香港地产业百年-第9章
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信和地产创办于1972年，创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳，祖籍福建新兴，早年远赴新加坡谋生，初期经营杂货店，50年代开始涉足地产业，在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦，被称为乌节地王。70年代初，黄廷芳开始进军香港地产，1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司，同年7月在香港上市。
70年代中期，香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮，但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策，购入尖东大片土地。当时，他们出价之高，令行内人士侧目，有人甚至讥为疯狂。不过，后来事实证明，尖东的发展潜力极佳，黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地，而且赚取巨额利润。当时，尖沙咀区的发展，只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内，这里早已商户林立，十分拥挤，明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大，遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程，共填得土地约17。4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出，其中以黄氏家族及信和所购入的最多，估计接近一半。
信和地产购入这些土地后，即推行连串庞大发展计划，一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说：“我在1979年加入信和工作，当时主要负责尖东的发展，我记得当时的尖东是一大块填海土地，要发展它，一切从无到有，必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项，计有： 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心，及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场，这些庞大的发展，不但将红矗图馍尘琢梢黄医舛⒄钩梢桓鱿执何锫糜沃行模於诵藕图诺母！薄�16〕
尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦，是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话，那么信和则在尖东独领风骚，“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样，信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。
不过，信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比，在投资策略上有两点明显的区别： 第一，信和地产以地产发展为主、地产投资为辅，因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外，其余均推出发售。当时，信和推出的尖东物业甚受市场欢迎，永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录，轰动一时。第二，信和发展地产物业，往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行，如尖沙咀中心，信和地产占四成半权益，其余五成半权益则由黄氏家族持有。
到80年代初，信和地产已颇具规模。1981年3月，黄廷芳将信和地产部分物业，信和置业有限公司分拆在香港上市，以作为集团地产发展的主力。该年底，信和地产市值达33。81亿元，已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。
另一家颇具实力的地产集团是鹰君，创办人罗鹰石，原籍广东潮州，1913年出生，早年曾随父亲远赴泰国谋生，1938年移居香港，当时筹得18万元，买入吉地4 000方尺，向银行按揭贷款，建成4幢住宅楼宇，赚得不菲利润。50年代中后期，罗鹰石眼见大量中国移民涌入，地产市道日渐兴旺，遂于1963年创办鹰君。鹰君一名，取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”，英文译作大鹰（Great Eagle），寓意振翅高飞，鹏程万里。
1972年10月，鹰君在香港上市，以每股2。25元价格公开发售1 375万股新股，集资约3 000万元。当时，鹰君仅属一家中小型地产公司。1972/1973年度获得纯利仅1 200万元，1975/1976年度还跌至397。5万元。
鹰君崛起的关键，是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年，鹰君看准时机，将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地，1976年后香港经济复苏，对工厂的需求大增，鹰君把握良机全力推出厂厦楼花，仅1977年就售出工业楼宇280万方尺，价值4亿元。1978年，大量内地移民涌入香港，对住宅楼宇需求增加，鹰君适值大量资金回笼，正好用作购买住宅用地。该年，鹰君购入地盘多达11个，其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段，后来地价、楼价急升，鹰君的资产大增。
1980年10月，鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用，将两幅酒店用地加上多幅土地，组成富豪酒店在香港上市，以每股1。9元价格公开发售1。6亿股新股，集资逾3亿元。稍后，鹰君又透过富豪酒店以1。06亿元收购小型上市公司永昌盛61。68％股权，并易名百利保投资。这时，鹰君一系所控上市公司已增至3家，市值达33。5亿元。其中，鹰君的市值在1981年底达9。63亿元，成为香港第二十大地产上市公司。
4 80年代初地产市道的崩溃
香港地产市场自70年代中后期起大幅攀升，到1981年中达巅峰状态，地价、楼价、租金相继创历史纪录，投机炽热。
这时，地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现： 世界经济衰退已令香港经济不景气，利率持续高企，港元不断贬值，内部消费萎缩，公司利润下降，其后更爆发银行危机，而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。
在这一系列因素的冲击下，徘徊不前的楼市终于掉头下跌，酿成80年代初期的地产崩溃。
4。1 地产市道崩溃的基本原因
80年代初，香港地产市道崩溃的原因，主要有以下几点：
（1） 地价、楼价大幅上升迅速，投机炽热。自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。地价、楼价的攀升，刺激了大量热钱的涌入，南洋资金更是大举入市。当时，香港“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5％至10％的订金，便可购得楼花，进行投机，而炒家对政府限制楼花的种种建议，诸如对楼花转让加重抽税等，并不理会，投机炒楼风空前炽热。
70年代末80年代初，炒楼风最炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7。15亿元增加到16。8亿元，短短不到两年时间内升幅高达135％。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手，售价从10。89亿元升至22。35亿元，短短半年间升幅逾1倍。
炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计，1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价约9。2万元。当时，香港市民家庭平均月入1 300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民70。8个月（即约6年）工资。然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元，一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3 000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101。5个月（即约8年半）工资。
当时，香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置单位大增，1980年新建住宅楼宅中，空置率已高达41。3％，大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调，只是迟早的问题。
（2） 利率持续攀升，银行和财务公司信贷收缩。70年代后期，香港经济开始过热，通货膨胀率已达到15％以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6。68％，而楼宇按揭利率平均为10。62％，形成市场对资金的需求有增无减。期间，港元汇率因外贸赤字增加（地产狂潮中，香港建筑材料进口大增，亦令贸赤增加）而偏软，刺激利率上升。1980年美国总统里根上台，实施紧缩货币政策打击通胀，更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最优惠利率升至20％的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21％，对置业者产生巨大的阻吓力。（见表3。5）这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本（利息）更形沉重。
随着利率的持续高企，银行和财务公司的信贷亦收缩。1981年，银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人，分期付款买楼的贷款达155。56亿元，比上一年度增加30％。然而，到了该年第四季，银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加，银行对地产贷款已转趋审慎，有的借出贷款时，除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外，还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法，即楼宇面积不再按建筑面积计算，而是以实用面积计算，按揭成数亦压低至6成。1981年7月，港府实行金融三级制，加强对财务公司管制，结果令财务公司的短期存款大减，加速信贷收缩。1982年11月，大来信贷财务公司突然宣布属下财务公司无法还款，被迫清盘，后来导致恒隆银行被挤提，并触发80年代初中期持续不断的银行危机，包括恒隆、海外信托等8家银行先后被接管或收购，进一步对地产市场造成冲击。
（3） 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末，以西方先进工业国为首的世界经济，因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退，通货膨胀居高不下，失业人数大幅增加，当时，香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击，但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降，到1982年全年经济增长仅2。9％，比1981年的9。4％大幅放缓。经济的不景气，令投资者、消费者裹足不前，地产市道无可避免地大幅滑落。
（4） 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月，英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京，正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议，以主权换治权，遭到拒绝，结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后，中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权，中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港，早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌，开始了长达数年的地产低潮。（图3。1）
4。2 80年代初的地产大崩溃（1）
其实，是次地产市道大调整，甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道便全面转入调整。1981年8月，港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号： 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22。58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星�
