4372-博弈-第25章
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房地产泡沫化提出警告的时候，这些地方政府的领导人仍然坚持本地的房地产发育健康，房价是正常的。而且，在游资形成的炒房团已经在一些地方兴风作浪的时候，一些地方政府的领导人甚至公开向游资发出这样的召唤：欢迎炒房团来本地加入房地产的发展。这几乎与直接呼吁炒房没有什么差别了。
投资性资金，则是在这次房地产热中出现的第三个利益主体，而这个主体又分为海内海外两个部分。有人观察到，在上海的买房资金中，四成来自海外，三成来自国内游资，三成属本地资金。即使本地资金，多数也以炒作为主。对于国内的游资，人们比较熟悉，近几年来，由温州商人刮起的炒房热席卷了国内的许多城市。先是在杭州和上海，然后温州炒房团的足迹开始遍布全国的多个省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。所到之处，房价基本都上了一个台阶。有报道说，这些年温州至少有10万人在参与全国范围内的投资性购房，用于购房的资金量在1000亿元以上。也有人士估计，实际上数字可能比这要更大。而海外游资则更为神秘。雷曼兄弟证券公司指出，估计目前有近12万亿元人民币的海外游资进入内地市场伺机炒作，其中一部分进入了房地产市场。国家外汇管理局发现，在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。根据国家外汇管理局的调查，海外游资炒作中国境内房地产，主要以两种形式运作，一种是以个人名义在中国境内以10套、数十套的规模买入房产，拉高价格；另一种是以贸易活动或者直接投资的名义，暗中却用作购买房地产资产。
最值得注意的是，在这次房地产调控中，成为直接打击对象，或者成为这次房地产热牺牲品的，便是这些游资。以最引人注目的上海为例，这次对于房地产的调控，有几个明显的特点。首先，是力度非常之大。最近上海出台的房地产调控措施，被认为是出手最狠的，以至于出现了上海的房价一天下跌600多元，两个星期中下跌1200多元的“奇迹”。根据2005年4月4日的一则报道说：上海“房产之窗”新房监测系统数据统计显示，从上周开始，上海全市住宅成交均价为8737元／平方米，较上上周已经下跌了138％。第二，时机还算及时。虽然已经有一些普通市民卷了进去，但总算赶在大部分房子还没有到这最后一棒的时候，敲响了停止的锣声。第三，投机客成了这次调控的最大输家。在新出台的种种措施之下，二手市场出售难度增加，造成了炒家想割肉出局都不容易的局面。第四，保护了有关方面的利益。房地产商如果说有损失，也只是不能再享受反常的高利润了，而并没有很多房子压在房地产商手中。由于规定二手房出售时要还清银行贷款，大部分的银行风险也就转嫁到了炒家的手里，银行的利益得到了保护。
其实，游资成为这次调控的牺牲者毫不令人惊奇。除了要到中国兴风作浪的海外游资是必须打击的之外，目前的利益联盟关系也决定了只能是这个结果。房地产力量强大而且与地方政府已经形成了较为稳固的联盟关系，银行是政府自己的，只有游资是个孤单的行动者。别看为了炒高房价的时候，地方政府向他们频频招手，但他们与地方政府没有稳定的联盟关系，而且这个力量神神秘秘，打一枪换一个地方，也很难与谁形成稳定的联盟。由此来看，游资就成为最合适的调控牺牲者。房地产博弈之三：另一方的主体与博弈博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第二部分房地产博弈之三
房地产博弈之三：
另一方的主体与博弈
如果说这次房地产热中强势的一方主要是由房地产开发商、地方政府和投机者组成的话，那么，另外的一方则是失地农民、城市中的拆迁户和普通的购房者。而在这两者之间，用最近流行的经济学术语来说，存在一种事实上的财富掠夺关系。
掠夺始于土地的获得。在这方面，我们可以先看一些基本的数据。一是征用土地的规模：从1996~2003年底，短短的7年间，我国耕地面积已经由195亿亩锐减到1851亿亩，其中相当一部分为非农建设用地。二是土地征用的方式：在1987~2001年间，全国非农建设占用的3300多万亩耕地中近七成是政府用行政方式征用的。三是政府将征用来的土地出让给开发商的方式：据国土资源部的数据，2002年以前，全国通过招标拍卖挂牌出让土地的面积占有偿用地总面积的比例，只有2％~5％。也就是说，全国95％以上的土地是通过协议出让的方式供应；在明确规定经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让的国土资源部11号令开始实施的2002年，全国土地使用权有偿出让的面积为124万公顷，其中仍有85％的土地是协议出让。四是从农民头上获得的极差地租的数量。在过去20多年中，由此形成的全部级差地租约2万亿，而这当中有相当一部分是在最近几年中实现的。这个数字，既可以看作是国家损失，也有相当一部分可以看作是失地农民的损失。
再贴近看一下其中的具体环节。据中国土地勘测研究院的计算，在2000年，全国土地使用权出让的收入，平均为每亩1297万元，而使用权转让、流转的收入平均为每亩2347万元，招标拍卖的收入平均为每亩3567万元，也就是说，协议出让土地与招标拍卖挂牌出让土地的收入相差2~3倍。以2002年为例，有偿出让的124万亩土地中，倘以50％为经营建设项目用地计算，即62万公顷土地必须全部采用招标拍卖挂牌出让，那么当年国库就少收了1000亿元的应得土地收入。据估计，1998年后每年仅土地协议转让与招标拍卖挂牌转让土地价差一项，国库每年损失逾千亿元。逾千亿元的概念是什么呢？大约相当于在农村实行两年九年制义务教育的费用，而这个农村九年制义务一直因财政的原因迟迟无法实行。
在土地被大量占用之后，许多农民都面临着“种田无地，就业无岗，低保无份”的境遇。据保守的估计，目前圈地运动造成无地或人均占有土地不足03亩的农民约4000万人。根据现行《土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10~16倍，最多不超过30倍。按照这个标准，对农民的补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩15万~35万元之间。九三学社2003年进行的一项调查表明，在目前全国4000多万的失地农民中，有60％左右的生活十分困难，有稳定经济收入、没有因失地影响到基本生活的只占30％左右。而这种征地的过程是相当不规范的。1999~2002年，全国立案查处土地违法案件达549万件，涉及土地面积122万公顷。仅在2002年，全国共发现土地违法行为140254万件，涉及土地面积3145759公顷，其中耕地148726公顷。2003年，土地违法行为上升至168万件，其中地方政府犯罪占了绝大多数。
与农民土地大规模被征用形成鲜明对照的，是开发商大量囤积土地。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备170万亩，但囤积在开发商手中没有开发的就有70万亩。这样就可以使开发商坐地获得暴利。而且有报道指，在第三次“圈地运动”所圈占的土地中，有45％左右处于闲置状态，不少在20世纪90年代初第一次“圈地运动”中圈占的土地，至今还仍是荒草萋萋。
农民不仅为房地产提供了廉价的土地，而且为建筑业提供了廉价劳动力。有统计数字表明，目前全国建筑用工4200万人，其中农民工有3200多万，占到八成左右。在一些房地产发达地区，这个比重还要更高。来自北京市总工会的资料显示，目前北京建筑业民工达89万人，是来京务工人员中的最大群体。根据某市的统计数字，在2003年全市22026名农民中，建筑业所用的农民工达11337人，占农民工总数的51％。而从私营企业的行业薪酬统计中发现，工资最低的就是建筑安装业，不到私营企业平均工资的一半，而且低于国家规定的最低工资标准。但就是在这个平均工资水平相当低的行业，拖欠工资现象却是最严重的。据全国总工会的数据显示，目前全国进城务工的农民工被拖欠的工资估计可能在1000亿元左右，其中建筑施工企业占拖欠农民工工资案件的70％。据北京市属几大国有施工企业调查，2003年总体劳务费结算率在50％左右，有些单位只有30％左右。全国建筑企业２００３年内拖欠农民工工资１６１９３亿元。
利益受损的另外一个群体，就是城市中的拆迁户。近些年来，一些地方强行拆迁、野蛮拆迁、违法拆迁，甚至动用黑社会拆迁、动用警力拆迁的事件相当普遍。背后起作用的当然都是利益因素。由此，拆迁也就成为社会矛盾冲突的一个热点。根据一些零星片断的上访数据，我们可以看到，在2003年前8个月中，国家信访局收到拆迁上访信件11641件，比2002年同期上升50％；上访人数5360人，上升47％。建设部的数据则表明，2004年上半年征地拆迁上访超过上一年全年总量。截至2002年6月22日已有4026批、18620人，其中集体上访905批、13223人，个体上访3121批、5397人，已超过上一年全年的3929批、18071人。对于其中相当一些拆迁户来说，拆迁意味着一种剥夺的过程。值得注意的是，拆迁中的受损害者不仅包括城市的下层，也包括了一部分中产阶层。某大都市一个项目的拆迁过程被人们称为“一个中产阶级社区”的噩梦。他们所居住的小区，在没有履行合法程序的情况下，被强行拆毁。而从该小区250户居民的职业构成看，大多数从事的都是公认的“受尊敬”的职业，有高等法院法官、局处级干部、军官、警官、医生、教师、作家、民营企业家、外资企业高级职员等。但即便如此，也没有避免被强行拆迁的命运。
低价征用的土地，用工资低廉的农民工建起的房子，却成了价格扶摇直上的商品，甚至成为炒作的对象。在这个过程中，受害者当然是购房自住者。对此，城市中的中下层感受尤为深切。在上海，不但普通市民，就是收入不菲的白领阶层，面对不断攀升的房价，也苦不堪言。对于刚刚从学校毕业的年轻白领来说，存钱的速度往往赶不上首付上涨的速度。工作一年，夫妻两人存了三五万元，但首付一年可能要涨八九万。对于相当一些白领阶层成员来说，即使努力买了房子，经济负担的沉重也是可以想见的。有专家指出，随着中国个人消费信贷（特别是住房信贷）规模的急剧扩大，一些大城市的居民已经悄然成为高负债一族。其中，上海和北京的家庭债务最高，分别达155％和122％，已经超过2003年美国的平均家庭债务比例115％。结果，就是生活质量的明显下降。而对于城市中的下层来说，影响则在于，对于不得不买房的人来说（包括拆迁户），经济压力要更为沉重；对于一时买不起房子的人来说，房子离他们将越来越远而不是越来越近；而对于租房者来说，也不会没有影响，�
