25万亿元。而在这17万亿元贷款中，以房地产及土地抵押的贷款，要占到50％的比重。金融业就在房地产热中处于一种多少有些尴尬的状态。有人说，在上海，银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。这是因为，地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账”。对于购房者来说，微薄的资本金承担不起多套房产的贷款，而二手房市场又无法快速变现，于是，市场就会出现投资客无可奈何之下“抛盘”给银行的断腕之举，而这种情况已经在一些地方个别地出现。20世纪90年代后期亚洲金融风暴的教训人们还记忆犹新，而今天金融危机可能性的阴影也挥之不去，这就使得政府在对房地产进行调控时不得不谨慎万分。
投鼠忌器之三，是导致居民财产的缩水。普通民众由于拥有住房情况的不同与房价及其变动的关系也大不一样。人们经常使用“纸上富贵”的说法来形容拥有住房的人的财产变化。但这种“纸上富贵”却是房地产博弈中的一件利器。于是，人们就常常见到这样的一种说辞：如果政府硬性把房价压下来，即使广大普通市民也未必同意。因为好不容易自己的不动产财富增加了，现在成为百万元户“身价”的人了，现在又要“缩水”，变成几万元或几十万元“身价”的人，谁会情愿？建设部某官员就说：“实际上，现阶段房价下跌不一定就是好事。如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致所谓‘理性违约’，由此带来的金融风险和社会负面作用可想而知。”正因为如此，大部分拥有住房的民众尽管短期内没有卖掉自己住房的可能性，房价的变化与他们没有现实的关系，但在房价的博弈中却成了实实在在的砝码。
如果我们将20世纪90年代中期海南等地房地产泡沫破灭之后刚刚形成的房地产集团使用的博弈手段、2003年房地产集团反对“121文件”时使用的博弈手段与今天这次房地产调控中所使用的博弈手段进行一下简单的比较，就可以很容易发现：其所使用的博弈手段，在不断丰富。在海南等地房地产泡沫破灭之后，房地产集团所使用的手段还仅仅是鼓动一些学者一般性地倡导政府要放松银根，很少直接涉及房地产，大体是一种旁敲侧击式的博弈；到了反对“121文件”时，就已经直接面对主题了，但方式主要还是呼吁，至多是上书。而在这次房地产调控中，硬碰硬的实质性博弈开始出现了。
而利益博弈手段的变化，在形象地表明，我国社会中利益博弈开始进入一个新的阶段。如何看房市中的需求博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第三部分如何看房市中的需求（1）
如何看房市中的需求
需求，是这次房地产调控中被人们经常提及的一个重要因素。如何看待这个需求，涉及到对调控前房地产价格的泡沫程度、调控的可能结果以及调控后房价可能走势等一系列重大问题的判断。而且，在有关的争论中我们可以发现，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于对需求的不同看法。
首先，旺盛的甚至是过分旺盛的需求是调控前房价快速上涨的基本原因，甚至也是在调控中一些地方房价依然坚挺的基本原因，这应当是一个不争的事实。问题是如何看待这个需求。
如果我们将这个旺盛的需求放到两个有关的背景中去看，就可以透视其背后的一些微妙之处。
第一个背景，是目前城市居民住房的现状和房地产业所处的发展阶段。我原来曾经指出过，从20世纪90年代初期开始，中国房地产进入一个非常规发展的时期，其基本的动力就是此前的欠账或补课。到2003年，全国城镇人均住宅建筑面积已经达到2367平方米，户均住宅建筑面积达到7742平方米，户均成套住宅套数达到083套。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的数据表明，中国房地产“补课”的任务已经基本完成。而由于房改的结束导致的大规模集体购房的终结，“补课”造就的需求潜力大体释放完毕。现在的问题就是，在城镇户均成套住宅已经达到083套之后，为何出现了足以推动房价扶摇直上的巨大需求？甚至这个需求比“补课”期间还要旺盛？
第二个背景，是国内其他消费品市场的长期低迷和疲软。自20世纪90年代中期之后，内需不足、市场疲软就开始成为困扰我国经济生活的一个严峻问题。不但在经济增长低迷的时期是如此，甚至在经济过热的时候也是如此。不然，就无法理解为什么我国的经济增长会如此严重地依赖对外出口，为什么我国经济的对外依存度会达到70％以上。在几乎各主要消费品种类都处于供大于求的情况下，商品房却出现热销，甚至在一些地方出现争购，出现几千人为购房而彻夜不眠地排长队，这无疑构成了一道独特的风景线。问题是，为什么在许多商品都滞销的情况下，房子却供不应求？难道是许多市民在其他方面的需求都开始处于饱和状态而独独缺少的就是住房？
考虑到这两个背景，人们需要弄清楚的问题就是：这股巨大的需求究竟来自何方？因为这中间尽管有房地产商炒作的因素，但炒作也是需要前提和条件的。
有人用近年来我国经济的持续增长以及居民收入的明显增加来说明经济增长对住房需求增长的推动。但这样的解释很难经得起仔细的推敲。姑且按照有关论者自己提供的数据，1998~2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长85％；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长86％。但即使是拿基数已经比较高的2004年来算，86％的增长幅度意味着人均可支配收入只增加了750元，这相对于目前国内高企的房价来说，微不足道到几乎可以忽略不计的地步。有论者还论证说，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加，如2003年，全国城市房屋拆迁量约为14亿平方米，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，也达到相当规模。但我们都知道，城市中拆迁户的更现实的去处是郊区的低价房，他们很难构成不断攀升的高价房的消费主体。而城市化就更不是如同某些房地产商所说的成为推动房地产需求的现实因素，因为大量农村人口进入城市，大多是以打工（或做小生意）的方式实现的，由于事实上两个劳动力市场的存在，打工者的工资相当低。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入，几乎形成不了现实的购买力，以此来解释城市中旺盛的购房需求，显然是极为勉强的。
于是，可以得到的一个结论就是，现在买房子的主要是有房的人。房地产业经常流传这样一个说法，有房的人才买房，没房的人不买房，大体可以印证这个结论。有房的人买房，又可以进一步区分为改善住房者和投资投机者，或是两者兼而有之。根据有关方面的数据，在长三角部分城市，投机性购房大约占2
