富爸爸穷爸爸-第132章

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　　　　我的游戏过程　　　　
　　　　迄今为止，我已经做了很多房地产方面的投资。在每一宗交易之前，我都会认真地做“功课”：对即将购买的房产进行细致而认真的调查，以保证我作出的决定是正确的（基于可靠信息的风险，而不是盲目的风险）。这就是我屡屡成功的原因。在我看来，很多人看到自己面临的选择不止一个，就会感到茫然不知所措，或者感到恐惧。我的很多投资看上去风险很大，但事实上，之前我都已经作了精确的判断，对那些不为人注意的趋势或者数值我也都一一考虑在内，因为这一过程中要评估不止一个变量。我已经为自己建立了一个数据库，内容是房地产所有可能的用途，主要分为商用和住宅用两类。然后，我就该地区的需求情况进行分析，从而作出决定。我用电脑的计算程序，来计算扣除成本之后获取收益的潜力如何，以及房地产的成本对不同的使用方式有什么影响。然后，我会参考其他相似的案例，看看其解决办法是什么，有没有改进的余地，从而为自己创造出更多的价值。换言之，我会衡量等式一边的销售方的情况，然后衡量等式另一边的成本的情况。我做“功课”的过程可以简单地归结为：我确定谁做，做什么，怎么样做，什么时候做，在哪里做以及为什么做。


第三部分金钱是善的根源（3）

　　　　下面，我给大家举一个例子。房地产业曾经全面崩溃。在那次崩溃18个月以后，我在一条东西方向的高速公路旁边买了一块面积为70英亩的土地，这块地紧邻奥斯汀，连接着两条南北方向的主要高速公路。　　　　
　　　　当时，我出的价钱是每英亩3　200美元（在房地产业崩溃之前，有人出价每英亩7　000美元，但是他们没有卖）。我的朋友和熟人都觉得这个价钱太高了，风险太大，因为，他们都在那次房产业崩溃中变得一贫如洗，可以说已经变成惊弓之鸟了。连给我贷款的银行都表示不可思议，一再追问我，是否真的要以那个价钱购买那块地。但是我知道，高速公路不会消失，连接高速公路的枢纽地带依然有重要的枢纽作用。经济复苏之后，这块地的周围就会变得高楼林立。我还意识到，土地本身并不是资产，因为它不能带来收益。尽管如此，我还是想弄清楚，怎么才能把这块地买下来，同时观望形势的变化。当时，我的情绪处于两个极端：一想到这块地的升值潜力，我就会觉得兴奋不已；但是，一想到别人都觉得我这么做无异于疯狂，我又会觉得很沮丧。　　　　
　　　　那块地前面与高速公路紧临，后面则是河流。它正好处在南北交通要塞上，地理位置很重要。尽管其优势显而易见，我还是注意到了这里存在着饮用水的问题——饮用水不足。这正是影响这一带很多房产价值的主要问题之一。在这个例子中，注意到土地的发展潜力受饮用水问题的制约之后，我就开始集中精力思考以下几个问题：谁有可能解决这个问题？（或者说，谁将因为解决这个问题而从中获益？）这个人什么时候能解决这个问题？他怎么样解决这个问题？是自来水公司？是使用城市储备水资源？还是在这里挖一口井？（哪一种解决方案最具经济效益？）　　　　
　　　　在方圆5英里之内，没有公共的饮用水源，而掘井不但要挖得非常深，还不能保证水的质量和数量，因此，在正常的价格范围内，这块地不可能发展为居住区。但是，既然我已经意识到了这个问题，我就要去研究，这个问题究竟有没有解决办法？我发现，当时有一个大集团，打算在这一带开一个私人的高尔夫球场，并建一些高档住宅，就在我买的那块地的对面，离公路500英尺的地方。他们也同样被饮用水的问题所困扰。我听说，他们正在与市政府以及附近惟一的一个自来水公司交涉，试图解决饮用水的问题。　　　　
　　　　掌握这一信息之后，我马上意识到，只要这里的自来水管道一铺好，这块地的发展潜力就会大大提升。结果果然不出我所料。这个问题解决之后，那块地的价钱立即翻了两番还不止。就这样，通过认真研究水源问题能否解决、什么时候能解决、由谁来解决，原本“盲目的风险”就变成了“基于可靠信息的风险”。　　　　
　　　　几年之后，那块地又一次升值，因为很多高科技公司都搬到了这一带。房地产价格再次攀升。结果，那块地已经涨到每英亩14　000美元到25　000美元了。


第三部分金钱是善的根源（4）

　　　　与此同时，我总结出评估和购买房地产的6条基本原则：　　　　
　　　　1。交易的动机（无论是卖主的动机还是我自己的动机）。我们还以那块70英亩的土地为例来说明——那块地到那时还不曾上市交易。当初之所以选中这块地，是因为我看中了它的地理位置和升值潜力。之后，我又对卖主进行了一番调查，并前去拜访了他们，从而弄清楚他们与那块地之间的关系，以及未来的某些变化将导致什么样的后果。调查表明，这块地的主人是姐妹三人，多年以前，她们继承了这块地。现在，健在的姐妹俩也都已经80岁左右了，她们没有精力再去照看这块地。对于她们这个年纪的人来说，现钱更重要。除此之外，影响这宗交易的还有其他因素。起初，姐妹两人拒绝了我的报价。我不为所动，继续与她们交涉。通过进一步的交谈，我发现，她们不愿意这块地被开发。明白了这一点之后，我也把自己买地的意图向她们摊了牌：我不会像别人那样无度地开发这块土地（换言之，在这块地上一幢接一幢地盖楼）。根据她们的反应，我知道这宗交易一定能做成，而且能让大家都从中获利。我觉得对任何一处房地产来说，这个因素都是最关键、最重要的。　　　　
　　　　2。房产的状况。所谓房产的状况，不仅仅指它是好还是坏，是未经开发、处于原始状态还是风景优美。我必须首先搞清楚，什么是关键因素，什么是次要因素，此外，还要考虑成本的不同，以及如何分区（也就是说，分为商业区、住宅区还是用作其他用途）。比如说，如果一个地方视野开阔，能够看到起伏的群山、或者一条小河、或者一个果园，这无疑都是房地产交易中一些十分有利的因素。对很多人来说，房产周围的风景很重要。　　　　
　　　　3。交易的条件，也就是卖方、银行和我都能接受的条件。考虑到前面提到的两个因素，交易条件可以协商，从而让每个人都感到满意。　　　　
　　　　4。房产的位置。我知道这一点已经无须多讲。但是，一旦把房产的位置与它的升值潜力联系在一起来考虑（如新开的马路、商机、人口的变化等），你就能从中发现很多当时并不显眼的机会。比如说，通过对某一地区的调查，我发现那里对土地的需求正在增长。　　　　
　　　　5。房产的价格。再没有比以“批发价格”购买一大片供“零售”的土地更让人高兴的事情了。不过，尽管有诸多因素需要考虑，关于价格还是有很多窍门在里面。　　　　
　　　　6。人际关系。这就是富爸爸所说的人际关系网。要多与他人交流，多倾听别人的意见。很多信息都是从闲聊中获取的（我听说戴尔电脑公司打算找一个地方盖新楼，这就意味着人们要重新租房子，重新安家，还需要购物的地方）。　　　　
　　　　最近，我在奥斯汀买了3处房产，以下就是我做的明细。我每年都能从中获得一定的利润，根据我的计划，这些房产在5年以后将会涨到310　000美元。更可喜的是，由于那个地区的两处房产的改造，我的一处房产将位于一个主要的十字路口。一项改造是当地的机场要扩建，扩建之后会增加一条跑道。扩建工程会影响一条主要高速公路的路线，使它经过我的那处房产。现在，已经有人向我报出了双倍的价钱，要求买我的房产。　　　　
　　　　我购买的第一处房产是一套供单户家庭居住的房子，购买价格是134　000美元，下面就是这套房子的明细：　　　　
　　　　投资于房地产所需要支付的现金　　　　
　　　　预付现金：28　350美元　　　　
　　　　由我们支付的房地产买卖手续费：1　200美元　　　　
　　　　由我们承担的修理费用/翻新费用：　6　200美元　　　　
　　　　　　35　750美元　　　　
　　　　每月现金状况分析　　　　
　　　　房租收入：960美元　　　　
　　　　—房屋空置造成的损失（5％）：48美元　　　　
　　　　　　总收入：912美元　　　　
　　　　每月支出情况：　　　　
　　　　　　—各种税费（财产）和保险金额：117。91美元　　　　
　　　　　　—修理和维修费用：41。67美元　　　　
　　　　　　—管理费用（租金的10％）：96美元　　　　
　　　　　　—月供（贷款5年，可续贷，利息5。25％）：605。37美元　　　　
　　　　　（其他所有费用均由房客来承担）　　　　
　　　　　　860。95美元　　　　
　　　　　　每月净现金流动额：51。05美元　　　　
　　　　投资回报率　　　　
　　　　每年现金流动状况（51。05美元×12）：612。60美元　　　　
　　　　÷　　　　
　　　　现金投资金额：35　750美元　　　　
　　　　投资回报率：1。7％　　　　
　　　　值得注意的是，这套房子的投资回报率不算高，但是，如果我把它卖掉，就会获得资本收益。　　　　
　　　　这个地区同类的房子的售价是175　000美元。　　　　
　　　　我买的第二处房产也是一套供单户家庭居住的房子，花了我128　000美元，以下就是我所做的明细：　　　　
　　　　投资于房地产所需要支付的现金　　　　
　　　　预付现金：24　500美元　　　　
　　　　由我们支付的房地产买卖手续费：6　000美元　　　　
　　　　由我们承担的修理费用/翻新费用：0美元　　　　
　　　　　　30　500美元　　　　
　　　　每月现金状况分析　　　　
　　　　房租收入：1　123。20美元　　　　
　　　　　　—房屋空置造成的损失（5％）：56。16美元　　　　　
　　　　　　总收入：1　067。04美元　　　　
　　　　　　　　　
　　　　每月支出情况：　　　　
　　　　—各种税费（财产）和保险金额：179。58美元　　　　
　　　　—修理和维修费用：41。66美元　　　　
　　　　—管理费用（租金的10％）：112。32美元　　　　
　　　　—月供（贷款5年，可续贷，利息5。25％）：635。58美元　　　　
　　　　　　（其他所有费用均由房客来承担）　　　　
　　　　　　969。14美元　　　　
　　　　　　每月净现金流动额：97。90美元　　　　
　　　　投资回报率　　　　
　　　　每年现金流动状况（97。90美元×12）：1　174。80美元　　　　
　　　　÷　　　　
　　　　现金投资金额：30　500美元　　　　
　　　　投资回报率：3。8％　　　　
　　　　现在，这个地区同类房子的售价是145　000美元。　　　　
　　　　此外，我还购买了一个飞机库以及附属的行政办公区，这是我的另外一个收入来源。这个飞机库可以出租，公司里飞机的主人可以把他们那些昂贵的飞机安全地停放在里面。为此，他们每个人每个月要支付600到1　000美元，租金的多少取决于他们飞机的大小。每幢楼里平均有10架飞机，这样，每个月的收入就是大约8　000美元（也就是说，每年96　000美元），而我购买这处房产的价格是250　000美元。


第三部分金钱是善的根源（5）

　　　　我把办公楼租给了一个专业的工程公司（恰好我开的第一个公司就是做这个的），这样，每个月又能获得4　000美元的收入（每年48　000美元），购买这幢楼的价格是125　000美元。（顺便提