香港地产业百年-第5章

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成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心，成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心，到90年代该中心每日人流量高达7万人次，假日或周末更达15万人次，这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。
　　太古城住宅单位首期在1976年推出，最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时，太古地产担心销售不佳，优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购，以造成“短期内售清”的效应，吸引市民注意。不过，洞庭阁入伙后，太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家，售价辗转上升，1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时，售价已升至每方尺300元，买家和炒家提前48小时排队，要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期，太古城住宅售价甚至上升到每方尺1　300元。当时，即使以平均价计算，太古城因为土地成本低，每方尺楼面地价成本仅70元，每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等，其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此，太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。
　　70年代中后期，大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区，就在太古城计划进行得如火如荼之际，由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司（各占25％股权）亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中，港府着手开发沙田新市镇。1979年，港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程，结果由百得置业以2　000万元标价投得。百得置业以惊人魄力，移平两座山丘，填得约14幅土地，其中70％交还港府发展公屋和社区设施，其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。
　　沙田第一城位于沙田地段一号，坐落在沙田新市镇的东南部，前临沙田海和城门河，背靠翠绿群山，环境幽静，自成一角。部分住宅单位可远眺吐露港，或俯瞰沙田马场。整个计划包括52幢住宅大厦，合共11　000个住宅单位，可容纳约5万人居住。为配合整体发展，沙田第一城参照早期的大型屋邨如太古城等，在城区心脏地带建有3座独立多用途购物中心，分别是楼高6层的第一城中心以及银城商场、金城商场。场内亦是各类商店、生活设施，一应齐备。天台辟为花园广场，方便居民休憩及做各种户外活动。
　　沙田第一城从70年代末动工，到80年代末完成，前后亦历时10年，实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时，正值地产高潮，首7幢逾1　000单位旋告售罄，发展商于是加推7幢，但因供应量太大，不久便滞销，部分炒家“炒■”楼花，蚀本回吐，对发展商销售形成阻力。因此，在不少炒家心目中，沙田第一城的推出，是80年代初地产炒风步入调整的标志。
　　70年代期间，相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园，以及愉景湾等。这一时期，香港经济蓬勃发展，市民收入水平不断提高，对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全，档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此，私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。

　　3　新兴地产集团的崛起

　　70年代初，香港证券市场进入有史以来的大牛市，呈现空前繁荣，大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市，并充分发挥股市功能，透过发售新股、配股，将股票在银行按揭贷款，以筹集大量资金发展业务。
　　其中，以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机，实力作三级跳，逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间，香港地产业形成群雄并起的局面。

　　3。1　地产业证券化…70年代地产公司上市热潮

　　1969年12月“远东会”的创办，打破了英资对香港证券市场的长期垄断，开创了香港证券业的新纪元。其后，香港证券市场形成了四会并存的局面，各证券交易所面对激烈的同业竞争，均不同程度地降低对公司上市的标准和要求，这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。
　　在这种背景下，大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计，1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1　774。96点历史性高位的9个月间，在香港上市的地产公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团，几乎都在这一时期上市，包括信和地产（7月20日）、合和实业（8月21日）、新鸿基地产（9月8日）、恒隆（10月21日）、鹰君（10月26日）、长江实业（11月1日）、永泰建业（11月6日）、廖创兴企业（11月13日）、新世界发展（11月23日）及大昌地产（12月11日）。踏入1973年，地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计，从1月1日至3月19日短短两个多月中，在香港上市的地产公司至少31家，几乎相当于1972年下半年的总和。
　　大批地产公司在香港挂牌上市，得以充分利用股市功能，它们透过公开发售新股、配股，或将股票向银行按揭贷款，筹集大量资金去拓展业务，或在股市中收购兼并，迅速壮大公司的资产规模，实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后，所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的，当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。
　　长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3　168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6。30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），发行新股1　700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50％股权，即以1　700万股新股换取皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八九百万元。1975年至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32　072万股，相当于公司上市时总发行股数的7。6倍，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，长实透过发行新股664。64万股，就取得利兴发展39。3％股权。透过连串供股、发行新股，长实的资产规模迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，市值仅约1。26亿元，但到1981年底，市值已增加到78。77亿元，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。（见表3。4）
　　新鸿基地产上市后，亦极为重视利用发行新股这一犀利武器，迅速扩大公司资产和规模。新地上市后，即利用上市集得的1亿元，再加上900万股新发行股票，以及向银行贷入1亿多元，购入了29个地盘，共43。8万方尺土地，此举令新地的土地储备一下子增加了一倍以上。其后，新地多次开动印刷机印刷股票，透过发行新股换取其他上市公司股票，包括以200万新股换取大昌地产250万股股票，以800万股新股换取利获家海外140万股股票、利获家伦敦60万股股票以及套取现金3　000万元。新地再趁股市高潮将所换取股票高价抛售，从中赚取巨额利润以支持地产发展。1972年8月23日新地上市时，市值约4亿元，到1981年底已增加到43。77亿元，在香港股市中成为仅次于置地、长实、新世界发展的第四大地产公司。
　　这一时期，随着大批地产公司在香港股市挂牌上市，并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模，拓展业务，香港地产业与股票市场的关系日益密切，相互影响大增，逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时，地产市道畅旺，地价、楼价节节攀升，大多数上市公司的资产市值也随之上升，带动股价上涨，上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金，发展地产业务，形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气，地产市道转淡，地价、楼价下跌，上市公司资产市值下降，拖累股价下挫，上市公司筹资转趋困难，部分资金周转不灵，公司被迫抛售地产物业套现，加剧地价、楼价跌势，形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。
　　“股地拉扯”的形成，无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时，股市亦被推高，这正是地产公司上市或发行新股的良机，时机把握得准，可在股市高潮中筹得大量资金用以发展，并趁地产低潮时大量购入地盘物业，几个回合，实力和资产即可膨胀数倍。这一时期，一批新兴地产集团藉此崛起，其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产，后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产，以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。
　　诚然，“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场，以及香港整体经济的投机性、周期性，令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团，而几年以后又倒闭清盘，其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。

　　3。2　长江实业：　击败置地声名鹊起

　　地产五虎将中，影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚，祖籍广东潮安，1928年在家乡出生，11岁时因日寇侵华，随父母举家南迁香港，15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生，很快成为出色的推销员。1950年，李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名，以李氏的解释，是“长江不择细流，才能纳百川归大海”。50年代末，李嘉诚因经营有方，成为香港有名的“塑胶花大王”。
　　李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景，当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦，命名为长江大厦，作为进军地产业的第一步。此后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦，规模愈来愈大。当时，投资房地产者大多以“孖展”（Margin）的方式进行，花钱购地只付30％现金，其余70％向银行按揭借贷，风险颇大，地价一下跌就支撑不下去。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不用向银行借贷，亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景，并不为一时的调整而忧虑，反而利用这千载一时良机，大量吸纳被贱价抛售的地皮物业，一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。
　　70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年8月改名为长江实