香港地产业百年-第6章

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础。
　　70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年8月改名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地产业。当时，正值香港股市进入大牛市时期，李嘉诚把握良机，及时将长实上市。长实法定股本为2亿元，实收资本8　400万元，分4　200万股，每股面值2元，以每股3元价格公开发售1　050万股新股，集资3　150万元。1972年11月1日，长实正式在香港挂牌上市。当时，长实的规模和实力均显不足，只有35万方尺出租楼宇，且大半是工业大厦，每年租金收入仅390万元；此外有7个地盘在兴建中，其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1　250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，长实在上市后第一个年度获利4　370万元，相当于预算利润的3。5倍。
　　长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资，并趁地产低潮大量购入地皮物业，先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年，长实与加拿大帝国商业银行合作，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。同年，长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行，并与汇丰银行合作重建华人行，作为集团的总部所在地。这时，长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。
　　1975年，长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8　500万元的低价，向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86。4万方尺，长实在该地盘兴建925个1　260方尺至1　640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等，总楼宇建筑面积达132万方尺，平均每方尺地价成本仅为64元，十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售，每方尺楼面售价达279元至344元，长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1。3亿元。〔10〕此次成功，奠定了长实以后一连串成功的发展机会。
　　1977年，长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区，竞投激烈，参加投标的财团多达30多个，其中，又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难，提出了一个极具吸引力的方案，将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出，击败置地，夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出，香港舆论为之轰动，此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”，是“华资地产界的光辉”。
　　1978年5月，地铁中环站上盖物业环球大厦开售，总值达5。9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月，地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖，首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役，长实不仅赚取厚利，而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位，被正式确认。当时，资深的股评家已经预测，长实的实力有可能超过置地。
　　这一时期，长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金，与一些“有地无钱”的上市公司合作，发展这些公司拥有的土地。早在1976年，长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作，先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦，双方均分得可观利润。1979年，长实又与广生行合作，兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间，长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产，以及港灯集团等，合作成合组联营公司，发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利，因为它不需要付出一大笔资金购买土地，只需支付少量做地基工程的钱，并透过“卖楼花”以战养战，就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度，长实年利润高达13。85亿元，相当于上市第一年度的31。7倍。

　　3。3　新鸿基地产：“楼宇制造工厂”

　　与长江实业齐名的是新鸿基地产，新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司，由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立，商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜（1911～1990年），原籍广东中山，早年随父经营洋杂批发，抗战爆发后避居澳门，开设信发百货商行。战后移居香港，在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来，郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权，当时适逢香港制衣业崛起，生意滔滔不绝，其销售网络扩展到东南亚各地，赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。
　　1958年，郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司，开始向地产业发展。1963年，郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营，将永业结束，各投资100万元创办新鸿基企业有限公司，郭任董事会主席，冯、李分任副主席，当时员工仅10余人，规模很小。而“新鸿基”的命名，则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”，郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。
　　60年代，正值香港中小型工厂蓬勃发展之际，新鸿基成立后，郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系，了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦，此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期，新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟，而且雄霸多层工业大厦市场，从1965年到1972年，新鸿基售出的楼宇总值约5。6亿元，换言之，平均每年的售楼营业额高达7　000万元。
　　70年代初，新鸿基企业的规模日渐扩大，郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基（集团）有限公司”，计划在香港上市。稍后，“三剑侠”开始分道扬镳，冯景禧早于1969年创办新鸿基证券，转而向证券业发展；李兆基则自立门户，成立恒基兆业有限公司；郭得胜则继续主持新鸿基（集团）的大局。1973年3月16日，郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆，遂改名为新鸿基地产发展有限公司。
　　新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市，当时新地的法定股本是3亿元，实收股本约2。27亿元，每股面值2元，以每股5元公开发售2　000万股新股，集资1亿元，结果获得超额10倍认购。当时，新地已颇具规模，拥有23个发展地盘，占地面积达30万方尺。上市首年，新地的纯利为5　128万元，比预期利润高出五成。
　　新地上市后，即利用所筹集资金大量购入地皮，其中，大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度，新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺，可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备，以地产发展为主，强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘，每年亦能依据既定程序完成若干发展计划，纪录中最少亦有6项（1973/1974年度），最多有26项（1979/1980年度），即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间，新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”，源源不断地将“原料”（地皮）“加工”（兴建上盖）为“成品”（各类楼宇）。正因为如此，新地的利润逐年稳步上升，到1980/1981年度，新地纯利已增加到5。54亿元，相当于上市首年度的10倍。
　　新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”，他看好香港房地产业的长远发展前景，因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地，发展物业，然后在市道复苏时高价出售，获得厚利。其实，他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如，1965年至1967年期间，香港先后发生银行挤提及政治骚动，触发了资金外流和移民潮，地产市道一落千丈。这期间，郭得胜等人趁低价购入不少土地，并建成22幢总值约7　000万元物业，为日后发展奠下基础。1974年，香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮，地产市道再度回落，郭得胜看准香港人口膨胀，日后必然向新界新市镇发展的趋势，遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣，刺激地价楼市飙升，新地也进入收成期，所推出的楼盘都获利丰厚。
　　70年代后期，新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年，新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮，兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层，楼面面积达86万方尺，大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙，外形巍峨壮观，富有现代化气息，与置地的康乐大厦遥遥相对，在设计上则比康乐大厦高出1尺，微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后，即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底，新地以市值70。2亿元跻身香港十大上市公司之列，成为香港著名的大型地产集团之一。

　　3。4　合和实业：　湾仔合和中心的兴建者

　　华资地产五虎将中，长实和新地的光芒，几乎盖过了其他3家公司。不过，合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司，1972年秋至1973年春，合和实业的股价更凌驾其他公司之上，俨然成为“老大哥”。合和实业的创办，可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘，祖籍广东花县，1935年在香港出生，其父胡忠是香港著名的“的士”商，号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程，1958年学成返港，曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后，即创立家族的中央建业有限公司。当时，港府认为香港的士不足，因而增发牌照，其父胡忠多购了数十部的士，使车库不敷应用，于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦，底层作停车场，上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润，并开始兼营地产。〔11〕
　　1965年香港爆发银行危机，地产市道萧条，中央建业业务大受影响，胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年，胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1　500万元，创办合和实业有限公司。同年8月，合和在香港挂牌上市。当时，合和实收资本2亿元，分为10　000股，每股面值2元，以每股5元公开发售2　500万股新股，集资1。25亿元，用作减轻债务及地产发展。当时，香港地产市道蓬勃，股市飙升，合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平，比认股价急升5倍，整间公司市值高达36亿元，成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年，合和纯利达6　070万元，比预测利润高出四成半。
　　可惜，好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1　774。96的历史性高位后即急转直下，当时股市早已脱离客观经