香港地产业百年-第14章

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地价3。91亿元，另加道路建筑费2。1亿元。当时，港府之所以肯接受这个低价，是希望藉此刺激香港楼市复苏，港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示：“该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性，显示地产商对地产及香港将来充满信心。”
　　和黄把握良机出击，大大减低了土地成本。整项庞大计划，是在黄埔船坞旧址约19公顷（约200万方尺）土地上兴建94幢住宅大厦，共11　224个单位，总楼面面积764万方尺，另有商场面积169万方尺，计划在6年内分12期发展，总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期，到1989年8月售出最后一期，历时4年半，每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1　490至1　755元，平均每方尺楼价约1　220元。粗略估计，和黄的总收益高达92亿元，扣除40亿元成本，黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润，这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说：“It　is　a　wonderful　investment”。
　　在整个80年代，长实集团先后共完成60多项地产发展计划，除黄埔花园外，尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园，以及丽城花园，所提供的住宅单位超过5。25万个。期间，长实集团发展的物业，约占香港整个物业市场的20％，〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。
　　踏入20世纪90年代，长实的气势更形宏大，它利用所收购公司的庞大土地储备，策划四大私人屋邨的发展计划，包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛，以及元朗天水围的嘉湖山庄，这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划，四大屋邨共占地747万方尺，可提供楼面面积2　953万方尺，其中住宅单位逾4万个，总投资超过185亿元。
　　四大屋邨中，蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得，该财团向港府补地价10亿元，在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇，约提供4　100个单位，从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭脷洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将青衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭脷洲的油库用地交换，以及香港电灯集团将电厂从鸭脷洲迁往南丫岛后所得，其中，丽港城计划兴建55幢住宅楼宇，提供逾8　000个住宅单位，可容纳2。5万居民，从1990年起陆续建成。海怡半岛则计划兴建35幢住宅楼宇，提供逾10　000个住宅单位。
　　四大屋邨中，以嘉湖山庄规模最大，是香港迄今以来最大的私人屋邨，占地38。8公顷，计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇，约15　000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划，拥有49％权益，其余51％由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议，长实保证华润至少获利7。5亿元，但若售楼价超过特定水平，长实所分得利润份额将从49％提高到75％。
　　嘉湖山庄于1991年11月推出首期，当时售价已达每方尺楼面面积1　850元，超过长实与华润协议中1997年每方尺1　700元的指定价格。其后，嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升，1996年4月复式单位御景轩推出时，每方尺售价已升至2　936元，到1997年地产高峰期时，每方尺售价更升至4　000元左右，估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者，被称为“大型私人屋邨之王”。

　　2。2　新鸿基地产：“地产巨无霸”

　　与长实的“对外扩张”明显不同，新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后，新地围绕地产发展向上下游拓展业务，除收购原有的建筑、管理服务公司外，还相继开设保安消防设备工程、设计工程（则师楼）、机械电机工程部门等，又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期，新地已拥有附属及联营公司超过100家，包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家，旗下上市公司新城市（新界）地产有限公司又拥有附属、联营公司35家，形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团，成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。
　　新地主席郭得胜，是香港地产业有名的“大好友”。80年代初，香港前途问题浮现，投资者信心不足，但郭得胜则明确表示：　毋须担心1997。他对记者指出：“对1997年新界租约问题，或地契年期问题，我们全不理会，也不用担心，因为这是（中国）政府与港府的问题，而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的，只要积极去干，为市民提供更理想的居所，就已尽了地产商的责任。”　〔7〕1989年北京“政治风波”爆发，香港地产市道低迷，郭得胜明确表示：“除了在内地投资之外，新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针，依然是立足香港，在这里发展。”〔8〕
　　由于看好香港地产业长远前景，新地往往能在形势不利时期，以“人弃我取”的投资策略，紧扣地产市道循环，将每次危机视作趁低吸纳土地的良机，结果在地产高潮中赚取厚利。1982年至1984年间，香港地产崩溃，新地拥有的地产物业价格亦大幅下挫三四成，然而，新地在此期间仍大量吸纳廉价土地，到1984年6月，新地的土地储备达到1　140万方尺楼面，估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年，地产业复苏，新地即动用10亿元购入8幅可建285万方尺楼面面积土地。新地抱着“货如轮转”宗旨，不计较个别地盘的成败得失，致力于资产负债平衡，在维持庞大土地储备的同时，又保持大量现金，因而往往处于进可攻、退可守的主动位置。
　　长期以来，新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司，售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此，它极重视增加土地储备，在整个80年代，新地的土地储备从约1　340万方尺增加到3　250万方尺，1999年更达到5　060万方尺，一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投，亦非在市区收购旧楼，反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地，如马鞍山、深井、元朗等地，成本不高。80年代以后，香港市区土地几已发展殆尽，新界遂成为发展首选，其时新界新市镇已逐步开发，交通网络亦日趋完善，地价因而上升。新地由于早着先机，已持有相当理想地段，故楼宇落成后，不独景致交通理想，售价也不太昂贵，自然深受买家欢迎。
　　新地发展出售的物业，在地区上非常广泛，遍布港九新界各个角落，在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦，在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才，及准确的市场调查，新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过，新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示：“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇，未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划，提供中小型住宅，以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。
　　新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代，由于经济繁荣、市民收入增加，人们对居住环境及面积的要求亦提高，以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变，新地逐步转向发展高质素的大型屋，单位面积在500方尺至1　000方尺之间，并设有住客俱乐部，极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋，如雅典居、加州花园、加州豪园等，设计风格上配合移民的回流，结果大受欢迎。新地推出的楼宇，往往成为市场中的名牌。
　　20世纪80年代初，新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展，开始在各新市镇中心兴建大型综合商场，作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺，耗资逾10亿元，80年代初动工，至1984年落成，是沙田新市镇最庞大的商业建设，场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施，还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后，瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物，成为香港最受欢迎的商场之一。
　　受到沙田新城市广场成功的鼓舞，新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场，以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期，新屯门中心，新都会广场，荃湾广场，上水广场，东九龙广场等，总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠，所有商场均位于港九新界各区最优越位置，极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略，与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合，可谓相辅相成，相得益彰。从1992年到1998年，新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首，堪称香港的“地产巨无霸”。

　　2。3　恒基地产：“密底算盘”

　　20世纪80年代期间，恒基集团展开连串资产重组，以使集团结构和业务合理化。重组后，恒基地产成为集团控股公司和上市旗舰，专责集团的地产发展业务，而旗下永泰建业则改名为恒基发展，以地产投资和投资控股为主，持有中华煤气和香港小轮两家公用事业上市公司的股权，在香港股市中自成一系。
　　恒基与新鸿基地产渊源深厚，投资策略亦相当接近，如看好香港地产业发展前景，紧扣地产市道循环盛衰，以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地，维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间，在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候，地产市道低迷，恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地，为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后，新界的换地证价格下跌了3成，恒地便在1988年5月动用超过5　000万元，以平均每方尺1　000元价格，大手购入新界换地证书，加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后，地产市道再次下跌，恒地于1990年度再斥资3。2亿元购入一批换地证书，使公司的换地证账面值超过7。6亿元。1991年3月，当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时，恒地以8　300万元悉数购入。因此，恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。
　　由于采取“反潮流”，“人弃我取”的投资策略，恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年，恒基的土地储备从1　650万方尺增加到2　420万方尺，其中尚未包括1　340万方尺农地，成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低，恒地的边际利润相当高，以1993年度为例，该年度恒地共完成及售出160万