秦兵204条合同全文-第1章

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2012年2月15日　摘自搜狐房产
　　
　　　　第1部分　合同背景　
　　　　第2部分　广告与样品　
　　　　第3部分　房屋质量　
　　　　第4部分　户型空间　
　　　　第5部分　房屋面积　
　　　　第6部分　建筑设备　
　　　　第7部分　电气部分　
　　　　第8部分　供暖与燃气　
　　　　第9部分　装修标准
　　　　第10部分　室内环境　
　　　　第11部分　室外环境与绿化　
　　　　第12部分　社区及设施　
　　　　第13部分　价格付款　
　　　　第14部分　房屋交付　
　　　　第15部分　初步验收与保修　
　　　　第16部分　所有权证　
　　　　第17部分　前期物业管理　
　　　　第18部分　业主委员会　
　　　　第19部分　消费者权利保护　
　　　　第20部分　抵押担保　
　　　　第21部分　合同变更　
　　　　第22部分　合同终止与解除　
　　　　第23部分　退房程序　
　　　　第24部分　违约责任　
　　　　第25部分　买受人损失　
　　　　第26部分　争议与其他　
　　　　第27部分　合同附件　
　　　　第28部分　法律法规及标准　



第1部分　合同背景

　　　　
　　　　第1条　合同原则：鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

　　　　
　　　　第2条　文字定义：
　　　　（1）　合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；
　　　　（2）　本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房；
　　　　（3）　本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所位于的楼座；
　　　　（4）　本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区；
　　　　（5）　本合同中所指“退房”，是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给买受人，由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。

　　　　
　　　　第3条　合同标的：本房屋位于　市　区（县）　路　号　楼　层　室，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有单元　层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于　单元　层，朝向为　。

　　　　
　　　　第4条　居住目的：出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用外，不得作为公司办公用房使用，以保持居住环境的安静与安全。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　　　
　　　　第5条　协商地点：本合同在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所（　市区（县）　路　号）或者为买受人及买受人的代理人指定的场所（　市　区（县）　路　号），各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方的时间。

　　　　
　　　　第6条　土地权利：本项目由北京市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：　；批准文件的主要内容为：。本宗土地原所有权人为：　，原土地使用权人为：　，国有土地出让合同编号为：　；土地使用证号码为：　，土地使用权期限为：　年（自　年　月　日至　年　月　日），土地使用权性质为：（商业或住宅）。

　　　　
　　　　第7条　权利担保：考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于年　月　日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有同意之日起日内使买受人取回全部房款以前；出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　　　
　　　　第8条　相关许可：用地规划批准部门为：　，建设工程规划许可证：　，建设用地规划许可证：　。施工许可部门：，施工许可证：　开工证：　。建筑企业：总设计单位：　，建筑师姓名：　，注册建筑师号码：　，总施工单位：　，总监理单位：　。

　　　　
　　　　第9条　销售许可：房屋销售许可部门为：　，房屋销售许可证：　；出卖人承诺已经依照《城市房地产管理法》的规定，可以提供、办理并具备办理销售许可的全部文件。

　　　　
　　　　第10条　购买过程：出卖人承诺买受人希望购买的第　楼　户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人的购买目的不能实现；如果买受人发现此套住的宅买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视，出卖人应当向买受人承担的违约偿责任为：每平方米支付1000元违约金，或者总额不低于10万元的补偿款。

　　　　
　　　　第11条　商品房标准：商品房将适用标准为：　作为本商品房的设计和建筑标准。商品房验收：由　负责验收；由负责进行质量评价。


第2部分　广告与样品

　　　　
　　　　第12条　销售广告：买受人根据出卖人于　年　月　日刊登在　报第　版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为证据，证明出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。

　　　　
　　　　第13条　广告内容：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3％，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。。

　　　　
　　　　第14条　样板间：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因，出卖人承诺在未来向买受人提供房屋质量、面积与装修标准不低于样板间，对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下二种方式要求出卖人承担违约责任：
　　　　（1）　两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；
　　　　（2）　解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　　　
　　　　第15条　样板间时间：出卖人承诺在买受人入住后三年内保存样板间，并且承诺在拆除样板间时征得买受人的同意，否则将向买受人支付5万元赔偿金。


第3部分　房屋质量

　　　　
　　　　第16条　质量原则：考虑到买受人支付的价款，买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求，还应当达到优良标准；出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务，而是在满足基本质量要求的前提下，同时还需要达到买受人的特别要求，并证明其各项验收标准均达到优良等级。

　　　　
　　　　第17条　建筑施工：出卖人承诺全部建筑材料均符合政府或者专业机构颁布的标准要求，其施工方法亦根据政府相关规范进行，全部材料实验结果及操作规范均可公开以备买受人的查阅。

　　　　
　　　　第18条　防震减灾：考虑到买受人所购房屋将可能在未来时间内长期使用，出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告，以使买受人的安全在未来得到保障，否则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　　　
　　　　第19条　墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0。1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况并不得超过政府规定的标准；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　　　
　　　　第20条　防水情况：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　　　
　　　　第21条　表面裂缝：出卖人承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。如果双方无法对是否是裂缝达成共识的，则双方从楼内业主中随机选择3人，由这3人确定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体平直等，此3人的观点应当作为有效证据。出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不予以申请，则视为存在裂缝，买受人有权解除合同要求退房。

　　　　
　　　　第22条　住宅寿命：出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于70年，在30年内绝对不会产生主体质量问题，其质量足以抵抗八级地震所产生的不良影响；如果不能满足此等条件，出卖人将以全部房款的两倍向买受人进行赔偿，如果造成买受人及其亲属受到伤害的，按除支付全部医疗救助费用以外，还应当支付50万元赔偿；如果造成造成买受人及其亲属死亡的，则向死者亲属支付300万元赔偿金。

　　　　
　　　　第23条　文件：考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提效如下文件：
　　　　（1）　施工单位的竣工报告；
　　　　（2）　监理单位工程质量评价报告；
　　　　（3）　勘察单位质量检查报告；
　　　　（4）　规划部门出具的认可文件；
　　　　（5）　卫生部门出具的水质检验合格文件；
　　　　（6）　环保部门出具的认可文件；
　　　　（7）　消防部门出具的消防验收合格文件；
　　　　（8）　电梯工程监督报告；
　　　　（9）　施工单位签署的质量保修书；
　　　　（10）　抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告；

　　　　
　　　　第24条　文件交付：
　　　　（1）　全部质量文件上述文件应当于入住前交付给买受人，没有上述文件不视为交房；即使买受人入住，仍有权出卖人每日承担千分之一的违约金；
　　　　（2）