格雷厄姆-证券分析-第111章

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　　第四类：项目升始时就80％一l00％依靠贷款，贷款现在已达到当前抵押品价
　　值的l25％一l50％，抵押品没收并出售后亏损将达到25％一60％
　　…………………………………………………………30亿美元；
　　第五类：这一类中的投资完全是判断错误。它们都是一些未完工、设计错误
　　或选址错误的房地产，包括许多租赁或第二抵押债券。损失将高达
　　60％一100％．项门通常将完全被放弃。…………………5亿美元；
　　总计……………………………………………………100亿美元
　　1931年11月，在美国投资银行家协会第20次年会召开前夕，由该委员会提交的年度报告将前述估计修改为：“未到期房地产债券的确切数字无法估算，因为有很多发行量很小的证券无记录可查C华盛顿联邦储备委员会估算的当前最大数字为60亿美元，这个数字比我们在5月份报告中使用的要小得多。但是，我们认为60亿美元有可能是正确的。这些房地产债券的清算是当前房地产业面临的主要问题。”
　　“由于城市房地产价值的下降，估计有6a％的房地产债券现在正多多少少地面临危机”（美国投资银行家协会第20次年会纪要；1931年第130页）。
　　委员会主席在提交这份报告时所作的介绍性讲话中指出了上述问题的性质：“如今，估计在所有发行的房地产债券中有oo％存在着问题，有些仅仅表现出一些小的麻烦，例如临时性的违约或无法支付税金；还有的正处于重组或被没收抵押品的过程中。”（同上128页）。
　　那些从支付利息和偿还本金方面看实际上已经破产的房地产债券数目有所增长，道琼斯公司提供的以下数据‘可以说明一些情况，其中只包括了向公众出售并由公众持有的证券。日期为各年的11月1日。
　　1928————36229000
　　1929————59755000
　　1930————137453000
　　1931————327968000
　　1932————739326000
　　1933————995017000
　　*据1933年l2月27口《华尔街邮报》
　　附录18
　　有一个关于这方面的惨痛案例，坐落于纽约市西端大街与｝a街交界处的哈德逊大楼原计划是作为医院一旅馆的用途。我们感到遗憾的是，该企业的历史资料不甚全面，但其大概状况还是可以了解的。这座27层高的大楼是作为旅馆、公共卫生设施、医院、照顾患者及其家属的目的建造的。所以它应该算作是一种特殊用途的建筑物（见《商业和金融记事》124期1987条）。土地的实际费用为39。5万美元，工程师预计建筑本身将耗资130万美元。为了便于出售165万美元的第一抵押债券，土地加上建筑物被“估价”为260万美元，使得其债券成为合乎纽约州法律规定的信托基金投资工具。这是发生在1923年的事。后来，随着一次又一次的出售和再出售，该座大楼在竣工之前转了好几次手。在1927年，又有115万美元的第二抵押债券出售给了公众。
　　这座大楼再也没有竣工；在1932年8月，这块资产以20万美元的价格易手，第一抵押被取消赎回权。1933年6月欧文信托公司宣布将为每1000美元面值的第一抵押债券出价8。14美元，这些债券持有人的处境由此可见一斑。这样，每1美元只得到了不到1美分的清偿。（参考材料：《穆迪银行和金融手册》1928年，1905页；同上，1929年2012页；同上1930年1557页；同上1931年2834页；同_L；1932年2688页；同上1933年1214页；《穆迪服务业（银行与金融）手册》1932年8月6日，1288页；《标准公司记录》；F…K卷，1932年，3581页；同上，