4372-博弈-第24章
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可以说，正是从这个时候开始，中国房地产业的方向开始迷失了。在这超常规发展的第二个阶段上，市场的需求本来是在日益多样化，但中国房地产却走上了一条越来越窄的路子，一味追求高品质、大户型、豪宅甚至是超豪宅。最近正在美国访问的上海市长韩正在芝加哥发表了个讲话，其中很重要的一句话是：房子是百姓住的不是用来炒作的。而最近几年间房地产方向的迷失，恰恰也就在这里。如果说在20世纪整个90年代，尽管也有“炒房地产”的说法，也有海南以及其他一些地方出现房地产泡沫的现象，并且在泡沫破灭后引发了严重的社会后果，但总体来说，那时的房地产是以普通人的现实需求为基础的。最简单的事实是，那时的购房者基本是无房户或住房过于狭小者，人们买了新的房子就住进去，住房的空置率相对较低。但在最近这三四年时间里，情况渐渐发生了变化。正如市面上的一句话所表明的，现在是有房的人买房，而没有房的人不买房，因为他们买不起。购房者越来越多的不是以居住为目标，而是以投资为目标。根据2004年年中的资料，上海楼市中投资型买家比例占到了20％～30％，而且这一比例还在上升。在上海中心城区，每平方米楼价上万元的住房50％以上是外省或境外购房者的投资性购房；本地置业者中，也有很多购房者的目的是出于投资。因此很多上海市民开始抱怨说上海已经不再是上海人的上海了。也就是说，这时的房子已经越来越脱离居所的含义，而成为一件被炒作的物品。
如果说在补课阶段一个独特的景观是你可以看到周边的人不断搬到新居里去，在这从最近三四年开始的新阶段中，独特的景观则是你很少见到周边的人乔迁新居，但房子的价格却扶摇直上。人们谈论最多的，不再是谁谁迁入新居，而是房子的价格又上升了多少。于是，房价的迅猛上涨，就成为这一时期最为引人注目的风景。在补课阶段，由于北京大机关集中形成的集团购买力，北京的房价曾位列全国第一。但在炒风渐起之后，上海很快后来居上。2004年3月上海平均房价达到5118元，首次超过北京成为全国最贵，其后一直作为领头羊，带领中国房价迅速攀升。根据有关研究，上海房市是从1998年开始启动的，当时上海住宅平均销售价格3026元/平方米，从2002年开始，上海房价开始如脱缰的野马，越奔越快，尤其是2003年和2004年这两年，市区房价涨幅每年都超过30％。其中，到2004年年底，上海住宅的平均销售价格已经达到5500元/平方米。商品房平均价格为8124元/平方米，静安、长宁、徐汇、虹口等六个中心城区的平均价格均超过10000元/平方米，其他次中心区均价也超过8000元/平方米。2005年1月，上海中心11个城区楼盘均价为9204元/平方米，比去年同期上涨30％，这个月新增供应住宅项目价格超过8000元/平方米的占到50％。
对于不断攀升的房价，人们总是用“有需求”来论证其合理性。说白了，就是有人买就是有需求，卖得出去，价格就是合理。其实，需求有真实与虚假之分，并非只要有人买就意味着有真正的需求。
发生在17世纪荷兰的郁金香狂热，就是一个很好的例子。郁金香本是荷兰一种极为普通的花卉。在17世纪的时候，郁金香成为人们炒作的对象。于是，一些投机商开始大量囤积郁金香球茎，并大肆炒作。郁金香球茎的价格开始猛涨，价格越高，购买者越多。在此背景下，欧洲各国的投机商纷纷拥集荷兰，加入了这一投机狂潮。据说，在1636年，以往表面上看起来不值一钱的一枝郁金香，竟然达到了与一辆马车、几匹马等值的地步。1637年，一种叫“Switser”的郁金香球茎价格在一个月里上涨了485％！一年时间里，郁金香总涨幅高达5900％。如果仅仅从是否有需求，是否有人买，是否卖得出去的标准去衡量，这时荷兰郁金香的价格也是合理的。但我们都知道这是一种病态的疯狂，炒作掀起的狂热并不代表真正的需求。其后的结果可以想见，当人们对郁金香真正的价值产生怀疑的时候，狂热就结束了。很快，郁金香球茎的价格跌到了一只普通洋葱的水平，无数人一夜之间从富翁变成了穷光蛋。
当然，房子与郁金香无法简单地相提并论，但其中的逻辑与道理是一样的。因此我们需要分析，炒作是如何可能的，其社会的后果又是什么。房地产博弈之二：博弈的主体与联盟博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第二部分房地产博弈之二
房地产博弈之二：
博弈的主体与联盟
在对于高企的房价莫衷一是的时候，一家刊物的记者在上海采访时发现了一个有趣的现象：对房价看多者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者；看空者多为新闻媒体（不包括在沪媒体）、投行人士、银行人士和学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿，自成体系，令局外人眼花缭乱。
应当说，上述看法上的分野，在很大程度上反映出利益关系的格局。在上述几方中，除了媒体和研究人员之外，基本都是利益中人。其中相当一批人的看法与其说表明的是自己的客观判断，不如说表明的是自己的主张，是他们对房价走势的希望。
因此，要分析今天的房地产市场及其最近不正常的走势，就不能不对所牵涉的几个基本利益主体及其博弈过程进行分析。
在今天的中国，房地产商已经成为一个发育程度最高的利益主体。这首先是因为，房地产是过去十几年间资源积聚速度最快，同时也是资源积聚规模最大的一个领域。其次，房地产商也是较早以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的一个群体。这个历史要追溯到20世纪90年代初海南等地房地产泡沫破灭之后。当时由于经济过热，特别是房地产过热，政府出台紧缩政策以收缩银根，这样就断了房地产炒作的资金链条。于是，从这个时候起，人们就看到，由媒体或其他机构出面，召开了一系列的研讨会，请一些著名的经济学家出来讲话。这些研讨会的基调大体是：目前中国经济并没有过热，政府应当改变紧缩政策，放松银根。这些研讨会的目的非常明确：政府放松银根，被套的房地产解套。
而房地产集团最漂亮的一次博弈则是在2003年。当年6月13日央行出台121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。对此，有人惊呼：“房地产的冬天来了。”这时人们又看到，房地产商动作频频，各种研讨会相继召开，业内的头面人物纷纷发表讲话，而最重要的一个动作则是在房产商的力推下，工商联邀请众多房产商同心协力，写出一个报告上报给国务院。舆论认为，这个举动促成了国务院18号文件的出台。该文件确认，房地产业是国民经济的重要产业，且发展是健康的，并指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。由此，房地产的“国民经济的重要支柱产业”地位得到官方确认。这一点，对于开发商本身来说可能没有具体的实质意义，但对于地方政府名正言顺为房地产提供支持，甚至为地方政府与房地产商之间的联盟，提供了合法性基础。可以说，在改革以来的20多年中，一个利益集团能够影响甚至改变政府的一项重要政策，这还是第一次。
现在看来，房地产已经开始成为目前中国发育程度最高、影响力最大同时自觉意识也最强的一个利益集团。资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分集中在房地产领域。在中国福布斯２００２年度公布的１００名富豪中，有４０多人涉足地产业。此后尽管不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《２００３年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达３５名。而在2004年《中国大陆百富榜》中，主营行业与房地产有关的“富人”又恢复到总人数的40％。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造就了房地产集团的团体意识和集体行动能力。有一篇报道讲到华远的任志强，说他三分之一的时间用在了参加研讨会、撰写文章参与论战、在各地组织商会活动，为此他一年坐了160多次飞机；采访他的记者说，采访中有一半的问题是讨论国家政策，在很多公开场合，同行们总是期待着他对政府的批判。任志强曾任全国工商联住宅产业商会的轮值主席，他的这种经历、他的企业在业内的地位以及他个人的秉性，都当仁不让地使他成为这个利益集团的领袖和发言人。尽管任口无遮拦的谈话有时引起种种非议甚至抨击，但事实上，除开个别的言语之外，任的作为倒很符合一个强势利益集团领袖的身份。而且应当说，在市场经济中，利益集团的发育是一件正常甚至是必需的事情。问题是如何对利益集团的利益表达进行规范以及对不同利益主体的关系进行平衡。
当然，在一个行政权力仍然处于主导地位的社会中，利益集团的影响力不能随意夸大，利益集团的行动要真正取得效果，最有效的办法是与行政权力结盟。而近些年来在政绩、财政压力以及其他种种因素促发下导致的地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣，则为房地产与地方政府的结盟提供了可能。2005年4月16日，新华社发表了记者包永辉的一篇文章，披露某地方政府操纵地价抬高商品房价格的做法。文章说，江苏一家在全国也算得上重量级的房地产公司老板向他透露，有个城市为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司来当“托儿”，与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高，砸在自己手里吃不消。该市政府一位官员“开导”他：“你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再还给政府。”于是，吃了“定心丸”的这位老板果然创下该市土地出让价的新高。这个案例形象地揭示了房地产集团与地方政府的关系。至于地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。
事实上，最近几年，一些城市房地产价格的扶摇直上，在很大程度上就是房地产商与地方政府结盟与合作的结果。我们搜索一下最近几年有关房地产的消息，就会发现一个现象，在一些房地产价格上涨最迅猛的城市，当地政府的领导人总是利用各种途径向人们传达这样一些信息：本地的房价不会下跌只会上涨；来本地投资房地产会有很好的回报；本地的房地产市场现在是一片兴旺等等。甚至在国内外一些研究机构纷纷对中国房地产泡沫化提出警告的时候，这些地方政府的领导人仍然坚持本地的房地产发育健康，房价是正常的。而且，在
