楼市迷局+张志前-第7章
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正文 中国楼市的特点（4）
2009…11…13 8：05：46 本章字数：839
在我国香港地区，按揭一般只涉及按揭人（购房人）或按揭权人（银行）两方，而内地的按揭则涉及三方即购房者，房地产开发商和按揭权人（银行）。也就是说，在香港地区，按揭关系（购房者与银行）和房屋买卖关系（购房者与开发商）相互独立，开发商不牵涉进按揭关系，而在内地，开发商在三方的按揭制度安排中充当担保人的角色。最后，万一购房者无力清还贷款，在香港地区，按揭权人可以在实质上取得所购物业的产权，至少可以行使留置权。而在内地，按揭权人只能行使优先受偿权，也就是说得先折价或拍卖方式变卖房产，对所得价款优先受偿。所以，内地的按揭权人（银行）实际上没有取得这部分物业的产权，而只有优先受偿权，而且其能够受偿的前提还是“期房”已经变成“现房”，所以不得不把房地产开发商拉进来，以保证受偿权的可实现性。
所以，我们身边每天看到的期房按揭制度只能算是“山寨版”的按揭制度，它不具备真正的按揭所必须的前提条件，即“按揭权人取得所购房屋的产权”。但是，如果把它简单看成一种不动产抵押也不对，因为期房按揭关系成立的时候，房子可能还没影儿，只能算是一种权利抵押，即对期房取得权的一种抵押。在实际操作中，也是按照对预售商品房取得权的抵押来操作的， 只是在未取得房产证之前， 无法进行抵押登记。只有等到购房者取得房产证时，才会加注“抵押权”登记。在《中国银行个人住房贷款业务操作办法》中，干脆就直接称之为期房抵押，而不是期房按揭。
期房按揭制度非常“神奇”，购房者看到的只是钢筋水泥，甚至只是纸面上的效果图，却要将三、四成的购房款先行支付给开发商，等到能够入住的时候，往往已经支付了将近一年甚至更长时间的月供了。在期房按揭的实际博弈中，话语权呈现明显的“一边倒”现象。本来应该风险、利益均衡的三方，变成了风险承担按照房地产开发商、银行、购房者逐级增高的态势。相对来说势单力薄的购房者承担了风险的最大部分，实力雄厚的银行次之，开发商承担的风险则极其有限。
正文 中国楼市的特点（5）
2009…11…13 8：05：46 本章字数：760
对于普通购房者来说，在期房按揭合同上签字是一件非常激动人心而又忐忑不安的事情。因为自己花几十万甚至上百万购买的东西，目前为之还只是一张纸和一些大坑而已，自己面临这笔交易中最大的风险——得不到住房，钱也打水漂了，或者比这稍微好一点的就是收到的房质量太差。但是他必须冒这个险——或许是因为刚需，或许是急于投资。万一购房者遇到的这个开发商的实力太差或者人品有问题，那么就麻烦了，开发商可能最后筹集不到足够的资金来完成建设，最终无法交房或者一再延期。如果这个开发商刚好是一个专门的项目公司，那么即使购房者打赢了官司，也会发现对方没有什么资产可供法院执行。前面提到的开发商杭州绿园房地产开发有限公司就因为资金链断裂而陷入了停工状态，房主只能眼睁睁地看着自己梦想中的家园变成半拉子工程停在那里，能够做的也只是等待和期盼政府介入。
比上面这个极端案例更加常见的是业主在收房时发现房屋的质量太差，有的是面积缩水，达不到合同承诺的标准。有的是质量缩水，比如天花板渗水，精装修用劣质材料，甚至北京某楼盘有一脚把墙踹出个洞来的惊人事件。此类事件也常常起源于一些虚假宣传，网上盛传的“顶个水箱就算游泳池，插几根葱就是私家花园”已经成了黑色幽默。这往往是一些人品有很大提升空间的开发商，在拿到资金之后挪作他用，直接或间接地促使工程队偷工减料，草草交房了事。如果业主不接受，则能拖就拖，能赖就赖，反正有的是时间，而购房者一边要继续还银行的月供，一边要请假出来维权，搞不好一冲动还会爆发暴力冲突或者堵塞道路，比如前几年北京东三环某小区的业主就在维权过程中由于堵塞三环道路的过激行为被拘留，真是花了钱，受了气，还没有拿到称心的房子。有这么多前车之鉴，购房者在签合同的时候如果不忐忑，那就真的是神经太大条了。
正文 何谓房地产泡沫（1）
2009…11…13 8：05：48 本章字数：1064
第三章 中国楼市的泡沫之争
房地产、跨国赌局……看到这些字眼你或许会以为是某部海外悬疑大片的主线，实际上这是一场发生在国内的合法赌局，时间恰恰在次贷危机正盛的2007－2008年。2007年7月11日，加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆语惊四座：“2008年7月11日深圳的房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。” 而著名财经评论人牛刀针锋相对地设下了赌局，若是价格上涨，则甘愿认输。徐滇庆教授已经加入了加拿大国籍，于是这场名誉之豪赌俨然成了一场跨国赌局。镜头转到2008年7月8日，《南方都市报》令人瞠目而又在情理之中地刊登北大教授徐滇庆向深圳市民的《徐滇庆道歉》，虽然他表示道歉与赌局无关，但这一赌局的结果已经不言而喻。跨国赌局结束了，关于房地产泡沫的争论却远没有结束。《徐滇庆道歉》见报后，深圳又有一名声称被徐滇庆“忽悠”了的律师设局100万要跟徐滇庆赌年底之前深圳房价会不会暴涨。律师要么是想炒作，要么是真的不知道跨国赌博会被判一、两年徒刑。不过，每天这些在买房的人和卖房的人，实际上也是在“赌”，赌的是几十万上百万的“小钱”。一定意义上，宏观经济本身也在“赌”房地产泡沫，只不过，赌的是上百亿的大钱。
何谓房地产泡沫
其实徐滇庆教授有点冤，一是冤在围绕中国房地产泡沫的争论早就已经开始了，但从来没有人为自己说过的话负责。2003年，清华大学教授魏杰抛出了地产寒冬论，指出存在地产泡沫，并大胆预测中国房地产马上就要雪崩，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”结果中国楼市没崩盘，美国楼市倒是在2007年挺不住了，魏教授没事儿。2005年，中国社科院金融研究员易宪容在博客中撰文表示：“上海及长江三角洲不少地方，房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50％，北京房价也应该下降30％。”这个预言实现得有点迟，到2008年才出现，而且降幅似乎也没那么大。跟他们比起来，徐教授算是敢承担的，虽然他不承认道歉意味着自己输了。二是冤在踩错了时点。如果他赌的时间点不是一年后而是两年后，不是7月11日而是7月30日，那么该登报道歉的想必就变成牛刀先生了。徐教授或者是没有充分估计到金融危机等外部因素的冲击，或者是在长期趋势判断与一年期赌局之间出现了时间错配，让人不禁感到惋惜。就像在股市最糟糕的时期倒下的南方证券、华夏证券、德隆系等等资本大鳄，常常引起人们的叹息：“如果他们能挺到2007年的牛市……”
正文 何谓房地产泡沫（2）
2009…11…13 8：05：48 本章字数：1152
的确，围绕房地产泡沫的争论充斥着各种各样的“如果”，可房地产市场往往只会给出“但是”。争来争去，到底“房地产泡沫”是什么呢？是不是房价高就是有泡沫了？
在《新帕尔格雷夫货币金融大词典》第一卷中，查尔斯•；P•；金德尔伯格（Charles P。 Kindleberger，1910。10。12——2003。07。07）对“泡沫”状态的解释是：“简而言之，泡沫状态这个词，就是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机告终。通常‘繁荣’的时间要比泡沫状态长，价格、生产和利润的上升也比较温和。接下来也许就会发生价格暴跌，引发经济危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”
可见，所谓泡沫状态，实际上是一个相对概念，是实际价格相对内在加之而言过度膨胀的一种状态。从理论上讲，房地产的价格应由第二章介绍的理论模型来决定，无非是取决于房地产的供需、商品价值、效用或收益中的一种或几种。但是，理论模型的前提是一种静态、均衡的状态，而实际经济体系往往是从一个均衡状态失衡，再回到下一个均衡状态动态不停变化的，在大多数时间中处于动态、非均衡状态下。在这种情况下，价格不太可能完全符合理论模型推导出来的内在价值，多数情况下会有所偏离。现实世界中，由于市场的不完全，均衡状态的各种严格假设不复存在，市场机制在配置资源很容易失灵，导致经济运行不能满足帕雷托最优条件，从而造成资源配置的无效率和社会整体福利的净损失。由于房地产业的特殊性质，市场机制往往会出现失灵的现象，例如信息不对称、（负）外部性、不完全竞争、供给约束，以及政府的行为不当或干预失误等等，都有可能引起一定程度的市场失灵。当房地产价格由于各种因素的推动开始异常膨胀，以至于严重超过其真实价值时，就会出现“房地产泡沫”。有人指出“是泡沫一定会破灭”，进而推断“会破灭的才是泡沫，只要不破就不是泡沫”，这是一种似是而非的论断。如果把“破灭”理解程价格暴跌或金融危机，那么泡沫不是一定要看到破灭才能做出判断的，它可能会破灭，也可能不会破灭，而是像金德尔伯格指出的一样“或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机”。而之所以容易与“崩溃”、“危机”紧密联系在一起，是因为这些极端情况因为苦痛而给人们留下了难以磨灭的印象，久而久之，“泡沫”就变成了“危机”的代名词。简而言之，我们不能犯一个逻辑错误，即因为“危机”往往在“泡沫”之后爆发，而总结出“泡沫必然破灭并导致危机”的结论来。
正文 何谓房地产泡沫（3）
2009…11…13 8：05：48 本章字数：976
当然，要举房地产泡沫的例子还是得举知名案例，而知名案例很无奈地总是跟经济危机联系在一起。经济泡沫在历史上屡见不鲜，如荷兰的郁金香泡沫、英国南海公司泡沫等等，读者们看得眼睛都起茧子了，但这些并不是房地产泡沫。最显著的当属引发日本“失落的十�
