财富大家-第5章
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任志强：是的，一定要经历这样的过程。任何一个国家，都有30％的人是租房子过一辈子，让自己的下一代有买房的可能，那么下一代里头，也可能还有人去租房子，也可能有人买房子。那么，我们国家现在的购买能力不足以让更多的人去买房，所以一定不要让全社会的人买房子。假如我们的政府为了让全社会人都买房子，就拼命地去让穷人掏钱买房子，这样穷人就活不下去了，这是不对的。而且从社会上来说，高收入的人也不一定都买房子。首先，从收入的问题上看，我们不具备全部人买房子的条件，所以我们的市场也不应该提供所有人都买得起的房子；第二，是不要让老年人买了房子以后，没有钱消费，最好是让他们把房子卖掉，用租房子、卖房子的钱，保证他们晚年的幸福生活。让他生活的质量提高，让他生活得更好。
李南：从字面上理解，好像是说任总不要让所有人都买房子。很多人就会想了，这个霹雳金刚真是心黑手辣，一方面赚着我们的钱，一方面还说不要让所有人都买房子。其实你的意思是说要树立起一个观念，这个观念不是说每个人必须要买房子，而是在现行的条件下，肯定会有一部分人根本就买不起房子，同时也不需要去买。
任志强：对。在美国或者多数发达国家，主动购买住房是有一个税收优惠的。比如说，在美国是减少个人所得税的，英国也是一样，但是抵扣税率基数的方法不一样，所以人们一定会在年龄合适的时候去买房子，因为在那个时候买房子，就能减免他个人所得税的缴纳。但是中国现在没有这套优惠政策，我想今后可能会有这个政策。还有就是我们每年住房生产量还很低。现在全国每年的生产量大概是500万套，而美国28亿人他们的住房交易量有多少？每年800万套或者900万套，比中国高了好几倍，平均每年每100个人中大概就有17—20个人买房子，或者更多人买房子，包括二手房交易。而现在，中国只有5％的供应量。
李南：可是中国的几亿农民是不需要买房子的。
任志强：就算城市人口，我们城市人口现在48亿多了，而美国全国人口28亿，所以我们比他们多两亿多人，那么我们需求量应该比它大，但是我们没有钱，也没有生产量。
李南：是没有钱盖房，还是没有钱买房呢？
任志强：没有更多的钱买房子，也没有更多的钱去盖房子。因为我们的生产量只有5％，你按家庭户数算，大家都买房子，就会让房价增加，如果有10％的人去买这5％的房子，房价就会继续往上涨，如果有3％的人买房子，这个房价才会下降。而实际上，从我们现在来看，我们需要最少保证10％左右的替换率才够。
当温州购房团在全国各地的炒房运动进行得如火如荼时，许多专家认为：商品房市场关系到城市消费者的最大利益，牵一发而动全身，一旦温州购房团杀入某一个城市大肆炒作，势必造成该城市房价上涨，影响当地居民正常的购买行为，各地政府不应对此等闲视之。在许多城市，人们对“温州购房团”的提防，决不亚于当年东南亚各国抵御金融大鳄索罗斯。对此，任志强却发表了不同看法。
你应该把温州炒房团当英雄来看，要举着大牌子欢迎他们来炒房。
温州炒房团最多就是炒高一个楼盘的价格，你不买那个楼盘不就完了吗？李南：像温州的炒房团他们有钱，他们到处买房子就是为了出租，可是最近有的地方已经限制他们去当地买房了。
任志强：我觉得当地政府在干一件最傻的事。如果有外来资金替你提高本地的税收，增加你本地的市场交易，这和你吸引外资又有什么区别？中国正在拼命地改革开放，要吸引更多的资金进入，那么温州资金进入到你这个地方，对你有什么不好？它比吸引外资还好，你还没有换汇风险。你怎么能说拒绝外来资金来活跃你当地的经济呢？太傻了。当地政府这样做不但没有为当地百姓谋福利，而且也拒绝给当地老百姓一个发财的机会。按道理说，你应该把温州炒房团当英雄来看，要举着大牌子欢迎他们来炒房。
李南：可是老百姓会觉得，把房子价格炒高以后他就买不起房子了。
任志强：温州资金怎么可能把房价炒高？他最多炒高一个点。全北京这么大，9000万平方米的供应量，来200个亿的资金才能占多少？何况他也没有这么多的资金，现在整个温州的炒房团大概也就1000万、2000万的资金，还分布在全国各地这么多城市，他怎么可能把北京市场炒热呢？他又怎么可能把北京房价带动起来呢？不可能的。只有他们的资金集中到很弱小的一个城市去，才有可能把这个地区的房价垄断，或者说把房价炒高。他最多就是炒高一个楼盘的价格，你不买那个楼盘不就完了吗？而且，你本地人也在冤枉人家温州人，你的信息不比人家的信息灵通吗？你要有钱愿买你可以先买，等到人家温州人来了愿意买的时候高价再卖给他。你先不买，你还埋怨人家去买，这完全没有任何道理。你完全可以赚温州人的钱嘛，你为什么没有本事先把温州人的钱赚了？
李南：温州团的到来使得当地房地产价格上涨，您认为这种说法是站不住脚的？
任志强：这是胡扯八道。我认为如果它能把当地房价炒高，就说明当地的房价应该高。否则的话，他就没有地方去找他的净回报，他炒高了，如果资金低的话，他不是要吃亏吗？温州人是傻瓜吗？温州人不可能是傻瓜，他不可能把房价炒得高得不得了，除非他是为了把房子租出去。你租不出去，资金回报率又达不到的话，他不是吃亏了吗？所以我认为：当地政府首先要看的是他违法没违法，如果他没有违法，你就没有权利去管他。而且炒房团的资金作为外来资金，到一个地方去支持当地的经济建设，或者叫做扶贫，你应该举双手去欢迎他。我觉得媒体报道说，温州团如何如何把房价炒高了都是不对的。比如说索罗斯，他炒外汇让东南亚金融危机发生了，谁能把他判罪吗？他仍然是经济界的英雄，所有世界评比都要把他评在前头。为什么？人家合理合法地做事，人家赚的钱是合理的。温州人在干同一个事，房价炒高了以后，当地的收入提高了，当地的土地在拍卖中，成本就提高了，对政府也没什么不好，对当地老百姓也没什么不好。因为财政税收多了，政府的公共投入才能增加，扶贫的钱才能多给一点，对最低生活收入的保障才能多提供一点。到现在为止，我找不到任何温州炒房团不好的地方。如果他吃了亏，他自己承担风险。
今年年初，潘石屹因为预言2004年的房价要涨15％，遭到了很多业内人士和购房者的痛骂。尽管任志强总是和潘石屹打嘴仗，但这时他也抛出了“不要让所有人都买房”的观点，顿时“一石激起千层浪”。就在大家议论蜂起的时候，任志强又提出了另一个令许多人费解的观点：“房价低了对老百姓不好”。
房价一定是越高越好，但是我不希望有一天涨得高，然后又掉下去了，而应是连续不断地涨。李南：对于房地产商来说，总是希望房价越高越好，但是为什么你会说房价低了对老百姓不好呢？
任志强：我从来不认为房价越高越好，我认为这应该取决于市场，市场需要高的时候它就高，需要低的时候它就应该低，但是一个地区如果已经有了一个固定的房价以后，房价一定是越高越好。而没有起点的时候，不一定是越高越好，但是有了起点以后，就越高越好。因为我们有73％的人已经有自己的房子了，尽管这个房子对他的需求来说可能还不满足，但是如果房价跌了，他的资产就跌了；如果房价不断地升值，40平米的房子，你卖了以后，你可能买一个50平米的房子。你原来的40平米房子，你卖掉的时候可能只有15万块钱，如果房价上升，你可能就能得到16万、17万，你完全有可能再加一点钱去买一个更好的房子，改善你的住房条件。所以房价一定是越高越好，但是我不希望有一天涨得高，然后又掉下去了，而应是连续不断地涨。
第一部分第8节 任人评说 任志强专访（5）
李南：在您心目当中，有没有一个比例关系？
任志强：有一个比例关系，一般有两个平衡的标准。第一个标准就是，我们的工作人员或者是家庭的收入增长是不是高于房价的增长。如果家庭收入的增长高于房价的增长，我觉得房价增加就是合理的，因为它不是在涨价，房价对个人收入而言，对家庭收入而言是贬值的。不管它怎么涨，它都是越来越少的，你的收入比都是越来越合理的，这是一个标准。第二就是银行利息问题，因为我存钱到银行就是因为有银行利息，那么我花钱买了房子使它变成固定资产的时候，资金的收入会大于银行利息，要不就是收入会大于银行利息。这两个应该是作为标准的，所以这个房价增加的过程中，更多的人或者说73％拥有私房的人，在房价增长的时候是得到好处了，那么只有20％几没有私房的人可能在房价增长中没有得到好处。那么我们是为了让大多数人得到好处，还是让少数人得到好处呢？如果房价下跌了，那么这20％的人得到好处了，但是73％的人的房子都贬值了，所以，我认为房价永远是越高越好。
为什么说房价一定会增长？我们的土地是一种非常紧缺的资源，而且城市的土地更稀缺。为什么城市的土地跟一般的土地还不一样？城市土地是建设用地，是有市政、水、暖、电、气各种配制，那它的资源就更加紧张了。不是农民有一块地就可以盖房子，因为它没水、没电、没其他设施，而这些基础设施是要花钱的，所以城市土地资源是更缺乏，这就造成房屋一定会升值。否则的话，就没有人去买新的土地，没有人去盖新的房子，不开发新的土地，没有新的房子，你的旧房子也会升值，所以房价一定是越升越好。但是升的幅度不要大于我刚才说的那两个要素。
李南：2004年年初的时候，潘石屹曾经写过一篇很著名的文章，预测房价要上涨，当时您说这个上涨是指潘石屹自己的房子要上涨。那么，您盖的房子就不会上涨，是吗？
任志强：不是，小潘说他的房子要上涨是概念，是他认为要涨上一个很高的比例，最少是10％。
李南：您觉得2004年房价会上涨多少？
任志强：我的观点是每年房价都应该是上涨的，但是我希望把它控制在5％以内。因为我们收入的增长是7％~9％之间，去年房价上涨了百分之三点几，如果是10％的话，就高于居民收入增长了，除非今年收入增长也大于10％，这才相对合理。但是局部地区的房子，可能因为它的位置好，或者因为其他条件好而涨幅较大，但是我希望它的房价增加率低于居民收入的增加率。房价是一定要涨，局部地区涨30％、40％都有可能。
有人这样评价任志强，说他既没有王石的潇洒，也学不来潘石屹的油滑，永远板着面孔，给人一种冷冰冰的感觉。尽管被认为霸气十足、桀骜不
