楼市迷局+张志前-第5章
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耄饨鹗杖氩辉龀ぃ业絅年之后无法使用时残值为零，则房地产价格的简化计算公式应该是：
V=A0/K
其中V是房地产价格，A0是租金，K是投资者要求的回报率。
理论之所以为理论，就是用最简化而抽象的方式解释了最为复杂的实际现象。但理论的缺点是反过来应用于现实中时，只能证明一部分，甚至有可能在某些时点、某个时期内与现实相悖。那么，在我们的现实生活中，房价又是如何构成的呢？
正文 房价的构成要素（1）
2009…11…13 8：05：41 本章字数：1151
2009年6月30日，接近下午五点，盛夏夕阳用36度的高温热情地炙烤着北京城。此时此刻，北京市土地整理储备中心二楼会议室虽然开足了空调，气氛却已经远远超出了窗外的酷暑，进入白热化状态。“31亿”、“32亿”、“33亿”……随着数字以每次八、九个零的速度飚升，举起的牌子越来越少，逐渐只剩下3号方兴地产、10号SOHO中国和18号保利地产三个号码在场上轮番起落。随着3号叫出“39亿”，潘石屹平静地退出了角逐，还很有风度地向对手竖起大拇指——不知潜台词是“你真棒”还是“算你狠”……“40。6亿！”方兴地产最终在同保利的“单挑”中胜出。此时此刻，一个新的记录诞生了：起始价16。47亿元的广渠路15号地经过97轮拉锯竞价，以147％的溢价率被拍出，创造了土地市场实行“招拍挂”七年来北京土地市场总价最高和单价最高的双料记录。扣除项目中1。5万平方米的廉租房、幼儿园、小学及体育公园，这一项目折合楼面价约为16022元/平米，成交总价40。6亿元人民币！
一石激起千层浪，“新地王”引起了关于房价的一片争论。有了16000元的楼面价，很多人自然将捧热房价的矛头指向了地价。而此前的6月23日，国土资源部首次试图用数据洗清“地价推高房价”的“不白之冤”，指出地价仅占房价的23。2％。相较之下，美国是28％，韩国是50％…65％，日本是60％…75％，中国的房地产土地成本要远低于这些国家。一时之间，房价的构成要素再次引起了人们一探庐山真面目的好奇心。那么，房价到底是怎么“炼成”的呢？
在我国，商品房的价格一般说来由五大要素构成：
一是土地成本，在房地产开发过程中，开发商需要首先获得土地的使用权，然后才能开展房地产开发和经营。土地成本主要可以分解为土地出让金，大市政费、基础设施配套费、征地、拆迁和安置费用等内容。
其中，土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，也就是土地使用权的交易价格，一般是一次性支付。但如果出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，也会出现分多次支付的现象。大市政费全称是“市政公用设施建设费”；指规划红线以外，全市性市政公用设施建设费。而基础设施配套费主要包含“四源”费，即用于兴建自来水、污水处理、煤气、供热这四项服务设施的费用。在申请建设用地时，房地产开发商往往需要代征一定数量的市政设施用地。这些代征用地的征地补偿费、拆迁及安置费由开发商支付，也因此成为房地产价格的重要组成部分。近年来，随着房价的不断攀升，拆迁安置标准反过来也受到刺激，不断提升，这部分费用支出有增无减。据开发商提供的资料，土地成本约占房价的30％。
正文 影响房价的因素（2）
2009…11…13 8：05：43 本章字数：851
当然，城市的经济发达程度不同，收入水平不同，吸引力差别较大，房价的涨幅和绝对数也相应地相差较大。例如，2007年北京的人均可支配收入为22000元，而山西省的人均可支配收入只有11600元。北京比山西高89。7％。但是北京地区的平均房价为11553元/平方米，山西则为2249元/平方米，两者相差超过400％，远远超过了人均收入水平的差别。
在城市中所处的位置也对房地产价格带来很大影响。例如北京三环附近某房龄10年的二手房价格，与五环外某新住宅小区的价格相当甚至更高。这是因为房地产与一般商品不同，不可能轻易挪来挪去，在地理位置上具有绝对的刚性，而无论从周长还是从面积来说，城市中心（如三环附近、二环附近）的土地供应量必然少于外围（如五环附近）的土地供应量。考虑到“物以稀为贵”，城市中心地区的房地产供给存在刚性，也就不难理解为什么质量相近的房地产项目，仅仅由于坐落在城市内不同的地区，房价就可能相差十分悬殊。
房地产项目在城市中所处的位置除了决定供给的刚性外，也决定了购房者出行的交通便利程度、周边配套设施的完善等等。在市中心出行更加方便，往往能够大大减少上班路上所花费的金钱和时间，可以腾出更多的金钱用于消费，更多的时间用来休闲和锻炼。在北京，近年来城市轨道交通建设的扩展极大地提振了地铁沿线房地产的市场价格。而周边配套设施显然会对居住者的生活便利带来极大影响，如学校、医院、商业设施、教育和文体设施比较健全，甚至有名校在附近，就必然会显著地提高某些地区的房价。
当然，同样的地理位置，对于不同类型的房地产投资可能影响不同。例如对公寓和办公楼的投资可能符合上述特点，在市中心、人口密集、商业设施发达和配套完备的地区较为昂贵。而如果是专门为养老而购买别墅，则远离喧嚣的市中心、人口不密集、拥有一定程度的配套设备是较为理想的。如果是购买仓库、厂房用来投资，则最好是远离市中心、距离高速公路、铁路枢纽或港口比较近的地方更加合适。
正文 影响房价的因素（3）
2009…11…13 8：05：44 本章字数：1095
第二大因素是房地产项目自身的品质因素，此类因素比较微观，比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。处在公园附近或小区内绿化水平较高的房地产项目往往价格较高，而如果存在空气污染、水污染、噪声污染、沙尘等因素，则会给房价带来负面影响。例如污染严重的工厂附近、机场附近和公路旁边的房地产项目，价格往往很难抬升。容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，容积率较低的项目人口不密集，人均占有的自然资源和配套设施等资源较多，而经济适用房等项目往往容积率较高，居住密度大，显得较为拥挤，从而影响房地产价格。物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等因素我们不再一一列举。笔者发现，在我国，发源自南方地区的房地产开发商在绿化、物业管理、户型设计等方面做得更加细致，而北方地区的房地产开发商相对粗放；以上市龙头房地产公司为代表的一流房地产开发商在项目品质、物业管理和沟通协调方面相对更加完善，而中小房地产开发商在这些方面则相对较弱，甚至有时做一锤子买卖，专门成立项目公司，建完一个房地产项目就销声匿迹，然后换一个牌子再做下一个项目。因此，消费者或投资者在考察项目品质时，开发商本身的因素也必须有所考虑。
三是经济环境因素。主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、游资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化，从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。
在2007年通货膨胀高企然后再忽然爆发次贷危机的戏剧化过程中，人们更加清晰地认识到经济环境的急剧变化会在很大程度上影响房价的涨跌。毫无疑问，在经济高速增长的情况下，国际游资加速流入，房地产市场交投活跃，资本市场上涨带来更大的财富效应，而且流动性充裕使得房地产开发商能够以更低的成本融取到更多的资金，种种因素都推动房价上升比较快。而在经济增速放缓甚至衰退的情况下，广泛的经济不景气和失业率上升，以及资本市场大幅下跌造成的财富缩水效应，都会影响到对房地产的购买热情，房地产开发商也会因为银行惜贷、销售困难以及资金链断裂等面临头寸紧张的困扰，房价上升速度必然会随之减缓。
到目前为止，我国居民的投资渠道相对还比较少，投资可选择的产品种类也不多，这就使得无论国内机构投资、个人投资还是国外游资，都不得不将大部分资金投资于资本市场和房地产市场这两个主要市场中。而随着我国多层次资本市场的健全完善，以及国内外投资渠道的拓宽，其他投资领域有可能分流一部分投资，帮助房地产投资适当降温。
正文 影响房价的因素（4）
2009…11…13 8：05：44 本章字数：1162
经济快速发展的必然趋势是城市化。随着我国城市化进程的推进，大量农村人口离开土地，涌入城市寻找就业机会，大批劳动力从农业转入工业和服务业等领域。随着我国的城市化水平不断提高，城市吸纳农村人口就业的能力越来越强，势必会有越来越多的农村人口进入城市，而且他们往往希望在城市安家而不是回到农村去。随着这些人口中的部分人拥有了越来越强的经济实力，也有了越来越迫切的被认可为城市人的愿望，他们的意愿必然会转化为实际的购房需求，从而推动房价上升。1990年，我国城镇人口约占全国总人口的26。41％，而在不到20年后的2008年底，城镇人口已经占到全国总人口的45。68％，平均每年增长1个百分点。城镇人口在18年间翻了一番，年均增加1670万城镇人口，这也是近年来房价上涨势头迅猛的重要原因。
四是政策因素，主要包括财政政策、货币政策、税收政策和产业政策。财政政策和货币政策实际上与宏观经济关系密切。在经济过热的时候往往采取紧缩的政策，而在经济下滑的时候，往往采用宽松的政策。近年来，我们已经对此有了深刻的体会——2007年的通货膨胀促使政府收紧银根、控制流动性，而2008年的全球金融危机和出口困难则催生了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这些政策对房地产市场产生的影响也可谓有目共睹。
当国家采取紧缩的货币政策，基准利率上升，从消费者的角度看，会增加购房者的贷款成本，从而抑制房地产市场的消费需求，促使房价增速放缓甚至降价；从开发商的成本角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从投资者的角度看，利率上升意味着未来的收益折现到当前的价值下降，从而促使房价下降。综合起来看，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多，所以紧缩的货币政策一般来说会导致房价下降。而在宽松的货币政策下，贷款利率降低，购买住宅用于消费或投资的成本也就相应降低，人们对房地产的需求得到释放，推动房价回暖、上涨。历史经验也证明，宽松的货币政策往往在实际上给房地产业以支持，在心理上释放积极的信号，从而促进房价的上升，而一旦在经济过热时踩下刹车，转向紧缩的政策，房价上涨会很快减速甚至掉头向下。
同理，如果政府实行积极的财政政策，在
