房事_作者:高鸿-第106章

按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！


　　半个月后，他们开始选橱柜。橱柜要提前预定，量身打造。秀兰挑了一款果绿色的水晶面，样子很漂亮。地面他们准备铺木地板，市场上的木地板品牌繁多，令人眼花缭乱，茂生最后选了一款复合地板，双锁扣无缝，不用乳胶漆，减少甲醛危害。铺地板是最后工序，他们提前预定好了。
　　房子装修了二十多天的时候他们租住的房东知道了，立即要求他们搬走。往日见面彬彬有礼的房东老两口不知为什么怒羞成怒，似乎茂生买房欺骗了他们。茂生无奈，只好在距离新房不远的地方租了一间民房，暂时安身。
　　因为要住新家，茂生原来用的那些东西都不准备要了，搬家时给了三轮工。过来后，好在是夏天，他们在地上铺了一张凉席，煤气灶放在门外，所有东西都放在地上，象逃难户。房东看他们可怜，说可以借给他们一张床，茂生婉言谢绝了。
　　装修持续了四十多天才结束。因为害怕甲醛危害，必须打开窗户晾一个月才能搬家，他们在那低矮昏暗的小屋里还需住一个月。
　　古人云：“由俭入奢易，由奢入简难。”住惯了有卫生间的房子，一下子搬到这里，似乎又回到了多年前的牛毡棚里，一切需重新适应。接水得去一楼，洗完菜还得去下边倒水；早晨上厕所得排队，外面人团团转里面人不急；晚上大门早早就关了，敲半天没人理；小孩不能大声喊叫，否则房东便出来呵斥……院子外边是自由市场，一天到晚吵闹声不断，卖水果的，卖减价衣服的，换煤气的，修自行车煤气灶洗衣机的，卖《唐城报》的，声声不绝；卖岐山面、裤带面、刀削面、牛肉面的乌烟瘴气，小巷一天到晚笼罩在灰蒙蒙的烟雾中。村民房子改造，石子、沙子满街都是，搅拌机“哗啦哗啦”直响一天，本来就不宽敞的巷子几乎连人都过不去了。由于排水不畅，院子一天到晚发出阵阵难闻的恶臭。花花天天嚷着要住新房子。
　　一个月后，他们终于搬进了新居——省城长安自己的家！
　　那天来了许多朋友为他们庆贺，茂生喝得醉醺醺的，感觉房子都晃起来了……
　　随着企业经验的积累与沉淀，企业内刊已逐渐成为企业赢得市场的一只嘹亮的宣传号角，在激烈的市场竞争中，越来越发挥着其重要的作用。
　　茂生去朝阳地产后，创办了一份企业内刊——《朝阳人》，自己做主编。期刊分几个板块：卷首语、朝阳新闻、置业前沿、地产风云、物业管理、企业文化和员工生活，图文并茂，排版设计也很大气，一出刊就在业界引起了强烈反响。
　　企业内刊是展示企业风采的对外窗口和沟通交流的平台，对企业发展有着积极促进的作用。因为期刊和企业实际紧密结合，又有员工关心的话题，可读性很强，因此深受大家的欢迎，成为公司成立八周年的最好献礼。
　　多年来，朝阳地产虽然有自己的品牌，但是企业标志一直不规范，应用混乱，给公司带来不好的副作用。鉴此，茂生与广告公司合作，通过对企业的市场、理念、文化等方面的整合，完善了企业LOGO和VI视觉系统设计，使企业形象高度统一，企业的视觉传播资源充分利用，达到最理想的品牌传播效果。
　　接着，茂生又与广告公司合作，设计了企业宣传画册。宣传画册在塑造一个团队的过程当中，代表了一个团队的信念、理想、抱负。它所形成的统一而鲜明的品牌形象，使企业与市场沟通更直接有效，帮助消费者对企业及其产品建立好感与信心；加强市场号召力。
　　《朝阳人》内刊、VI设计及宣传画册的整合设计，成为朝阳地产企业文化的一面旗帜。朝阳地产散发出青春的活力与光彩，令古城人眼前为之一亮。
　　鲁总非常高兴，企业一切活动都由茂生策划，外出考察活动也带着他。
　　鲁总比茂生大几岁，两人在公司是上下级关系，出了门就成了哥们。
　　出刊几期后，《朝阳人》就参加了全国企业内刊评比活动，荣获全国优秀企业内刊一等奖，茂生荣获最佳主编奖。
　　半年后，朝阳地产在省工商联直属商会的支持下，成功举办了全国企业文化研讨会，茂生主编的《朝阳人》荣获“全国十佳企业文化内刊”称号。
　　企业内刊是企业文化的一部分，在鲁总的支持下，茂生组织公司员工开展了丰富多彩的文娱活动。半年来，先后举办“朝阳杯我爱我家员工书法、美术、摄影”比赛活动、“第一届朝阳地产卡拉OK比赛”活动、冬季开展拓展训练、卓越领导力与执行力管理培训等活动，使朝阳地产真正成为朝气蓬勃的大型企业集团。
　　茂生在文学、美术、艺术及管理等方面的天赋在朝阳得到淋漓尽致的发挥，而袁玫的礼品公司却因为他的离去效益滑坡，不断收缩。设在各地的分公司已经撤掉，袁玫把公司交给经理人管理，自己很少去门市，也懒得与客户接触，整天泡在酒吧里醉生梦死。

九十一（2）不真实的感觉　　　　文　/　高鸿　　

　　公司年底总结动员大会上，茂生被评为优秀管理者，破格提升为集团副总裁，主管营销。
　　会后，茂生组织了一场别开生面的文艺晚会，晚会从节目的编创到演出，包括主持人全部为本单位职工。许多人看完后不敢相信自己的眼睛：原来在平凡的岗位上，还真是卧虎藏龙呀！
　　朝阳地产在曲江附近开发了一个楼盘，叫“曲江朝阳”。楼盘紧邻大唐牡丹园东侧，与大雁塔咫尺相望。该项目总占地为四万多平方米，主体为两幢28层全剪力墙结构大户型高尚住宅。建筑物总高度90多米。其中附设一层地下停车场及设备用房、地上一、二层为商业用房，总建筑面积为五万余平方米，其中住宅为四万余平方米，营业用房六千多平方米，另有地下车库及设备用房等。
　　“曲江朝阳”开发以来，由于在前期定位等方面存在问题，销售情况不容乐观。经集团董事会研究，决定找一家有经验和实力的销售公司代理。广告发布后，先后有几家公司前来协商，要求代理费为2％以上，相关事宜正在洽谈。
　　一般楼盘的全程代理从开发商选地开始已经介入：投资可行性分析、市场调研、价值论证、规划布局、户型设计、商业配套、广告创意、营销推广……等等。因此，该楼盘在多数环节上都有代理商的智慧、心血。其销售费用包括销售策划费、广告费、推广费、代理费、销售人员的工资、奖金、销售中心和样板间的建造、装修费用等，约占整个成本的3％—5％左右。国家规定的销售代理费最高为3％，近年来市场竞争异常激烈，一些销售商已经把价格压到2％以下，甚至1％以下也有人代理。
　　茂生自从决定加盟朝阳地产以来，阅读了大量的关于房地产方面的书籍。因为他本来就博览群书，是工艺厂的秀才，虽然在过去的十多年里一直涉足工艺品领域，但业务领域是触类旁通的，通过半年来的学习，对房子的特殊情感使他在很短的时间内掌握了许多专业知识。特别是负责销售以来，茂生研究了大量的房地产营销案例分析，给自己大量充电。
　　房地产的营销分四个大环节——定位、包装、推广然后才是销售。定位是一切营销之中的第一步，它要求地产商们在充分调研的基础上，依据自身的条件，寻找市场感觉，销定目标市场和买家群体。房地产的包装也有相当的技巧，住宅文化的有效包装，在小区环境找造中起到了画龙点睛的点题效应。因为深厚的传统住宅文化对居住者观念和行为的客观影响，决定了没有文化指向的小区也就没有了推广价值。
　　销售主要依靠媒体宣传。媒体宣传除了电台、电视，平面广告是最为重要的，在报纸、杂志上面发布的广告可以成功引发买家的注意力、兴趣、进而产生注意，形成欲望最终引发行动。平面信息能充分表达地产公司的主观诉求，并充分传达到目标人群中。电台、电视也有一定效果，但不能充当推广工具的主力。
　　经过一番考察论证分析和讨价还价，公司准备和一家广告公司签订合同。代理费用为1。5％。
　　鲁总同意签订合同。
　　曲江朝阳5万平米，均价3500元，总价为1。75亿元。代理费1。5％为262。5万元。
　　这是一个不小的数目。
　　茂生算了一笔帐：媒体投放需二百多万元（按协议规定投放媒体），建造样板间需几十万元，销售人员工资需十多万元，印制楼书及各种宣传资料需数十万元……没有利润，广告公司为什么还要签合同？
　　曲江朝阳升值是肯定的，但是曲江周围配套设施尚不完善，业主购房后住在这里很不方便，均价3500的房价和周边相比并不算低，上升空间有限。
　　茂生觉得这其中肯定有文章。
　　他找到市规划局的朋友了解情况。原来在大雁塔的南边准备建一个大唐世纪城，另外盛唐广场马上也要破土动工。修建盛唐广场已经说了几年，迟迟未动，许多曲江楼盘都以它为宣传契机，大家已经听腻了。但是大唐世纪城茂生还是第一次听到。
　　茂生把情况给鲁总汇报了，鲁总不以为然。他说自己知道这个信息。政府规划的一些项目不是你想象的那样简单，说马上动工，说不定两年以后还在图纸上放着。
　　茂生说这个合同不能签。
　　鲁总有些不悦。他说：“茂生呀，你来公司不到一年，对房地产行业不了解，不知道这里面的水有多深。这家广告公司曾成功策划了城北凯旋等项目，有一定的营销经验和实力。曲江朝阳不能再拖了，商场如战场，这样的条件没几家代理商敢接的。签吧，不要犹豫了。”
　　“不，鲁总。合同不能签。如果你信任我，让我来做吧。”茂生诚恳地说。
　　“别开玩笑了。哈哈！让你来做企业文化我很放心，你也有这方面的天赋，可是做房地产营销你不一定合适。”鲁总看着他，笑了。
　　“那你为什么让我负责销售呢？”茂生问。
　　“现在让你负责销售，是因为上面有我对你支持，下面有一群经验丰富的管理团队，我可以放心地锻炼你。如果让你独立运行项目，我认为时机尚不成熟。——茂生呀，你的心情我能理解！”鲁总拍拍茂生的肩膀，意味深长。
　　茂生回到家中考虑再三，觉得项目还是不能让别人做。
　　第二天一大早，他又去了鲁总办公室。
　　“——你真的要做吗？”鲁总很严肃地看着他。
　　“是的。“茂生很坚决地说。
　　“这可不是开玩笑的事情。咱们上会讨论一下。如果你要运作，最好也和公司签订合同，自负盈亏。——你愿意吗？”鲁总说。
　　“——行。”茂生犹豫了一下，说。
　　董事会一致通过：曲江朝阳由周茂生承包代理，代理费1％。公司预付其广告宣传流动资金100万元。房价在3500元的基础上可自由浮动，上浮房款代理方和公司五五分成。售房款一律通过公司进入财务帐户，代理方不得私自收款。
　　合同签订后的第二个月，盛唐广场和大唐世纪城项目就破土动工了，前来买房的人开始排队。
　　曲江周边房价一夜之间每平米冲上4000元，甚至超过高新开发区，成为长安房价最高的地区。
　　茂生及时调整了价格，售楼部仍是人满为患。