楼市迷局+张志前-第9章
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鄣降赘叩绞裁闯潭饶兀空酆铣扇嗣癖遥锥钠骄考鄞蟾攀�1万8左右。2005年做的一个调查现实，韩国人要买房子，不吃不喝要攒够6年，而首尔地区需要攒7。7年。聪明的读者，您算算在北京买一套房子，不吃不喝要攒多少年？
正文 谁是高房价的推手（1）
2009…11…13 8：05：50 本章字数：1112
说来说去，各国的房地产泡沫都是“冤有头，债有主”的。日本要怪宽松政策，俄罗斯是供不应求和石油美元，美国是次级贷款作怪，在韩国则归因于房地产商集团的力量。那么，在中国，到底是谁动了我们的房价？谁才是房价高涨的推手呢？
开发商在房价上涨中的推动作用是躲也躲不掉的，在其他条件不变的前提下，房价越高，开发商的利润也越高。加上开发商采用的资金杠杆非常高，自己投入的资金在整个房地产开发成本中占比很少，所以实际上的利润增长往往是房价增长速度的几倍。在次贷危机爆发后，虽然看上去房地产正在经历一个去库存化的过程，房产总体上是供大于求的。但是由于城市内房地产在地段、交通、配套等因素上往往具有不可复制性和不可移动性，所以局部的供不应求仍然大量存在，这就使得房地产市场始终难以从卖方市场向买方市场转变。开发商一方面对房地产价格和稀缺性有明确的上升预期基础，另一方面在占有土地或空置房屋方面没有税收压力，而且住宅的折旧损失远远低于房价上涨带来的收益，所以开发商完全有动力“捂盘惜售”。常见的做法就是提前很长时间把广告放出去，但是迟迟不开盘，或者一栋一栋，在位置、户型、楼层、朝向等各个因素上从差到好逐个开盘销售。这些手段都是推动房价上涨的最直接因素。
虽然这些情况老百姓多少都知道一些，但是他们没有足够的实力与房地产开发商侃价，而只是被动的价格接受着。在上海、广东都有合作建房联盟，但是由于拿地困难、力量分散、法律缺陷等种种原因而无法开展实质性运作。在这种情况下，我国的房地产市场虽然中小开发商众多，但总体呈现一种寡头垄断现象，供求关系在这里不能直接发挥作用，而是由开发商富有默契地相互“配合”，控制价格。在这方面，房地产开发商比电视机制造厂商要团结得多。如果能够想办法切断开发商之间的利益关联，削弱房地产开发商联合控制房价的能力，就有可能改变房地产市场上发言权“一边倒”的现象。而要让即得利益者轻易缴械投降绝非易事，否则卢武铉也不会在“宣战”之后狼狈地败下阵来。
不管大家承认与否，对城市住房的刚性需求，即平时大家常说的“刚需”，是推动房价不断上涨的重要原因之一。刚性需求首先来自于城市化水平的提高和城镇人口的大幅增加，自然而然需要更多的住宅，这一问题已经在上一章解释过了。其次是人均收入水平的增加。现有学术研究标明，房价与人均可支配收入水平之间有明显的正相关关系。显然，手里至少要攒够首付的钱，才能够去购买房产。而随着收入的增加，越来越多原本没有能力的人现在有能力去支付首付，原来买了一套房的人现在有能力再买一套把父母迁过来住，这些都会增加刚性需求，推动房价上涨。
正文 谁是高房价的推手（2）
2009…11…13 8：05：50 本章字数：963
刚性需求之外的需求就是投资需求和投机需求。很多老百姓在谈到“炒房者”时深恶痛绝，一律称之为“投机”，而且认为是房地产投机导致房价暴涨暴跌，这些看法恐怕有些失之偏颇。如果我是一个普通人，自己有一套房子，近年省吃俭用又存下了一笔钱，但是通货膨胀特别厉害，怎么能够让这笔钱不缩水呢？投资于股票固然是可能获利颇丰的渠道，但是也可能亏得很惨，而且还要每天去盯盘，我也不懂那么多技术曲线。购买基金和债券可能跟不上通货膨胀的速度，何况股票型基金由于基民的“炒作”也已经跟股票差不多了。投资纸黄金又太心惊肉跳了，不适合我的心脏。在有限的投资渠道里面，我觉得房子比较可靠，至少有实物在那里，卖不掉可以租出去。所以我就买了一套房子用于出租，如果价格很高的话也可以卖掉。这种怎么能算“投机”呢？商务印书馆《英汉证券投资词典》对“投机”一词的解释是：“做投机交易、投机倒把、冒一定风险从事证券和商品买卖。即购买股票、商品后希望价格迅速增长，然后卖掉获利，如此周而复始”。当然，不可否认，确实有大量的国内外游资，比如“温州炒房团”“煤老板炒房团”在股票、期货和房地产市场有大量的投机行为，但是《英汉证券投资词典》也告诉我们：资本市场上投机行为和投资行为是互为依存的，在投机交易的驱动下，市场才更富于活力。在房地产市场也是如此，如果没有投机者，交易不活跃，市场的吸引力和质量都不会太高，市场失灵可能更加严重。
使得市场失灵更加严重的因素还有市场地方政府方面的力量。在以GDP作为政绩考核核心因素之一的前提下，地方政府非常依赖房地产开发带来的经济效益，房地产价格的上升显然是地方经济繁荣的象征之一，也必将给地方政府带来更高的财税收入和其他收入。因此，地方政府并没有太大的动力去调控房价。安信咨询公司的某位分析师就曾撰文表示，“土地财政”如果不改变，房价很难下降。中国的房地产市场不是一个单纯的市场问题，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源。简单地说，如果不卖地，很都地方政府就可能“揭不开锅”了。据统计，2007年政府从房地产开发商手中收取的土地出让金超过1万亿元人民币，而当年总共的地方财政收入只有2。3万亿，如果加上房地产企业的营业税、土地增值税和企业所得税，地方财政很大程度上已经变成了“土地财政”。
正文 谁是高房价的推手（3）
2009…11…13 8：05：51 本章字数：762
最后，推动房价高涨的力量还来自于购房者自身的心理因素。地价和房价上涨会已经潜移默化地改变了开发商和消费者对未来房价的预期。虽然不断有声音预言房价要下跌，但近年来快速上涨的事实让买了房的人长舒了一口气，让犹豫观望的人总是后悔没有及时跟进。所以，当2009年地价再次上涨，“地王”频出的消息被“爆炒”的时候，大多数人会形成一种未来房价要继续上涨的心理预期。而在“买涨不买跌”的心理作用下，人们争相买房，导致房价的上涨预期转化为上涨的实际。而上涨的实际又进一步引发更多的投资热情和土地需求，带来更高的土地价格和更强的上涨预期，如此循环，不断上升。
这里还有必要解释一下为什么人们对房地产有“买涨不买跌”的心理。对于投资者来说自然不必说，只要预期会上涨，当然有理由坚决买入。对于纯粹用来的消费的购房人来说，则可能不太好理解为什么会产生这种矛盾的心理。这是因为房地产不同于一般商品，住宅一般可以按照50年计提折旧，年折旧率只有2％左右。所以买了房子之后，过几年再卖二手房的时候，反而可能比买入价更高。而家用电器则相反，由于技术更新和产品换代较快，汽车、电视等等都折旧很快，买了之后立刻就贬值。因此，人们对普通的消费品是倾向于“买跌不买涨”的，这就是为什么要通过折扣促销来促使人们增加消费，提高销量。可是房地产由于折旧率低、保值性能好。对他们来说，买房的主要功能固然是消费，但捎带着也有保值投资的效果。因此，在许多情况下，特别是通货膨胀预期较强的时候，人们担心未来房价进一步上涨而愿意在上涨期间购买住宅。一旦完成了购买，他们就从希望房价跌的阵营转而投向希望房价上涨、害怕房价下跌的阵营。2008年，北京、上海某些大型楼盘降价促销就导致先期已经购买的业主掀起了退房潮，正是这种心理的典型体现。
正文 警惕房地泡沫的危害（1）
2009…11…13 8：05：51 本章字数：924
房地产泡沫一旦形成，接下来就是一个非常两难的局面。如果任由其发展而不破灭，有危害；一旦房地产泡沫破灭，房价真的暴跌，则危害更甚。而如果在两者之间因为“两害相权取其轻”而选择第一种局面，放任泡沫存在，则无异于饮鸩止渴。
对于购房者来说，房地产泡沫的危害显而易见。过高的房价无论是通过一次性支付还是通过按揭贷款支付，都将成为普通购房者的沉重经济负担。在购房支出占比较大的前提下，人们用于其他消费支出的比率降低，心理压力加大，实际生活水平有下降趋势。有些年轻人为了在房价进一步上涨前购买结婚用房，不得不通过“啃老”等手段筹集资金，而这相应降低了老人的生活保障，进而会影响到这些并不是直接购房者的生活质量和消费意愿。非购房的消费意愿下降也将影响消费对经济的拉动作用，从而减缓经济发展速度。同时，由于房价上涨初期和期间资本量的差别，有钱人的房产在房价上涨过程中不断增值，进而可以通过贷款获得更多的资金用于购买新房，再用租金来偿还按揭，形成“以房养房，不断膨胀”的态势，同时进一步推高房价。而普通人只能将通过努力工作一点一点积累起来的财富，通过被动接受房价的上涨，变相贡献给银行和炒房者。在这个“劫贫济富”的财富再分配过程中，贫富差距会进一步拉大。而一旦这种失衡扩大到较高的水平，会给社会和政治带来极大的不稳定因素。
对于投资者来说，如果房价过高，很可能使其“被迫”变成房价投机者，从而增加对房地产市场的扰动力量。这是因为房屋租售比过于偏离正常轨道，通过出租房产获得的投资回报无法弥补投资成本，只能寄希望于买卖价差和短期炒作来保护自己的资产。我们以北京市为例，2007年年中四环内平均房价为每平方米13696元。我们假设以这个价格在三环附近购买一套80平方米的两居室住宅，总价格大约在110万元人民币左右。按照30％的首付款和30年贷款期计算，月均还款额为4700元左右。即使不考虑装修费用，租金收入恐怕也无法覆盖月供支出。这样，如果要用永续年金折现形式来计算（即不考虑出售房产），那么目前的投资恐怕很难实现盈亏平衡。这就促使投资者要寻机将房产出售变现，扩大了投机者的队伍，推动房地产泡沫的不断膨胀。
正文 警惕房地泡沫的危害（2）
2009…11…13 8：05：51 本章字数：1217
如果说房地产泡沫还不算可怕，那么真正可怕的是房地产泡沫破裂。一旦外部因素导致房价开始下跌，那么正如我们分析过的，开发商的资金链和投机者的套利机会都将化为泡影，银行爆出天量的坏账，房地产危机传导成为金融危机，对整个经济体系造成破坏。实际上，对于痛恨房地产开发商的普通人来说，开发商和投机者的倒台是一件大快人心的好事，最好再踏上一万只脚。不过，这里面还有一个关键的环节，就是银行。
房地产业属于典型的资金密集型行业，而近几年来我国的持续低利率政策（当然，2007年前后为控制通货�
