澳洲梦-第49章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
。
接下来的发展项目和前一个很象，也是在靠近海边的地区，也是要建四个花园洋房，甚至所在位置离前一个发展项目也不是很远。价钱也差不多：40万澳元（前一个是45万澳元）。
这次似乎比前一次顺利，设计图纸交上去后，三个月就通过了。
我很高兴，便开始找建筑工程队。
没想到，就在我签了建筑工程队的时候，到底还是出事了！
在澳洲，修建房子是大事，地方政府会一直不断地派专家前来监督、核对，是否按图纸建筑，是否超标，是否合乎质量要求。地方政府做的第一件事，就是派了土地丈量师来丈量土地。这一丈量就出事了，我的这块地的大小不够建四幢花园洋房，只可以建三个！
这……这怎么可能呢？设计师是按照地方政府提供的图纸规划设计的，也是这样上报地方政府审批的，怎么审批的时候没出事，反倒是要施工时才出事呢？
坐下来一谈，才知道出错的原因。原来，地方政府提供的图纸是很多年前的老图纸，那时的计量单位是英制，都是多少多少英尺又多少多少英寸；可是现在使用公制了，都是多少多少米又多少多少厘米的。这里就有个换算问题。谁换算的呢？建筑设计师。我这块地，他换算出来的结果是790平方米。而按地方政府的规划标准，够750平方米就可以建四个房子。好，那么，这块地的给土地丈量师实地一量是多少呢？720平方米！还差30平方米才可以建四个房子呢！
谁的责任？当然是建筑设计师。
建筑设计师自人倒霉，愿意赔偿我1万澳元。
我找了律师，坐下来计算各种损失，我们也出了个价：30万澳元！
建筑设计师只好把赔偿价码提高点：5万澳元！
我们不同意，于是法庭上见。
在澳洲打官司很有意思，很多问题都能在开庭前的最后一分钟解决。好象是在比谁的心理素质更好似的。法庭给我们排的时间是下午两点开庭。上午我们就在家里憋着，比心理素质。我的律师说，放心，我们肯定嬴，对方律师一会儿就会给我们打电话的。你现在要想的就是，你的地线到底是多少。我就坐在那里，静静地等着。
11点半，对方憋不住了，来电话说：最多10万澳元。我的律师问我：接受吗？我摇摇头。于是我们就继续等。
12点了，大家都饿了，对方还是没来电话。再等！
1点半，终于来电话了：15万澳元。绝对不能再加了。
我同意了。我知道，如果上庭，我肯定会嬴，可是能赔多少是不得而知的。而且我还要多付很多律师费呢，结果可能是一样的。
那块地搞成这个样子，我心理很不痛快，也没有心事再建什么花园洋房了。
我最后把它卖了，卖了44万澳元。比原价多卖了4万澳元，算是我补偿的损失了。
经过这样两次训练，我成熟了。
在接下来的1999年里，我又频频出击地产开发市场，频频获胜。
…
35开发花园洋房的经验之谈（1）
…
我把“开发花园洋房的经验之谈”单独列一章的考虑是，部分读者可能会不喜欢教科书般的纯技术性叙述。好，您就跳过这章好了。
与此相反，如果您想了解怎样在西方国家搞房地产开发，您就得细读了。
我体会，搞房地产的关键点有四：
地点；
时间；
预算；
市场。
在澳洲搞房地产，是专业化运作非常高的生意。一般来讲，有以下几点应注意的问题：
一、选好进入房地产开发的时间段
澳洲房地产开发的周期约8…10年，每个周期又分为4个时间段：高峰期﹑上升期﹑低谷期和下降期。
12
高峰期下降期
933
上升期低谷期
6
购买土地的最佳时间是在低谷期或下降期，上升期也可以考虑，但高峰期是绝对不可以的；而出售房产的最佳时间是上升期，尤其是高峰期。
二、房地产开发的可行性报告。
这个报告要在购买土地之前即将购买土地之时做出，房地产的可行性研究是必不可少的。一般来讲，我要关注以下问题：
土地的价格和相关资料
（i） 土地价格确认必须有除卖给你土地以外的3个房地产代理销售公司确认；
（ii） 专门的价格确认渠道；
（iii） 所在区域土地买卖的10年资料，尤其是近3年的资料。
开发项目的大小﹑多少必须由相关的部门和设计师确认。
准备开发的项目
与市政府规划部门讨论；
与设计师讨论；
与律师﹑土地勘测师联系，了解土地的限制条件。
市场研究报告
（i）买房的可能对象分析；
（ii）该区人口的分析；
竞争对手分析；
所建项目的分析和价格定位；
市场促销的宣传资料。
预算
销售价=土地价和附加费用＋建筑成本＋贷款和相关费用＋合理的利润
关键是土地的买入价，建筑成本的有效控制，和销售价的预期准确性。预算的准确性很重要，尤其不能低于成本。一般的预算误差应在5％左右，绝对不能超过10％。
项目的程序表和时间控制
房地产开发成功2个根本因素：
（i）Location（位置） LocationLocation；
（ii）Timing（时间） TimingTiming。
风险分析
利润上升的风险；
造好后发生销售困难。
7．价格评估报告
专业地产评估公司
土地的价格；
建造项目完成后的价格。
8． 市场开发策略
9． 最后的结论
三、对房地产开发利润的明确认识
房地产开发的利润是由3个1/3组成：
毛地转成为开发项目用地，占了利润的1/3
建筑商的建筑利润占取了利润的1/3
开发商赚取了利润的1/3
因此，建成一般买开发用地时，最好买没有批准的开发的地，这样你可以赚取利润的2/3。如果你买下的土地已获批准开发花园洋房的土地，你仅可以赚利润的1/3。
四、开好三个听证会
1。买地前，审查项目的可行性听证会。我们请设计师、销售公司代表、律师以及本公司的有关人员参加，决定项目是否上马。
2。设计方案完成前的听证会。对设计方案进行修改、补充，参加的人员有地产投资部的经理、设计师、销售公司代表等。
3。项目开工前的听证会：讨论开工的细节，包括内部的设备，厨房用具，内装修，以及最后预算的通过。讨论销售。
三个听证会，除邀请本公司房地产部的人，还邀请一些社会上专家和相关人士参加。
如何买地是一门学问，你要认真仔细地研究分析你打算投资的土地的位置和其它因素，计算出这个地段土地的增值估算，这个需要非常专业的精算师给你计算。
接下来，在买下来土地之后，你打算在这片土地上建多少幢房子？这又是一门学问。
在澳洲，你必须要了解每一个市政府对每一片土地的规划和限制。
澳洲的城市规划是非常非常严格的，每一片土地上可以建多少、多大的房子，必须留出多少绿化地带，以及和邻里间的距离，可以开多大的窗子，还有建筑的风格、高度等等，在很多年以前就已经通过立法的形式给完全固定下来了，任何人（包括市长）、任何一届政府都不能擅自更改规划，也不能做任何破坏规划的事情。
…
35开发花园洋房的经验之谈（2）
…
所以，在购买土地之前，你必须要了解市政府对这片土地的规划和限制。
这方面你一定要听专业人员的，是丝毫马虎不得的。
做了这样的调查了解之后，你就要做可行性研究了，包括进行土质测试等。
最后，是咨询市政府计划与发展部的官员，你的这个总体规划是否与政府的相关法规有所冲突。
整个维多利亚州一共有100多个市，光整个大墨尔本地区就有几十个市。上述信息要到你的土地所在的市进行查询和申报，而你的申请必须通过市议会的审议才能够实施，而市长是不能左右议会的意见的。
申请被批复之后，你还要到房地产买卖公司了解你要建造和出售的房子可以卖出什么样的价格，并依此定出你的造价，进行招标。一般要从建筑、经济和市场三个方面做三个可行性报告。
你的开发图纸通过了政府部门的审议后，如何请设计师设计，就是接下来的一个非常重要的事情了。我在这方面有不少的教训，我打的第一个房地产官司就是由于设计的原因和建筑师对薄公堂了。
我建花园洋房，是面向澳洲主流社会的，就是说，买主基本上是澳洲白人。
我发现，亚洲人和西方人的生活习惯完全不同：西方人喜欢安静，亚洲人喜欢热闹；西方人喜欢住花园洋房，亚洲人喜欢住高楼大厦；西方人喜欢在周末打理花园，亚洲人喜欢在周末逛商店……因此，我的花园洋房是给西方人设计的。
既然这样，我们就要根据澳洲白人的喜好来设计。我要求设计师必须广泛地听取当地居民的意见，特别是房地产销售代理商的意见──他们是直接和买房子的人接触的，知道买主的需求和喜好。
同时，还要做市场调查，参观一些同类的房子，全面了解市场，做到心中有数，才能在定价方面有竞争力。
就是说，还要控制建筑成本的。假如设计师有困难，还要请规划师来协助。
如何办妥市政府的批文是十分关键的。澳洲的法律规定，你的房屋建造设计方案必须与市政府的有关规定一致，不能有所冲突，否则就拿不到建设房屋的开工许可。
市政府在收到你的规划设计之后，要张榜一个月，征求你的邻居的意见。
市政府在房屋建造申请的批复上，一般有三种结果：一，一次性批准；二，有条件的批准；三，不批准。
第一种结果：一次性批准。这说明你的房屋设计与城市规划没有任何冲突，你的设计方案也得到了邻居的认可，没有提出来任何反对的意见，而且所有的手续都是齐全的，因此市政府就一次性地批准了，你就可以开工了。
第二种结果：有条件的批准。一般是邻居提出来一些需要你帮忙解决的问题，都是一些小问题，比如能不能给他们建造一个篱笆墙等等？有时你的邻居提出的要求很不合情理，但你必须考虑。如果你答应邻居的要求，你的申请就会得到有条件的批准。
如果你的邻居反对的意见占上风，政府会给你一定的时间，来解决这些反对意见。
第三种结果：不批准。这种情况肯定是你的申请中有关键的地方不符合手续，或者与城市规划不一致，或者设计方案遭到了邻居的剧烈反对，存在着很大额问题。在这种情况下，市政府就不能批准你的房屋建设申请。
但是，政府会给你一个去法庭上诉的机会。
我通常碰到的也就是第二种情况。我一般都请白人规划师和设计师，他们可以和提出反对意见的人很好地交流，很容易就把问题解决了。
在澳洲，法律齐全、细致而且非常严密，你要是敢越雷池半步，那你就死定了。
可以说，基本上不存在关系
