4078-道路与梦想-第5章
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从此,万科与合作伙伴签署的合作文本也变得厚了起来。
“你们的合作手续是不是太烦琐了?”许多合作者不理解。最不理解的还是合作文本中的“离婚”条款。对方没有我们这样的经历,很生气:还没开始合作呢,怎么就开始考虑分手的事?什么意思啊?太像犹太人了。
富兰克林合同上对万科有很苛刻的约束,做不到将受到如何如何的惩罚。我有些担心万科履行合同的能力。
事实上,担心是多余的。负责此项目的赵晓峰团队尽心尽责,超水平发挥;而且,尽管合同条款非常苛刻,但在具体执行合同中,富兰克林仍在合同的执行上把握着一定的弹性。
在和富兰克林合作的过程,也是万科进一步学习国际化,学习严谨的思维方式和规范化工作方法的过程。
第二章 喧哗与骚动(1988~1994)昂贵的地产行业入场券
1988年的深圳,开发房地产的门槛比现在还高:非建筑行业的企业要想进入房地产开发必须通过招投标,拿到土地才批给单项开发权。
11月,万科参加了威登别墅地块的土地拍卖。
竟投开始,价格一路飙升。最后只剩下万科同另外一家轮流叫价,互不相让,进入白热化。如果不是举牌者主动出价,拍卖官会按50万元升幅叫价。万科是志在必夺!如果对方也是呢?不免暗暗叫苦。对方再次举牌,拍卖官一次叫价、两次叫价,咦,杨海生怎么不举牌?
拍卖官举起槌子。
我本能地抓过杨海生手中的牌子举起,喊了一个跳升的报价。
拍卖官报新的叫价,一次、两次,全场鸦雀无声。
三次叫价,一槌定音。
按照拍卖的土地成本计算,楼面地价已经高于这块土地周边的住宅产品的平均售价。换句话来说,按市场价,把附近的住宅楼买下来,拆掉再重新建的土地成本价都低于万科获得的这块土地的价格。
拍卖现场,我代表公司上台签订土地转让协议。刘佳胜望着我,劈头就是一句:“怎么出这么高的价格?简直是瞎胡闹。不管怎么说,还是祝贺你们。”
进入房地产的敲门砖已经拿到手,只是代价高了些,谁让万科遇到了一位疯子。哪家企业如此咄咄逼人?经查核是深圳争华实业公司,私营企业,老板是湖南郴州人,带家乡子弟兵到深圳创业,捡破烂起家,现在开发工业地产、夜总会娱乐项目。怪不得如此死缠烂打。对方最后手软时,也一定认为遇到了疯子。
当务之急是先应付记者这一关。明天怎么答复记者问?
回到和平路50号。我交代秘书上街,把地摊上有关风水的书全给搜罗回来。通宵阅读论风水的小册子。
第二天对着记者提问,我大谈威登地块的风水龙脉,“你们看到了,地块芦苇茂盛,知道为什么吗?从风水的角度看,聚水,水为财。左青龙右白虎、前朱雀后玄武……”
施工开挖地基,芦苇丛所在位置的地下水不停上涌,止也止不住。威登别墅竣工时,还专门修了一口井,以示纪念。
就这样,2
000万元“天价”,买了一张进入房地产市场的入场券。
一度,万科团队的主流派视这张入场券为“烫手山芋”,建议毁约,“不执行同国土局签订的合同,大不了交些罚金,否则高地价的经营压力太大。”
我认为:不仅不能毁约,还要继续竞标拿第二块地。
一个月之后,天景地块推出,通过投标,万科再次夺得。深圳地产同行再也不敢轻视和万科这只不怕虎的初生牛犊。
第二章 喧哗与骚动(1988~1994)一步脚印一块钱
1990年,特发公司开发的深圳发展中心大厦也已经竣工,它骄傲地屹立在蓝天白云下,堪称高科技和艺术结合的结晶。但对于特发的决策层来说,他们不是在考虑乔迁的日子,而是考虑如何迅速脱手回笼资金,偿还债务。
由于万科天景花园销售的成功,特发有意委托万科销售发展大厦。大蔡组织专业小组对发展大厦进行了仔细的勘查、研究。
从江西景德镇军用飞机制造厂租来直升飞机,郑凯南导演带着摄制组登机,接连数天围绕着特发大厦航拍。售楼书也完成了。万事俱备,只差销售。
根据测算,发展大厦的销售可以为万科带来近1
000万元的利润。
可就在报纸广告刊登的前一天,特发突然撤回对万科的委托,决定自己销售。只好紧急撤回报纸的广告稿,预订的版面改做万科地产的形象广告。
特发的变卦,刺激我做出了令特发意外的反应:你不是自己卖吗?好,成全你,万科这次是买家,购买你整栋大厦。
特发一下懵了。此时的特发老总是王新民,原在国家经委工作,刚到特发不久,还属熟悉工作阶段。上一任的袁陶仁,没做多长时间就离职了。在销售大厦工作中负责的是总经理助理袁春熙,李灏书记的前秘书。
万科自身筹措资金的能力有限,便通过电话联络香港新鸿基证券、香港天安中国和泰国正大集团。新鸿基证券曾是万科股份化的咨询顾问公司,天安中国是万科的发起股东之一,而正大,是我经营饲料时期熟悉的公司。
前两家公司电话里就谈成了结果,各占25%,现在就差正大集团表态。
在深圳高尔夫俱乐部会所约见到正大掌门人谢国民。寒暄之后,谢先生直截了当地问:“王先生,你希望我们占多少股,投资多少钱,告诉我吧。我们信任你。”
谢先生这番话很受用。正是因为过去的一段生意交往,沟通才变得如此顺畅。信用无价呀。
万科牵头,四家联手,正式向特发发出收购大厦要约。参与收购的还有香港的一家财团。
特区发展公司的态度微妙起来,开出的条件逐渐加码。袁春熙助理的砝码明显挪向那家香港财团。
特发管理层的心态是,当年大厦急需还贷,你拒绝上交800万美元的额度,现在竟然反过来要收购这栋大厦。是可忍孰不可忍!不行!宁赠友邦,不卖家臣。结果可想而知:发展大厦的90%产权卖给了香港那家财团,特发公司留下10%的物业作为集团的新总部。
收购发展大厦的行动失败了,但万科新启动的零售业务却顺利开展。万科购买了罗湖商业大厦的四层作为商业大卖场,与北京祥云集团联手开展连锁业务的谈判也在深入进行。而且,90年代初的万科人事政策中对北大、清华的学生不问专业,来者不拒的做法也引来了一位年轻人。这天,和平路50号董事长办公室接待了一位带着书生气的年轻人。桌子上摆放着履历和一份“商业连锁模式”建议书。求职者叫郁亮,北京大学国际经济专业毕业,之前供职深圳外贸集团,见到万科招聘连锁业务的人才广告前来应聘。
第二章 喧哗与骚动(1988~1994)撤退北部湾
1992夏天,北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商,邀请万科参与北海房地产开发。
待我带着郭兆彬拜访帅市长时,帅市长为难地摊开双手:“你们动手晚了,北海市区的土地已经瓜分光了。”在市长过问下,国土局给万科挤出不到3万平方米的两块地,都在新建的火车站附近。
以当时万科的胃口,这样的地块自然不够分量。北海有一个名为罐头岭的山峰,景色很美。登到顶峰,凉风习习。望着山脚下的海湾,沙滩、椰树、海浪。“哎,这一片如何?”“啊,地块已经被中信王军划去了。”
晚饭桌上,我向市长介绍了万科在上海的开发情况后,市长略一沉吟,“这样吧,有一块40平方公里的土地,地价可以象征性地付一点,就算送给万科建设开发吧。”
我对帅市长的表态既感到惊讶又兴奋,在深圳不能实现的宏伟蓝图,在北海可以大展身手了。
返回深圳,召开房地产营业部会议研究帅市长的建议。说来奇怪,在图纸上,40平方公里同500亩地块的感觉差不多。换句话,面对如此巨大的面积,我一点感觉也没有。
为了吃透北海政府对这块土地的规划意图,我邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。
在北海建委会议室,帅市长请两位专家给建委讲课。
汤学义从基础设施投入分析讲起:“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地,‘三通一平’每平方公里需要两三个亿,70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿,也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发,即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜,每平方公里土地也得1。5亿~2亿元,40平方公里就得60亿~80亿元,如果算上地面上的投资,厂房、公建、发电厂、水厂,少说还得80亿,加起来就是140亿~160亿。问题不在投入,更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万,一年的产值不足10个亿,如何支撑这么大规模的基本建设?”
听着汤教授的课,后脊梁浸出冷汗。我侧身对孟大强先生耳语:“这一算如醍醐灌顶,40平方公里的土地不能要啊。”
本来请专家给政府上课,却结结实实给狂热的王石上了一堂课。好在有这堂课,否则万科盲目上马,后果不堪设想。
第二章 喧哗与骚动(1988~1994)超过25%的利润不做
1992年尾,深圳国土局主办了一次房地产沙龙。
作为万科代表,我在发言时明确告诉与会者:“万科超过25%的利润不做
。”
会场哗然。
我解释说:“现在只要手中有一块地,半年还没开发,地价就涨了一倍。低于40%的利润不做的说法由此而来。但这正常吗?万科做贸易出身,20世纪80年代做录像机,也做过200%~300%的利润生意。因为是超额利润,许多公司都进口录像机,供过于求,录像机降价,销售的边际利润就开始下降,甚至利润变成负数。今年,我让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍,赚钱用黑字表示,赔钱用红字表示,结果红字多于黑字。这说明这么多年贸易的结果是赔钱超过赚钱;这也说明市场很公平,先前你怎么暴利赚的钱,之后你都得吐出来,而且还要多吐。
现在的房地产火爆同80年代的贸易何其相似。如果任由下去,一旦市场逆转,利润空间变窄,你怎么办呢?”
哪有不愿多赚钱的发展商?
与会的国土局官员、开发商、新闻记者不明白我在说什么。
有的与会者嘀咕:“唱高调也不是这样的唱法呀。”
还有的更直接:“你赚不到25%说明你没本事。”
1993年第一季度。
地价继续上涨,钢铁、水泥、木材价格翻番。
万科三个工地停工,对方要求增加建筑费用,谈判代表理直气壮:不增加建筑费,开工就得赔,停工被罚款也是赔,但至少落个清净。
预售楼花,如果不能按期交付使用,对万科来说损失的不仅是金钱,还有信用