房地产神曲-第8章

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　　在现实中，清水里既没有肉鱼也没有食肉鱼，进一步地探究发现，肉食动物比被肉食的动物，更加需要浑水这样的环境。那些凶猛的鲨鱼，大海最深处是它们的天堂；那些成群结队的狼群，喜欢在黑夜里发动对羊群灭顶性的进攻；那些在黑夜里喘息的杀气，除了蝙蝠还有传说中的吸血鬼。
　　显然，没有羊群喜欢和长期食肉而臃肿无比的躯壳在阳光下拥抱，也没有人愿意清楚地看到别人对自己流口水的贪婪模样，所以，对于食肉动物来讲，黑夜是它们最时尚、最流行和最得体的一件外套。
　　食肉动物的黑夜外套，对应到房地产身上，就是暗箱操作现象。房地产的暗箱操作现象，因人因时因地而有所不同，其花样手段也是推陈出新，层出不穷。但概括起来，主要还是集中在土地和规划指标这两件事情上。
　　相关的案例何其多也，相信一年看两次报纸听三次新闻的中国人，都会有所耳闻，如果要在此一一列举，相信本书写到1000万字也写不完，还是引用几则新闻来一笔带过吧。


新闻链接（1）


　　新闻链接1
　　严查土地违规转让谁滥用价值25万亿土地
　　1月12日，一位主管经济工作的国务院领导明确批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人‘寻租’的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”当前土地市场中存在的突出问题如不及时加以解决，将会严重浪费资源，滋生腐败，影响土地市场的健康发展。　
　　最新消息：严查土地违法违规转让
　　据新华社电：国土资源部今年将集中力量查办经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让方面的案件，以及滥用职权，违法行政，严重破坏国有土地使用权、探矿权、采矿权市场经济秩序方面的案件。这是记者昨天从国土资源系统纪检监察工作会议上获悉的。　
　　中央纪委驻国土资源部纪检组组长董道华表示，领导干部在抓经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让中要严格执行三个不准：不准单位主管领导不按规定办事；不准非分管领导干预招标拍卖挂牌出让工作；不准分管领导随意批条子。　
　　国土资源部明确提出，如有以下几类情况，直接负责的主管人员和其他直接责任人员将分别给以相应的党纪、政纪处分，涉嫌犯罪的将移送司法机关处理：　
　　——对应招标拍卖的土地未实行招标拍卖；　
　　——非法低价出让土地；　
　　——土地行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家和人民利益造成损失；　
　　——有关单位和个人干预国有土地使用权招标拍卖工作，给国家、集体或他人合法权益造成危害；　
　　——领导干部采取暗示、授意、指使等手段干扰国有土地招标、拍卖工作。　
　　新闻分析：谁滥用价值25万亿元土地
　　据《经济日报》报道：我国人均耕地少，管好用好至少价值在25万亿元以上、数倍于其他国有资产总量的国有土地资产，对全面建设小康社会意义极大。　
　　全国各地违法占地现象仍非常突出。对于种种现象，国土资源部田凤山部长（十分可笑的是，这个主管国土资源的最大官员，在做完这段讲话不到半年时间，也因腐败问题下马——笔者注）概括如下：　
　　违法批地用地。主要是违反规划用地、未批先用、边报边用、越权批地、擅自下放土地审批权等。仅从对全国50万人口以上城市卫星遥感监测检查情况看，这几年，在新增建设用地总量中，违反规划用地、未批先用、边报边用等违法用地宗数、面积所占的比例都比较大。　
　　违法违规出让土地。主要是该有偿出让的却划拨供地，该招标拍卖挂牌出让的却协议出让，以及低价协议出让，擅自减免地价，不依法追缴土地出让金等。　
　　违规设立各类“园区”。主要是一些“园区”违反规划圈占土地，违法授予其土地审批权，违法供地用地等，浪费土地问题严重。据对部分“园区”用地情况调查，一些违规设立的“园区”实际开发程度很低，大量土地闲置。　
　　土地交易秩序混乱。主要是划拨土地和集体土地非法入市，隐形交易，造成土地收益流失。　
　　四个案例：
　　一、北方某大城市2001年新增建设用地面积中，违法占地达1。95万亩，占总用地的43。3％。在违法占地中，有的开发商在大城市可拿到低买高卖价差款每亩约20万元。　
　　二、某县委、县政府擅自允许六个重点建设项目未批先用土地427。06亩。　
　　三、某省会城市一个区的土地局副局长滥用职权、非法突击批地72。9亩。　
　　四、南方某省现有开发区等各类园区98个，其中未经中央和省政府批准的就有35个。一些开发商以划拨方式取得土地后，并未向政府、向社会提供真正意义上的经济适用房，而是按商品房的价格出售，从中牟取暴利。　
　　中饱私囊现象为何屡禁不止
　　解剖滥用国家土地的原因，是多方面的，深层次的。一些地方领导法制意识不强，有法不依，人为干预土地审批、供应和执法；一些地方管理松弛，人员素质不高，对土地市场调控和监管不力，受利益驱动，更有甚者执法犯法，以地谋私，给违法者大开方便之门；一些地方土地管理的法律法规和制度落实不到位，执法不严，查处土地违法案件不能坚持原则，以罚代法，敷衍了事，批评了事，罚款了事，补办手续了事；一些法规政策还不够健全完善。　
　　两个案例：
　　一、南方某市政府公然非法出让土地案。几年前，经该市政府办公会议决定，将1000亩耕地出让给海南某公司，这个市的土地管理局未经办理土地征用和出让审批手续，非法给这家公司发放1000亩土地使用证，并办理了土地使用权抵押登记。公司以此套取银行资金3000万元。
　　二、某省会之江发展总公司非法占地建设江园度假村案。该公司为筹建江园度假村，私下与四个单位签订联营、租赁和临时借用土地协议。经该公司上级领导同意，在未依法办理用地审批手续的情况下，动工建设江园度假村，非法占地18。975亩。　
　　资料来源：《京华时报》2003年4月2日
　　而下面的这一则新闻，揭示了土地暗箱操作的触目惊心的数据。


新闻链接（2）


　　新闻链接2
　　严查土地违规隐漏案查处大幅上升
　　2003年，中国各级国土资源行政主管部门在土地市场秩序治理整顿中，坚决贯彻国务院的工作部署，从严从快查处土地违法大案要案，全面加大了土地违法案件的查处力度。
　　据国土资源部执法监察局统计，2003年全国共发现各类土地违法行为17。8万件，立案查处12。8万件，涉及土地面积5。59万公顷，其中耕地2。84万公顷。截止到去年底，处理结案12。6万件。案件查处共拆除构建物2666。75万平方米，没收构建物2532。84万平方米；收回土地5943。91公顷，其中耕地2678。88公顷；收缴罚没款12。28亿元；给予责任人行政处分357人，党纪处分568人，另有132人被依法追究刑事责任。
　　国土资源部分析表明，全国土地违法案件查处呈现出与土地市场秩序治理整顿密切相关的三个特点：
　　一是立案查处的隐漏案件大幅度上升。2003年隐漏案件立案的件数、涉及土地面积、耕地面积分别比上一年上升49。03％、168。79％、189。41％，表明各级政府及国土资源行政主管部门严格清理排查已取得明显成效。
　　二是查处大案要案力度加大。2003年当年发生案件立案的件数比上一年有所下降，但涉及土地面积、耕地面积分别比上一年上升57。2％和70。77％，表明大案要案在整个土地违法案件查处中的比重明显上升，土地市场秩序治理整顿已经向一些违法用地的基础设施建设项目、投资较大的工业项目和地方的招商引资项目说“不”。
　　三是地方政府违法案件已成为案件查处的重点。2003年共查处地方政府及其职能部门土地违法案件4746件，涉及土地面积1。01万公顷，分别比上一年上升28。53％和42。53％，表明地方政府违法的上升势头尚未得到有效遏制。国土资源部公开查处的九起土地违法案件中，有八起属于地方政府及其职能部门违法，因此，加大对地方政府违法行为的打击力度仍将是下一步查处土地违法案件的重点。
　　新闻来源：大众网，作者：秦京午，2004年3月26日
　　除了土地暗箱操作可以为开发商带来巨大利润外，更改规划指标也是常见的手段，容积率1。0的想改到1。5，1。5的想改到1。8，别看这仅仅是几个简单的小数点数字变化，它意味着开发商可以在相同的土地上，修出更多的销售面积，获得更多的利益。
　　


新闻链接（3）


　　新闻链接3
　　全国首例城市规划刑事案件今天在成都开庭公审
　　原成都市规划局两名女副局长及一名总工程师因涉嫌滥用职权和受贿，今天接受审判。
　　原成都市规划局两位女副局长徐俐、袁锋（后任成都市建委副主任）及该局总工程师兼总工办主任杜伟光，因涉嫌在审批报建项目中滥用职权以及受贿等，将于今（10）日接受审判。　
　　这次公审，将在成都市中院容纳人数最多的大法庭举行。昨天，为了方便旁听群众，成都市中院采取了大法庭增加座位等措施。一名年约六旬的老太急切地在成都市中院打听相关消息。这位老太太自称姓樊，她说，徐俐、袁锋在担任规划局副局长时，曾经违反有关规定，规划中将她家有产权证的安置房强行拆除。“我手上有证据，如果需要，我一定会提供给法官。”她表示，庭审时肯定要来，“看看这几位贪官的下场”。
　　新闻背景
　　滥用审批权　造“垃圾建筑”
　　徐俐等三人的犯罪事实是因违规审批如今已被爆破拆除的“红枫半岛花园”和“锦城豪庭”（此前为“锦城苑”）而“拔出萝卜带出泥”的。“红枫半岛花园”项目位于成都市金牛区迎宾大道东段南侧，“锦城豪庭”项目位于迎宾大道西段南侧。　
　　审批项目多次违规
　　据检察机关指控，1999年9月14日，成都市金瑞发建设开发有限责任公司向成都市规划局申报修建“红枫半岛花园”，其报建用途是商住楼和会所。2000年1月，时任成都市规划局副局长的袁锋和时任规划局建管一处处长的徐俐在审查该项目时，违反该地块属于办公用地性质的规定，分别签字同意。此后，又在该项目未提供初步设计方案的情况下，发放了《建设用地规划许可证》。2001年3月6日，袁、徐二人又违反迎宾大道一侧规划20米宽绿化带的规定，审定使“红枫半岛花园”项目在迎宾大道仅保留了九米宽的绿化带。之后，袁锋找到时任市规划局总工程师的杜伟光，要求杜协调在编制该地区控制性详细规划时，将已审批但未修建的“红枫半岛花园”项目所在地的九米宽绿化带作为“现状”考虑，杜通过“努力”，使得“九米宽绿化带”的“规划”作为现状审定并通过。2001年9月26日，根据徐俐在同年9月13日审定的总平面图，该项目获得《建筑