03-房地产开发企业会计制度-第1章

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建设房产财会

房地产开发企业会计制度（含物业）
财政部　1993年1月7日（93）财会字第02号文件发布
国务院有关主管部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
　　　　为了适应社会主义市场经济发展的需要，规范和加强房地产开发企业会计核算工作，根据《企业会计准则》，我们制定了《房地产开发企业会计制度》，现印发给你们，请转发所属企业，自1993年7月1日起执行。我部1988年10月20日印发的，《国营城市建设综合开发企业会计制度–––会计科目和会计报表》同时废止。
执行中有何问题，请随时函告我部。
房地产开发企业会计制度
　　　　　　　　目录
　　　　一、总　说　明
　　　　二、会计科目
　　　　（一）会计科目表
　　　　三、会计报表
　　　　主要会计事项分录举例
　　　　关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知
一、总　说　明
（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。
　　　　（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。
　　　　（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。
　　　　本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
　　　　企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。
　　　　（四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。
　　　　企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。
　　　月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者，从其规定。
　　　　会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。
　　　　企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师（或代行总会计师职权的人员）和会计主管人员签名或盖章。
　　　　企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。
　　　　（五）本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。
　　　（六）本制度自1993年7月1日起执行。
二、会计科目
（一）会计科目表
顺序号编号科目名称顺序号编号科目名称
一、资产类32203应付帐款
1101现金33204预收帐款
2102银行存款34209其他应付款
3109其他货币资金35211应付工资
4111短期投资36214应付福利费
5112应收票据37221应交税金
6113应收帐款38223应付利润
7114坏帐准备39229其他应交款
8115预付帐款40231预提费用
9119其他应付41241长期借款
10121物资采购42251应付债券
11123采购保管费43261长期应付款
12124库存材料三、所有者权益类
13125库存设备44301实收资本
14129低值易耗品45311资本公积
15131材料成本差异46313盈余公积
16133委托加工材料47321本年利润
17135开发产品48322利润分配
18136分期收款开发产品四、成本类
19137出租开发产品49401开发成本
20138周转房50407开发间接费用
21139待摊费用五、损益类
22141长期投资51501经营收入
23151固定资产52502经营成本
24155累计折旧53503销售费用
25156固定资产清理54504经营税金及附加
26159固定资产购建支出55511其他业务收入
27161无形资产56512其他业务支出
28171递延资产57521管理费用
29181待处理财产损失58522财务费用
二、负债类59531投资收益
30201短期借款60541营业外收入
31202应付票据61542营业外支出

附注：
　　　　　企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：
　　　　　1。有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目；
　　　　　2。企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；
　　　　　3。企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算；
　　　　4。采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；
　　　　5。根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；
　　　　6。低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；
　　　　7。预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；
　　　　8。企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；
　　　　9。企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；
　　　　10。有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目；
　　　　11。房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；
　　　　12。还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。
三、会计报表
（一）　　　　　　　会计报表种类和格式
报表编号会计报表名称编报期
会开01表资产负债表月报
会开02表损益表月报
会开03表财务状况变动表年报
会开02表附表1利润分配表年报

（二）　会计报表编制说明
　　　　报表格式：
　　　　　资产负债表：
　　　　一、　本表反是映企业月末、年末全部资产、负债和所有者权益的情况。
　　　　二、本表“年初数”栏内各项数字，应根据上年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。如果本年度资产负债表规定的各个项目名称和内容同上年度不相一致，应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整，填入本表“年初数”栏内。
　　　　三、本表各项目的内容和填列方法：
　　　　1．“货币资金”项目，反映企业库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途资金等货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”科目的期末余额合计填列。
　　　　2．“短期投资”项目，反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过1年的有价证券以及不超过1年的其他投资。本项目应根据“短期投资’科目的期末余额填列。
　　　　3．“应收票据”项目，反映企业收到的未到期收款也未向银行贴现的应收票据，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。本项目应根据“应收票据”科目的期末余额填列。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在本表下端补充资料内另行反映。
　　　　4．“应收账款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各项款项。本项目应根据“应收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计填列。
　　　　5．“坏账准备”项目，反映企业提取尚未转销的坏账准备。本项目应根据“坏账准备”科目的期末余额填列，其中借方余额应以“–”号填列。
　　　　6．“预付账款”项目，反映企业预付给承包单位的款项和预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付账款”科目的期末余额填列。如“预付账款”科目所属有关明细科目有贷方余额的，应在本表“应付账款”项目内填列。如“应付账款”科目所属明细科目有借方余额的，也应包括在本项目内。
　　　　7．“其他应收款”项目，反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”科目的期末余额填列。
　　　　8．“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在建和在加工中的各项存货的实际成本，包括库存材料、库存设备、低值易耗品、开发成品、分期收款开发产品等。本项目应根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”、“开发成品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”等科目的期末借贷方余额相抵后的差额填列。
　　　　9．“待摊费用”项目，反映企业已经支出但应由以后各期分期摊销的费用。企业的开办费、租入固定资产改良支出以及摊销期限在一年以上固定资产修理支出和其他待摊费用，应在本表“递延资产”项目反映，不包括在本项目数字之内。本项目应根据“待摊费用”科目的期末余额填列。“预提费用”科目期末如有借方余额，在本项目内反映；增设“外汇价差”科目的企业，该科目如有借方余额，也在本项目内反映。
　　　　10．“待处理流动资产损失”项目，反映企业在清查财产中发现的尚待批准转销或作其他处理的流动资产盘亏、毁损扣除盘盈后的净损失。本项目应根据“待处理财产损溢”科目所属“待处理流动资产损溢”明细科目的期末余额填列。
　　　　企业待处理的固定资产损失，应在本表“待处理固定资产损失”项目另行反映。
　　　　11．“其他流动资产”项目，反映企业除以上流动资产项目外的其他流动资产的实际成本，应根据有关科目的期末余额填列。
　　　　12．“长期投资”项目，反映企业不准备在1年内变现的投资。包括股票投资、债券投资和其他投资。其中股票和债券有市价的，应在年度财务情况说明书中说明期末时的市价。本项目应根据“长期投资”科目的期末余额扣除1年内到期的长期债券投资后的数额填列。长期投资中，将于1年内到期的债券，应在流动资产类下“一年内到期的长期债券投资”项目单独反映。
　　　　13．“固定资产原价”项目和“累计折旧”项目，反映企业的各种固定资产原价及累计折旧。融资租入的固定资产在产权尚未确定之前，其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产原价应在本表下端补充资料内另行反映。这两个项目应根据“固定资产”科