我们房地产这些年-第16章
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正文 1997，房改新政 启动在即（8）
2010…4…14 16：08：26 本章字数：1088
职工将购买的公房上市出售，获得资金后掏出一部分自家的存款，再向银行贷一点款，换购一套大一点、新一点的房子，在现在看来很正常，但在十年前却是一件争议很大的事情，在政策研究团队中都出现了决然不同的两派意见。一方认为一方面原房改政策对已购公房上市有五年的限制，上海的做法突破了这项政策；另一方认为买了公房住可以，要卖的话，就造成了国有资产的流失。买房时按照房改成本价支付，出售时得到的是市场价，这部分差价应该由国家或单位收回。
因此，要让已购公房顺利上市，必须首先解开这个扣。在对上海市长宁区试点深入调研的基础上，房改政策研究小组对此进行了认真的分析，认为：在房改中允许职工按照房改成本价买房，主要是在就的住房体制下，住房由国家和单位建设，分配给职工居住，职工工资中基本没有或者很少包含住房消费的因素，职工应得的住房工资成了单位积累资金，用于单位建房。长期以来，由于职工工资中住房含量不足，公房使用权的取得成了住房实物分配的结果。旧公房以优惠价格出售给职工，是对多年来职工工资中住房含量不足的补偿。职工将已购公房上市变现，获得与按房改成本价购入的差价，是职工隐性住房工资的显化，和目前房改中要将住房的实物分配转换为货币分配，将单位建房资金转化为向职工发放的住房补贴资金是相一致的。允许已购公房提前上市，鼓励居民通过差价购房来改善居住条件，缩小了商品房价格偏高，居民购买力不足的差距，有利于房地产市场的培育，有利于启动住房消费，有利于提高居民的购房能力，有利于加快人民群众居住水平的提高，有利于住房小康目标的实现，从政策层面上应予支持。同时，如果能在全国推广开来，将把住房市场的巨大潜力挖掘出来。
他们在调研后得出结论：由于房价高而居民收入水平低，有支付能力的需求受到限制，影响了房地产市场的发育，造成了商品住宅的大量空置。因此，将潜在需求转化为有效需求，核心的问题是让更多的百姓愿意买房和买得起房。如果在培育房地产市场的时候只针对无房户，这部分人因受房改政策和经济条件的制约，难以一步到位去买房。而差价购房的对象是比无房户数量大很多的房户。他们迫切期待扩大居住面积，改善居住条件，同时也有着以现住房为依托的潜在住房消费能力。因势利导，把他们从房改现行政策的限制中解脱出来，将迅速拓展住房的有效需求，促进住房消费热点的尽快形成。
经过深入的调研和反反复复的讨论，甚至是激烈的辩论，建设部内部基本形成了对开放已购公房上市、鼓励差价换房政策的支持。但是在各部门之间，意见仍然还难以达到统一，但大部分已逐步趋于认同。
正文 1997，房改新政 启动在即（9）
2010…4…14 16：08：28 本章字数：1096
回顾那时的争论，曾是政策研究小组负责人的谢家瑾感叹道：“关于房改政策的讨论就是在这样的环境中进行，解放思想真的不是一件容易的事情。”
正式进入方案制订后，在国务院副秘书长张左已的协调下，国家计委、建设部会同国家体改委、财政部等多个部门，多次对实施方案初稿进行研究和论证，并召开会议听取了北京、上海、天津、重庆四个城市的意见，形成了《关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告（讨论稿）》，交送国务院办公厅。
现在看来，该方案还有不少不成熟的地方，尤其是由于有关部门的坚持，方案没有跳出试图全面提高房租，以形成适当的租售比价的框框，虽然这在之后的研究中都得到了调整。我们不难看出，一项改革的推进，风险难度之大，考虑的问题之多，情况之复杂，都是一般人难以想象的。
这一年，对大多数内地的房地产开发商来说，最是难熬。
在任志强的记忆里，1997年的房地产行业是晦明不定，半死不活。任志强在后来的文章中回忆当年时这样写道：“由于当时的市场是以住房购买后实物分配为主，限制了国企与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样，1997年全国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。”
可见，任志强也看到了中国房地产市场死水一潭的症结所在。
虽然磕磕绊绊，任志强这一路走来总还算顺利：闹饥荒时，他在军队大院里填饱了肚子；文革动乱时，部队成了他最好的避难所；改革开放了，他下海经商当了经理；掀起城市建设热潮时，他正好转到了自己最擅长的房地产行业；邓小平说“一部分人可以先富起来”时，已是华远总经理的他不声不响地进入富豪之列。
但上帝不会只眷顾着一个人。1993年的海南房地产泡沫，堵死了房地产开发企业的上市之路。
这无疑给正憧憬着在国内证券市场上融资的任志强浇了一盆冷水。当时的华远业务急剧扩张，规模不断扩大，资金需求量大。同时，任志强希望获取更多的土地储备以保证企业的长远发展，可华远口袋里的那点钱远远不够。银行不借钱，土地又涨价，怎么办？
聪明过人的任志强明白，必须弯道超车！要上市，得先在大陆境外寻找一个合适的合作伙伴为公司的外资股东，以达到曲线融资的目的。
功夫不负有心人。香港华润（集团）有限公司一个实力强大的合作伙伴，适时地出现在任志强的面前。
此时，华润正在国内各大城市挑选潜质优良的资产注入。
正文 1997，房改新政 启动在即（10）
2010…4…14 16：08：30 本章字数：992
众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。不久，侦探们呈交给华润首脑们一份关于“华远的成长”的报告，详细介绍了华远从20万元借款起家到北京数一数二房地产企业的发展历史。
华润意识到，这是一个不可多得的目标。
就这样，双方会面，一拍即合。一方“傍大款”，一方“娶靓女”，华润、华远均以喜悦的心情走上购并的舞台。
购并给华远带来了巨额资金，使华远的市场份额不断扩大：1994年竣工面积16。5万平方米；1995年竣工面积32。9万平方米；1996年竣工面积47万平方米。
1996年，任志强梦想成真，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。
在这场资本游戏中，华远实属开业界先河。华远的境外上市不应该叫做公司境外上市，因为只是外方股权上市了，不需要国家任何部门批准。这实际上是华远打了个政策的擦边球。
在华远上市之后，中国证监会便专门发了一个红筹股监管文件，对合资公司的外资境外上市问题做出了规定，别的企业再用这一模式就此路不通了。
但华远这次既是“擦边球”又算开先河的上市，险些毁于任志强1985年的那段谁也说不清的“坐牢”往事。
1996年11月7日，华润北京置地上市公司正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到一封匿名信，说任志强曾被判过刑，按照香港法律的规定，没有资格作为上市公司董事。这个匿名信在香港引起了轩然大波，因为它将直接决定公司能否继续上市的问题。还记得我们在前面讲过的任志强在监狱里呆了14个月的往事吗？对，就是这件往事，此时陡生波澜（后来孙宏斌在运作顺驰赴香港上市的过程中，也遇到了同样的问题）。
看到香港媒体的报道后，华远的党委书记迅速跑到检察院去取证，下午5点拿到检察院出具任志强无罪的证明，由公司把这个证明发到香港，向联交所声明。
同时由香港公司的律师紧急起草了相关函件，通告各大媒体：任志强不是罪犯，媒体得到的信息是错误的，如果刊登了这个信息公司要追究你们的法律责任。在上市前的很短一段时间内，任志强和整个公司向香港的各大媒体和联交所做了大量的应急工作，才最终保证了上市的顺利进行。
几经磨难，任志强的上市圈钱计划终于成功！
正文 1997，房改新政 启动在即（11）
2010…4…14 16：08：32 本章字数：1132
有媒体报道，在想起这段往事时，任志强至今仍无法完全释怀：“这件事对我个人来说我不觉得什么，可是如果因为我个人的事影响公司的发展，我觉得是无法弥补的损失。如果公司没有找到检察院的知情人员开出证明，可能第二天就不能在香港市场挂牌。华远公司和华润集团在资本市场的信誉就无法挽回了。”
从此次上市风波中，可以看到商海风波的险恶。不迟不早，单单在正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到匿名信。这个发信人选择的时间点不可不谓毒辣，为了上市，华远、华润都已经做了大量的前期准备，在即将庆功的时候，突然发难，如此时将上市计划打垮，华润、华远不但从市场上拿不到一分钱，还将耗费大量的人力、物力和信誉。
更为关键的是，投信人在这个时间点动手，几乎没有给华远方面、任志强方面留下解决问题的时间，幸运的是，在仅剩的半天时间里，华远解决了。检察院能如此高效率地予以配合，也是此次成功上市的一个重要原因。
1997年，华润北京置地境外发行可换股债券1。725亿美元，境内扩股为13亿股，当时国内还没有发行可换股债的先例，而在境外可发行换股债券，华远是境内公司用境外上市公司发债的第一家。
充足的资金保证了华远的快速发展。不管当时房地产市场多么萧条，不管多少房地产企业连年亏损，任志强和他的华远凭借智慧和远见躲过了一轮漫长的熊市，在不断降温的大势中依然风光无限。
中国房地产年度备忘
1997年
●4月28日，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，其中贷款比例最高限额是房价的70％，贷款年限最长为20年。
●5月，北辰实业在香港挂牌上市，是内地房地产企业赴港上市第一家。
●10月，建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》，该办法是对《城市房地产管理法》具体条文的细化。
●10月，如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港，终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾，教训深刻。
●11月1日，国家主席***签署命令，颁布《中华人民共和国建筑法》。
●1997年北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点；住宅开始真正成为支柱产业。
●为规范土地管理，深圳市创新性地实行了以电脑测算地价为基础的“公告基准地价”制度。以电脑为测算工具，排除人为影响，增加了地价测算工作的透明度，也大大提高了地价测算的工作效率。这一制度也被人们称之为“阳光地价”。
●万科增资配股募集资金3。83亿元，重点加大深圳市场的投资开发，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。
正文 1998，住房制度 彻底转身（1）
2010…4…14 16：08：34 本章字数：864
1998，住房制度 彻底转身
不是一辆一辆，是一浪一浪
是一浪高过一浪，是惊涛骇浪
流淌的�
