我们房地产这些年-第12章

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玫瑰园，邓智仁耗尽了利达行的老本，结果买来了一个巨大的资金黑洞。而此时，邓智仁苦心造就的香港利达行却因无人经营，债台高筑，被债务人香港至祥公司兼并，邓智仁遭遇到第一次重大打击。

正文　1995，激情策划　传奇地产（11）
2010…4…14　16：07：30　本章字数：889

1997年3月，在多方股权转让无果的情况下，精疲力竭的邓智仁终于下定决心从已经整整纠缠了他4年之久的玫瑰园噩梦中逃出。香港金时有限公司老板陆苍成为下一个玫瑰园主人。他入主条件之低简直让人不可思议：替邓智仁还清数百万港币欠款及送给邓智仁5套别墅。邓智仁将偌大一座玫瑰园及北京利达公司几乎白送给了他，当然这里面也包括玫瑰园所欠下的“天文”债务：6。5亿元。
事实证明，陆苍也无力回天。玫瑰园最终走上了破产清算的道路。
邓智仁败走玫瑰园时，留下了一句名言：“我是全北京最失败的人。”
用成功者或失败者来给邓智仁下定义显然过于简单，但不可否认是，北京房地产市场今天的繁荣，或多或少凝聚了邓智仁这批“外来和尚”的贡献，他们带来的销售理念培养了北京本土开发商的市场意识和专业精神。
2003年非典之后，53岁的邓智仁关闭了信达行代理公司，在网上留下一篇《壮志未酬再未酬》的文章后，彻底退出了公众视野，结束了他在大陆12年的房地产生涯。
中国房地产年度备忘
1995年
●1月，建设部公布《城市房地产开发经营管理暂行办法》
●1　月，国家土地局、国家体改委下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，对土地使用权登记作了相应的规定，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记。
●全国评出34个物业管理优秀示范住宅小区，其中深圳占8个，而前10名中，有6个来自深圳。作为中国改革开放的排头兵，深圳也是全国物业管理的发祥地。
●北京市房地产管理局决定，自5月1日起，对各房地产开发企业在北京开发建设的内销商品房实行销售许可证制度，没有此证不得销售。
●《房地产广告发布暂行规定》出台。
●王志纲在广州创办王志纲工作室，提出建立中国特色的商业思想库。生平第一次为自己开价，创策划收费“天价”，中国的策划人从此有了收费标准。

正文　1996，高层研讨　沪上实践（1）
2010…4…14　16：07：33　本章字数：777

1996，高层研讨　沪上实践
开放
这是谁也不能制止的愿望
从荣到枯
一生一句圣洁的遗言
一生一场精神的大雪
李琦《白菊》
1996年的夏天北京持续着高温天气，比北京天气更热的是一本名叫《中国可以说不》的书，这本由几位刚毕业不久的大学生“鼓捣”出来的作品，让很多人热血沸腾。此书被认为是九十年代中国大陆民族主义情绪自然反弹的标志之一，引发了世界范围内的讨论和争议。没有经过严格的政治学训练是很难正确地评判该书观点的正确与否，但绝大多数读者还是能够得出一个结论：想要说“不”的国家必须是一个强大的国家；能够说“不”的国家必然是强大的。
一位远在大洋彼岸的美籍华人，也引起了国人的关注。这年11月5日，46岁的骆家辉当选华盛顿第21任州长，成为美国历史上第一位华裔州长。他安在州长府的家，距离100多年前他的祖父从广东台山漂洋过海到美国后住过的房子不过1英里。这位在当选后不久即出访中国的州长这样告诉中国媒体：“我们花了100年，才走完这1英里路。”
中国老百姓最最关心的还是自已国家的经济。在中国经济大局的实际主持人朱镕基的卓越指挥下，经过三年多的努力，中国经济终于在1996年成功地实现了“软着陆”。
这一年乃是“九五”计划的开端之年，从上到下，大家在享受着“软着陆”的愉悦的同时，又都在兴奋地盘算着起飞的到来。
在经历了1992、1993年“房地产投资热”后，随后两年整个房地产市场的增速明显回落，但由于我国各地均处在第一轮的房地产改革过程中，全国的房地产投资总量仍然很大。一方面投资商不断加大房地产投资力度，另一方面消费者购房能力不足，商品房的空置率迅速上升。

正文　1996，高层研讨　沪上实践（2）
2010…4…14　16：07：35　本章字数：843

1996年中国房地产进入了调整时期，行业平均利润率仅为0。91％。这一调整主要是针对从1992年以来由于供求关系不对称而产生的大量积压商品房。
据统计，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米，比1994年年底增加了53％。在空置的商品住宅中，普通商品住宅为3618万平方米，占72％，别墅和高级公寓占28％。
这和我国经济体制改革总体进程不相适应。
在传统的住房制度下，住宅需求受到制约，住宅消费市场难以扩大，住宅建设难以成为现实的增长点。中央领导和一大批有识之士已经认识到：必须加大房改力度，改革现有的实物福利分房制度，而建立住房新制度则是改革的重点。
1996年7月11日，国务院副总理朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出：目前国有企业亏损增加，经济效益下降。现在关键是打开市场，搞活流通，培育新的消费热点和经济增长点。
朱镕基认为，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。他指出，住宅建设是个大的需求，也是可以解决、能够办到的。发展住宅建设，不仅能满足老百姓的住房需求，还可以刺激钢铁、建材、化工、电子、装饰材料等相关行业的发展。他强调：发展住宅建设，一要推进住宅商品化，二要有个好的规划。住宅建设离不开城市基础设施，要方便群众，方便生活，房子建得再好，交通条件不好也卖不出去。
会议一结束，时任建设部部长的侯捷马上赶回部里，当天就召集有关司局长连夜开会研究贯彻意见。他在讲话时显得十分兴奋，声音异常响亮：解决居民住房问题一直是建设部最为关注的工作之一。这次朱镕基副总理提出把住宅建设作为搞活经济、带动相关产业发展的新的消费热点和经济增长点，说明发展住宅建设已提到了国务院领导的重要议事日程上。这是推动居民住房条件改善千载难逢的大好时机，我们一定要抓住机遇，抓紧把工作推上去。

正文　1996，高层研讨　沪上实践（3）
2010…4…14　16：07：37　本章字数：1097

第二天，建设部就抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。分析的结论是：改革开放以来，尽管国家投入大量资金用于住宅建设，但福利住房制度仍使住宅产业难以形成合理积累、循环发展的机制。到1996年底，我国城市人均居住面积4平方米以下的住房困难户还有300万户，城镇住房的供需矛盾并没有得到根本解决。640个城市中尚有3000多万平方米的危房需要改造，改善居住条件是城镇居民现阶段的最迫切要求。因此，加快改革我国现有的实物分配福利房的住房制度十分紧迫和必要。
朱镕基讲话后的第六天7月16日，建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设，加速培育房地产市场，推动国民经济持续快速健康发展的请示》。
该《请示》提出了当前房地产市场存在的种种问题，分析了加快城镇住宅建设对于推动经济发展的现实意义。建议是：选择合适的政策定位，做好住宅建设的供应、分配机制的转换，提高住宅商品化程度，就能缓解经济通胀，增加市场商品的有效供给，带动相关产业发展，激励工业生产，提供更多的就业机会，刺激消费，形成新的消费热点。
随后，建设部马不停蹄地在全国范围内召开了华东、东北等六大片区会议。侯捷部长和叶如棠、谭庆琏、毛如柏、李振东副部长分别带队参加了六大片区会议，传达了朱镕基副总理的讲话精神及建设部的初步意见，与参会的省市领导共商发展住宅建设大计。侯捷部长前往杭州参加了华东地区的会议，到会的江苏、安徽、浙江、福建等省分管城市建设的副省长听了侯捷部长通报的情况后都很振奋，提出了许多好的意见和建议，希望建设部尽快推动工作的进展。
按照会议日程，留半天时间组织大家参观杭州的住宅建设，可当会议组织者和杭州市政府有关人员商量落实参观计划时，那时的杭州居然找不出一个像样的住宅小区让大家看。后来在时任杭州市副市长叶德范的建议下，组织会议代表参观了一条马路。
那段时间，侯捷全身心地扑在住宅建设这项工作上。这位从黑龙江省一个县的最基层一步步走进京城的建设部部长，有着浓厚的百姓情结。他曾在接受中央电视台记者采访时饱含感情地说：“老百姓拿出一辈子的钱来买房多么不容易，一定要让他们买到价格不高质量好的房子。”他的那句影响广泛的经典名言“小康不小康，关键看住房”实乃真知灼见。可以说，没有住房上的“全面小康”，中国整个国家和社会的“全面小康”就失去了最重的份量。十年后，温家宝总理在提交给全国两会代表和委员的国家发展十一五规划纲要中，就把居住“条件有较大改善”作为全面建设小康社会、努力实现“人民生活水平继续提高”首选目标。

正文　1996，高层研讨　沪上实践（4）
2010…4…14　16：07：44　本章字数：1161

全国六大片区会议结束后，按照侯捷的指示，建设部房地产业司根据会议代表的集思广益，综合分析，认真测算，深入研究，对住宅建设成为新的经济增长点的可能性作进一步的论证。最终形成了一份论据详实、观点鲜明的研究报告。
报告从五个方面提出住宅建设完全有可能、有条件成为下一轮经济发展的新的增长点。
一是住宅建设能带动相关产业发展的发展。住宅建设的生产和消费，与建筑业、冶金、化工、机械、纺织、森工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、园林、商业、运输业、服务业的发展。建筑业波及效应大，带动力强，其带动系数为1。76，即建筑业完成1元的产值，能带动其他产业完成1。76元的产值。住宅的发展和房地产市场的发育，将缓解建筑业开工不足、工业产品滞销的矛盾。
二是住宅发展的配套投入小收益大。与发展其他产品比较，发展住宅建设不需要增加太多的投入，主要是转换住宅的供应、分配机制。政策调整适时、适度，住宅商品化进展快，就有可能使住房成为新的发展时期的主导消费品。相比于其他商品，发展城镇住房所牵动的国家配套投入较少而收益较大。
三是住宅发展的材料供给基本具有保证。目前，建筑钢材、水泥、玻璃等产品是我国的长线产品，库存量已相当大；化学建材是我国需要重点发展、拓展市场的产品，而住宅是它的主要用户。住宅建设既有利于长线产品的消化，又有利于新产品的开发。
四是住宅建设有利于增加市场消费。社会商品的许多消费是与住宅密切相关联的，如家具、家用电器等，居住条件的改善才有可能促