白领2005:优秀企业的文化和机制-第21章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
。形象的说：1993年前后的房地产需求和投资就象刚开始恋爱的年轻人，双方都澎湃而冲动；而现在房地产市场的需求和投资就像婚后的夫妻，经过了长期磨合而更加自然和默契。表现在商品房的价格上，则由1993年前后的大起大落变为目前的平稳增长。
二、房地产行业的市场已经逐步建立
1998年以前房地产市场的需求主要是通过福利分房途径加以解决；当时的商品化程度还很低，1993年进入商品流通渠道的房产仅有47％。1998年以后停止了住房的实物分配，逐渐取消了福利房，商品房市场才得以逐步确立和完善；目前商品房已经占到了所有房产的76。4％。商品化程度的提高意味着一个行业的市场正在建立；商品通过市场渠道流通意味着价格形成的供需机制开始发挥作用；而这一切表明在新一轮调控中，房地产行业通过市场配置资源的机制将更好的发挥作用，行业有能力更好的适应新的调控。
三、个人购房已经成为商品房市场的主流
1993年前后个人购买商品住宅还仅仅是少数人的选择，更有甚者是作为少数富人的投资选择，在所有商品房中，只有48。8％是个人购买的，这意味着所有房产中仅有不到1/4由个人通过商品市场购买得到，超过3/4的房产是通过福利分配和集体购买的方式加以消化。因此，当时的房地产市场有效个人需求明显不足，更多的是计划体制下的包产包销。而目前，个人购房已经是商品市场的绝对主流，这在一定程度上反映出目前市场的自发有效需求水平和竞争水平。房地产行业的抗风险能力也在个人需求的主导下得到明显增强。
四、个人购房抵押贷款从无到有，并逐渐趋于理性
个人购房抵押贷款从1997年开始经历了从无到有、到高涨、再到目前逐渐趋于理性的变化过程。个人购房的金融支持在1993年前后是缺失的，这也是当时个人有效需求或者说购买力不足的一个重要原因，目前的个人购房金融支持使得个人有效需求能够得到更加充分的满足。
调控手段变得更加温和和有针对性
本次调控的手段从目前来看主要还是从货币政策和行业政策加以控制，实行的是提高存款准备金率和差别存款准备金率，而上一轮宏观调控中，1993年两次生息，上升幅度达2。5个百分点，甚至在相当长时间存贷差为零。相对以往一刀切似的停止贷款，新的调控更注意对资金的流向控制，对行业的区分和对结构的调整。
从调控对象来看，本次调控实行了重点行业重点对待，更加具有针对性。相对于1993年将房地产行业作为主要调控对象来看，目前的调控仅仅是将房地产行业作为钢铁、水泥、电解铝等行业的配角。
历史不会再现
现实与历史的比较回答了最初的问题——新一轮的宏观调控不会让行业的“冬天”再次来临。这是因为——
社会经济基础发生的深刻变革，使得社会整体的抗风险能力得到加强，这为化解市场调整可能带来各种风险提供有力的保障；民间投资的活跃意味着市场自主性的增强，使市场主体能更有效的利用各种市场信号和手段应对可能出现的调整；同时国家的调控手段更加温和有针对性，使得经济和社会受到的影响也进一步减小。所有这一切保证了宏观经济在新一轮的调整中还将继续保持健康发展的态势，这为房地产行业的健康发展提供了最有利的保障。
而从房地产行业整体运行状况的改善情况来看，我们更加有理由相信房地产行业不会在新一轮调整中出现大的波动：行业自身的市场运行机制得到确立并进一步完善，产品的商品化程度大幅提高，市场主体的个体化水平明显提升，个人需求获得了足够的金融支持，同时房地产行业的发展具备了明显的需求支撑……一切表明行业自身具备了应对宏观调控的能力。
总之历史不会再重演，中国经济仍将保持健康快速的发展态势，房地产业的发展也不会出现大波动，但变革仍然不可避免……
变革首当其冲发生在大企业中
在新一轮的宏观调控下，房地产行业面临着两个矛盾：一是在土地出让的公示制度下，地价款规模和支付节奏要求提高，行业的资金需求在增大，但宏观调控下银根进一步紧缩，行业获得金融支持门槛在提高，因此对于房地产行业来讲，存在资金需求与供给的矛盾；另一方面，近几年房地产企业的平均资产负债率一直保持在75％左右的较高水平，而国务院4月份的规定要求项目资本金比例在35％及以上，使得房地产企业面临着融资与行业监管相冲突的矛盾。
这些冲突与矛盾将使大企业首当其冲面临着变革的考验。因为，面对调控小企业可以变卖存货以解一时之急；实在不行抽身而去，即使不能全身而退，也还不至于陷入绝境，它们仍然可以在市场形势好转的时候寻机进入，并不真正需要做出变革。相对而言，大型企业不仅要考虑生存，更要考虑长期的发展；而要发展，就必须要变革。而且行业的最终变革也首先是通过大企业实现“优胜”，然后才是小企业的“劣汰”。
一、大型房地产企业的合作和整合将更加深入
随着银根的收紧和资金需求的增加，大型房地产企业的合作和整合将进一步深入。第一步表现在项目发展阶段的合作上，因为随着土地公示制度的深入实施，土地市场规范化监管力度的加强，购买土地对房地产企业的资金要求将越来越高，通过联合拿地一方面可以缓解资金压力，另一方面也可以形成竞价同盟：一个多月的时间内中海和信和联手在各地连续拿了三块地有力的证明了这一点。可以预见在未来的土地拍卖会上更多出现的是资金实力雄厚的企业联合体之间的竞争，而小企业和黑马将不复存在。并且随着调控的展开和深入，合作的步伐会进一步加快，同时合作的层面也会从项目发展逐步深入到房地产开发的各个环节：华远和SOHO有关尚都国际的转让，中远、华润、首创整合三元桥的发展理念，都是合作的不同表现形式；而万通和泰达的联姻某种意义上更是房地产企业合作和整合的一个标志性事件。
二、多元化的房地产企业将逐步走向专业化道路
多元化的房地产企业将必须面临专业化的选择，要么放弃房地产，要么房地产主营业务更加明确。促使一个企业多元化经营的原因可能很多，通过多角化获得不同领域的超额利润，减少经营中的风险；降低垂直分工和水平分工的牵制，减少交易成本等等……但是在资金收紧，各行业的利润空间都被压缩的情况下，多元化的企业必须面临着在哪一个行业更集中的发挥有限的资源优势，形成自己的竞争优势，从而使企业脱颖而出的选择。例如复地要突破自己的发展瓶颈就要在钢铁、医药和房地产等之间做出自己的选择。
三、房地产行业内部的细分也将更加专业
要使有限的资源更有效的形成公司的竞争优势，在房地产行业内部的细分上也将更加明确和专业，会出现针对不同产品、不同流程阶段进行产品开发和服务的专门化公司，例如像目前集中精力做大众主流住宅的万科，专门开发商业地产的万达，专门从事商务开发的万通等等，甚至还会出现专门经营土地的公司。
行业将在新一轮调整中迎来新生！
＇上一篇＇ ＇下一篇＇ ＇返回＇
Copyrights ？ 2006 All rights reserved。
白领2005： 优秀企业的文化和机制第29节 中国话现代民居
《万科》周刊
林大鸟
后绿帽时代的高帽
忽如一夜春风来，以“中式”为名的楼盘在中国的城市里高调盛开，气势夺人。北京观唐、易郡、运河岸上的院子、南京中国人家、西安群贤庄、成都清华坊、芙蓉古镇、广州清华坊、苏州寒舍、杭州颐景山庄、深圳第五园……一时间“冠盖云集，群贤毕至”。媒体恭逢其盛，也给这些楼盘添了许多名头：“纯中式建筑”、“院落”、“中国风”、“中国情结”等等。这些楼盘都宣称“中式”不仅仅停留在外立面形式、建筑符号，而是重现古典的东方生活方式和趣味，乃至寻求住宅理想的突破。
“中式”时尚潮流的背景是什么？它们从何而来？
它们绝非横空出世。20年来，在这片人类史上最大的建筑工地上，钢筋和水泥被挥霍着，其中各类新老建筑风格的尝试都不少见，中式建筑的尝试必然成为其中之一——也只是其中之一。在此之前，“中式”的尝试以新古典主义为代表，这次带有浓厚官方色彩的建筑艺术运动让全国各式各样的高楼大厦都戴上了一个大屋顶，俗称“绿帽子”。运动在北京西客站达到了顶峰。
新古典主义的大屋顶因为形式单调、功能缺失甚至劳民伤财，遭人诟病颇多，又随着住宅房地产的兴起和住宅房地产开发的“国退民进”，终究无可避免地日渐式微。
在庞大市场的培养下，民营开发商、设计师和消费者都先后体验了国外多种流派的建筑风格，在这种短暂的市场教育之后，“中式民居”作为市场需求的一种，自然而然地重新浮出水面。“中式民居”的本质是一种西式居住的探索、西方本位的艺术思考，它不是纯粹的古典，不是新古典主义的复兴，而是对新古典主义的一种否定，是新古典主义之后另寻出路的一种探索。
另一方面，巨大的市场需求和建筑艺术的生命力，都会要求这个时代的建筑师与开发商努力探索民居的新形式。住宅作为产品和作为艺术品，都具有鲜明的地域性，凝聚和表现一时一地的文化，因此，住宅产业的逐渐成熟过程，也会是一个新民居不断自定义的过程。这种自定义可能更东，可能更西，可能更古，可能更新。而时下“中式民居”或者“民居洋务运动”，只是新民居自定义的诸多方向之一。
“中式民居”的根源是市场需求，它没有官方的背景，没有行政指令指导的推动，它只能在市场的推动下，通过建筑师的点滴积累一步一步前进。这也注定了“中式民居”很难成为市场主流产品，更不可能是波澜壮阔的艺术运动。诸开发商有的偏高调，有的偏低调，但即使最高调的“中式民居”开发商，也有意避免“主义”、“运动”之类的大词，他们知道，在新古典主义的绿帽之后，这些楼盘不需要、也还配不上新的高帽。
人民为什么需要中式民居
人民为什么需要中式民居？为什么市场会有这种需求？
不管是“火柴盒”、“筒子楼”还是新式的商品楼盘，都是一种西式住宅，它们构成了目前中国城市住宅的主流。在超越“实用，经济，美观”之后，人们要求更好、更丰富的居住形式。决定了中式民居市场需求的，是它与西式住宅在形式美感、生活方式、家庭伦理三方面要素的不同。
形式美感
可以这么说，日本是一个彻底西化的国家，却保留了纯粹的传统；中国没有保留纯粹的传统，却也没有彻底的西化。作为惟一延续至今的古文明，深厚得几近顽固的中华文化滋养了中国人的审美，这种“滋养”和“浸泡”以官方指定的形式存在，或经过通俗化以民俗形式存在，既广且深，使得中国人似乎天生就具备维持这种审美的力量。
大多数中国人依然追求古典的审美，以古典的审美为至高的标准，虽然他�
