贝壳电子书 > 文学名著电子书 > 澳洲梦 >

第50章

澳洲梦-第50章

小说: 澳洲梦 字数: 每页4000字

按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页,按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页,按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
————未阅读完?加入书签已便下次继续阅读!



  在澳洲,法律齐全、细致而且非常严密,你要是敢越雷池半步,那你就死定了。
  可以说,基本上不存在关系的疏通和行贿受贿等问题。
  我得再强调一句,邻居的意见(尤其是反对意见)是十分重要的,必须认真对待。
  如何解决邻居的反对声也是一门艺术,通常要恰如其分地招待一下邻居,再给他们详细解释一下你的设计方案,最终让他们认为你的计划没有给他们带来任何伤害和不便,问题就会解决的。
  关于邻居,我这里有一个围墙的故事。
  一次,我在买下来的一块地皮上准备建二十几幢房子,可是有一个邻居提出了反对意见。我便派人上门咨询,原来他只是希望我们在建我们的房子的时候,顺便给他们的房子建一道围墙。他还找出一个很好的理由:我们的房子影响了他的房子的出入与安全感。
  我们权衡了一下,决定满足他的要求。这家人很高兴,就不再反对我们的计划了。因此这个项目的进展就非常顺利。
  当你的建筑计划得到了市政府的批准,你就可以开工建设了。




35开发花园洋房的经验之谈(3)



  在选择建筑设计师和施工队时都是要招标的。在招标的时候一定要切记,绝对不是价格出得最低的就是最好的,你必须要侧面了解这些建筑设计师曾设计了什么项目,这些建筑施工队过去曾建了那些房子,口碑如何,然后才能定夺。
  优秀的建筑设计师或者是好的建筑施工队价钱自然会高一些,但该花的钱就一定不能省,房屋的质量是最重要的,房子卖出去后是有保修期的。
  在澳洲,由于人口稀少,所以,凡是要人亲自干的体力活儿,其工资薪酬都不菲。就是说,澳洲的白领和蓝领的工资差别并不是很大。建筑工人的工资就是比较高的,有些技术行比较强的甚至高达年薪10万澳元,比大学高级讲师还高。我就听说过有一个女大学教授的丈夫是一个建筑工人的事情,这一点都不希奇。
  在中国,建筑工人大部分都是“民工”,能讨上老婆就不错了,哪里敢想娶大学教授呢?
  在选择建筑施工队时,我一般会先选择三到五家来参加我们的建筑招标。他们看了我的图纸和基本要求后,都会给我提供一个建筑标书。这个建筑标书是不用给他们付费的,主要是建筑时间、价格等等。
  我一般都会选择做过很多工程的、有经验的建筑公司。一般我会选择两家进行面谈,感觉一下,然后从这两家中挑选出一家正式合作。
  最后选中的这家建筑公司要给我提供一个正式的合同。然后,我请专业的房地产律师进行审查,并提出有关合同的修改意见。一个星期以后,消除我们之间的分歧和不同点,就可以正式签定合同了。
  签订合同之后,一般要给建筑公司两到四个星期的准备时间,然后就可以开工了。
  一般施工期为六到八个月的时间。
  合同书里最重要的是违约条款,比如超时、建筑质量等等。无论和建筑设计师还是建筑施工队,或者和房屋销售代理公司签订合同,违约条款都必须写清楚。每次签订合同,最后达成的合同文本,都是非常厚的。
  这一点很重要,因为在任何两方以上的人合作时,都要考虑到所有的可能性,尽可能地“把丑话说在前面”。这样一旦出现问题,就可以通过合同里面规定的细则来分清楚到底是谁的责任了,例如因为天气原因的拖延时间是多少天等等。
  建筑施工假如超过了约定的时限,那是一定要支付违约金的。
  签定的合同是一定要达标的。在施工的过程中,我们公司派有专门的工程监理,每个星期都会去工地检查一次。而同时,市政府也有专门的人进行阶段性审核盖章。
  一般的建筑质量保证期是七年,如果在七年内建筑质量出了问题,我们就可以立即和建筑公司对簿公堂,铁定打赢官司。
  当房屋建好以后,接下来就是如何出售了。关键是找一个好的地产销售商。
  地产销售商都很会吹,好象自己是全世界最能干的人。我就曾经碰到一个很会吹牛的地产销售商,他上来就给我吹,说自己如何如何会销售,保证在多长时间给我卖出去多少套房子什么的。可是我经过了侧面的了解,发现不是这个样子,就没有用他。
  这使我想起来我过去开中医诊所的时候,也碰到这样一个宝贝,是个中国人。
  房屋销售环节当中,预售是很重要的。预售可以使资金提早回笼。
  我也是先选择三家,根据他们给我提供的销售方案,最后从中选出一家来。选择的标准是:销售的良好纪录,有3…5年在本地区销售的经验,有较好的销售能力,已经在手上销售的项目不能太多也不能太少。
  一般澳洲的销售商所赚取的利润,在中国房地产销售商看来很没有意思,只有1。5%或者2%的样子。那你一定会问我,我作为开发商,赚取的利润在多少?我告诉你,一般澳洲的居住房屋项目,开发商的利润在15%到20%的样子。你又失望了是吗?要我说,这已经很可观了。在一个各方面法律都特别齐备的国度,是很难通过暴利来发财致富的,现在干什么事情还能够有这么高的回报率呢?
  这一年,除了花园洋房项目外,我还继续投资商业楼。
  这是我的既定方针──两条腿走路。搞住宅开发项目都有一个资金回笼过程,但是写字楼就不同了,买下来后立刻就有租金收入,这些活钱是非常重要的。
  我在地产上的投资分成长线、中线和短线三种。长线就是那些商业大楼,买了放在那里,等着升值。长线可以赚大钱,但是需要大量资金。中线和短线资金回笼快,保证资金流不会中断,或者资金严重短缺。但是要做很多事情,也会有许多麻烦。所以我是长中短三结合。
  由于我在房地产各个项目上的四面开花,一些银行和金融贷款公司,可以说是追着我要给我贷款。我很兴奋,这说明我的信誉好,说明我获得了金融机构的信任,这一点又成为了我做大、做强的关键。




35开发花园洋房的经验之谈(4)



  还记得我在前面讲过的故事吗?我在1996年买我的第一幢商业大楼“霍克大楼”的时候,银行只贷给我300万,还差的那150万我是分期付款给原房主的;而我在1997年打算买我的第二幢商业大楼时,由于筹不到足够的资金,不得不和上海的一家企业合作;可是现在,银行开始追着我要给我贷款了!
  有人追着给你贷款是件好事。中国人的传统是不喜欢欠银行的钱,但是在澳洲,你必须要学会利用别人的钱,尤其是利用银行的钱来达到你自己的最大利益。
  就是说,银行已经肯定了我的实力。
  在花园洋房的开发上我坚持数点:
  (1)坚持开发海边洋房,每一个花园洋房的价格在50万…300万澳元不等,属于中高档,这种产品利润较大,销售也较容易;
  (2)坚持开发实用性房,一般在25万…40万,这种住房无论在什么经济条件下都有销路;
  (3)大量购买和储存土地,在人们感觉经济不好抛售土地时,我大量接盘;
  (4)我们在3…5年内将从事成片开发和成片老区改造;
  (5)坚持求实、合作、共同发展的战略,与国内外房地产企业家联手从事在澳洲的大规模发展项目。




36世纪之交(1)



  1999年在我于澳中两地的频繁穿梭中来临了。
  我们即将迎来世纪之交。
  在整个世界范围内,关于电脑病毒“千年虫”的流言方兴未艾。好想世界的末日真的就要来到了。当世界从1999年跨进2000年的时候,全世界的电脑里的年份就会变成00。00是什么意思?是1900年。于是,刚刚出生的婴儿一生出来就100岁了,要堂而皇之地领取老人福利金了;可是,真正的90几岁的高龄老人却被认为是几岁的孩子,老人福利金是不能拿了,不过可能有机会申请转门为婴儿设立的牛奶补助金;还有,年富力强的正在工作岗位上的人困难就会被勒令退休;火车会停开,汽车会拒驶,飞机开着开着可能会突然熄火一头载在海里,所有的电器开关将会失灵,电话也没法打了……世界陷入瘫痪!
  有人说,是人类自己最终毁灭了自己。
  我从不相信世界末日说。
  世界之大不是一个人可以控制的,还是要正常过日子的。
  掐指一算,我来到澳洲创业已经有十二个年头了。在这十二年里,我是白手起家,东拼西搏,四处尝试,终于创造了澳中集团的今天。我出版了两本书;我把中医成功推向澳洲主流社会;然后,我又开始进入墨尔本地产市场,我成功收购了“霍克大楼”,并把它变成了我的总部“澳中大楼”,现在我已经有了六幢商业大楼和一批正在开发和有待开发的土地;我还在推动澳中两国间的往来和交流做了很多事,得到江泽民主席的接见;当然,我也有挫折和失败,我呕心沥血的“澳中-吴江工业园区”只是停留在图纸上,中国的有关部门甚至对我“封杀”……还有我的家庭,妻子,儿子和女儿……
  我在澳洲扎扎实实地走过了十二年!
  我还要继续扎扎实实地走下去。
  房地产业仍旧是我着力发展的重点领域。
  新的一年一开始,我就在离墨尔本市中心很近的地方买下一幢住宅大楼。
  这又是我的一个新尝试。人们总是习惯跟着地产业的升幅跑,购买那些升幅高的区域的房子。而我,我争取跑在升幅的前面。跑在升幅的前面可不是一件容易的事,有风险的。我往往会避开大家都关注的热点区域,努力地去寻找那些暂时升幅比较少,但我相信会在未来几年里飙升的地产。当然,这需要对墨尔本市房地产业的极度敏感和独特的判断力,才能够做到的。我的助手每周给我一份澳洲房产的市场报告,一份墨尔本房产和土地的销售报告。每过一段时间,他们都会给我一份可供选择的投资区域的报告,一份专业刊物,专业机构关于近期房地产的评论和远期房地产的预测。因此,决策是有相当依据的,还要再加上独特的判断力。
  刚刚买下的这幢住宅楼就属于这种情况。它的位置离墨尔本市中心很近,大概只有五公里的样子。这幢住宅楼里面有许多住户,都是澳洲当地人,也有少量的住户是海外的学生,大家都不看好,因为那个区是传统的差区。当我买下这幢住宅楼之后,很多人说我这是马失前蹄,看走眼了。
  我在前面曾说过,澳洲投资住宅楼的观点和中国完全相反。在中国,比如北京和上海这样的大城市,越是市区的房子越是贵,越是郊区的房子越是便宜,距离和价钱刚好是成反比的;可是在澳洲却反过来了,人们选择住宅的时候,一般都选择离市区有一定距离,但又条件很好的花园洋房。中国人看重是否方便,所以离市区越近越好;澳洲人看重的是生活质量,要与市中心保持一定的距离,要靠近大海。
  所以,当我拿下那幢离墨尔本市中心只有五公里的住宅楼时,传统上又不是太好的区域的时候,令很多行内人士惊讶。
  照行内人说,我犯了两个错误:第一,离市中心太近了;

返回目录 上一页 下一页 回到顶部 2 1

你可能喜欢的