穷人通胀,富人通缩-第4章
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牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国661个城市
有6540万套住宅是空置的，这么多的住宅，是以什么来衡量它
是空置的呢，标准是6个月的电表读数为零，就是6个月没有人
用电，它就告诉我们有6540万套住宅是空置的，可以供2．6亿
人居住，也就是说，现在这么多的房子，这么多的社会资源，其
实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我们认为最重要的
一个数据。从这三个数据来看，中国房价的泡沫非常大。
这是我第一次通过中国最大的电视传播媒体，告诉全国观众，6540
万套空置住宅出现在中国。但是，我还没讲这对中国来说意味着什么，将
会如何影响我们的生活。这6540万套房子对中国经济会构成什么影响？
对中国社会产生何种危机？不过这个节目达到了一个效果，那就是使全社
会开始关注空置住宅。
没多久，广州市媒体开始行动起来。著名晚报——《羊城晚报》一马
当先，开始了声势浩大的对住宅空置率的大型报道，报道中说：
5月，广州楼市环比量价齐升。而早在4月初，面对楼市又
再出现量价齐升的现象，广州楼市泡沫有多大、空置率有多高再
次成为全城热议话题。广州楼市空置率到底有多高，一直是一个
待解之谜。羊城晚报记者在4月9日至6月5日将近两个月的时
间里，通过对珠江新城片区、老城及金沙洲片区、北部片区和南
部片区近3000套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房
空置率高达20．24％，已超国际警戒线（10％）的一倍。
对此，广州市社科院研究员彭澎博士认为，目前投资客、炒
房客手中有很多房，广州“住房空置率相当高”。并且从住房空
置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断，广州楼市确有
较大泡沫。
广州的报道影响着港澳台地区，香港的电视、报纸和杂志，不断刊登
出中国内地6540万套空置住宅的报道，全面剖析房地产泡沫是如何威胁
民生、危及金融安全的。
香港《文汇报》也对此进行了报道，文中说：“尽管数据仍存争议，
但大量投机者进入内地房地产领域囤积住房任其空置，等待房价上涨赚取
价差，已是不争的事实，内地大中城市住房空置率早已突破10％的国际
警戒线。有专家警告，大量住宅空置，导致中国社会资源错配、价格扭曲、
财富浪费。一方面是大量有住房需求的人买不起房，或者说是无房可买；
另一方面是投机客囤积大量住房，任其空置，等待房价上涨。在这种情况
下，房价反映的不是住房供求的信息，而是投机的信息，房价变成了股价。
目前的国际住房空置率警戒线为10％～15％左右，而业内普遍认为，内
地大中型城市已远远突破了这一警戒线。”
关于此数据的思考，文中则提出：“这样一个天量数据如果属实，恐
怕所有当前的房地产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考
虑。一旦市场产生大泡沫，由于买家通过银行借贷方式购房，会把风险转
嫁给银行，后果将不堪设想。”
随后，发行量超百万份的《北京晚报））刊登专栏文章，文中说：“倘
若6540万套空置住宅数据可靠，中国房市的泡沫不是风险已除去，而是
风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上，亟待政府拿出积极稳妥的办
法排除险隋。现在的楼市有点像酒吧里的搭积木游戏，楼价已经搭得够高
了，再往高搭随时可能垮塌。想下来也不那么容易，一根一根往外撤，搞
不好也会哗啦啦。不慢慢往下撤，也是不行的。楼价现在不降，房屋空置
率将会快速攀升，今后的降价幅度只会更大。毕竟，6540万套空置房不
是模型，是比模型更具象的实物。”
现在的问题是，国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统
的核心价格。如住房的投资价值代替了居住价值，住房是投资的工具，购买
了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅
让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让某些人把住房当做权力象征及更便利
的寻租工具；由于住房是投资工具，它也成了这次“国十条”（全称（（国务院
关于坚决遏制部分城市房价过陕上涨的通知》）房地产宏观调控的最大障碍。
因为，2009年国内房地产市场在优惠信贷政策的推动下，房价快速
飙升，从而使得有消费需求的购买者全部被挤出，房地产泡沫越大，房地
产市场就越有可能成为以投资者为导向的市场，“国十条”的房地产宏观
调控政策就是要全面遏制这种房地产过度炒作与投机的局面。
因此，“国十条”的出台影响最大的就是房地产过度投机炒作，让其
投机炒作血本无归。在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定会寻求各
种理由来保护其利益。比如他们会从反面说，房价下跌会造成对GDP的
负面影响、对地方政府财政的负面影响、对个人财富增长的负面影响等等；
他们也会从正面说，因为通货膨胀、因为中国经济增长、因为人民币升值
房价不会下跌等，从而使得中央政府对“国十条”执行落实所产生的效果
存在疑问而迟迟不愿推出。
总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得不少国人形
成一个特有概念即凡是投资性购买住房就能赚钱（特别是利用银行金融杠
杆）。如果投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。
而且这种房价上涨越快越好，住房投机炒作钱就会来得越快越多。
在这种观念的引导下，国人一定会千军万马地进入投资性住房购买市
场，房价快速飙升及房地产泡沫吹大也是必然，中国金融及经济面临的潜
在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相
悖的住房投机炒作的市场，给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的！
一 2010年7月29日，新华社《经济参考报》发表文章（（6540万套空
｜一量房假信息正在持续发酵，权威部门集体失语》。开发商和住建部官员一
边倒地指责数据失真，但是，他们既不敢证实，也没有能力证虚。而文中
观点则认为：“有关部门应该尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用
情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少空置，增加供给，从而
缓解供需矛盾。在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意
义的事。它将为下一步出台房产税提供决策依据和参考。”各大网站均在
第二天一早将这篇文章发布在首页，引爆了全国的经济学家、房地产业从
韭者、政府官员和广大网友的热烈讨论，82％的网友认为，全国住宅空置
量远远不止6540万套，政府拿不出数据，说明事态非常严重。这个扑朔
迷离的房地产空置量让房地产市场未来走向看上去更加像一个未解的谜一
般，让人不可捉摸，我们又将靠什么来找寻真相和答案呢？
￥中国房价到底算不算高，学会自己判断
全球房地产空置率的警戒线为10％，意思是有10％的房子卖不出去
就表明房地产行业的景气度不够。这个数据，和我们的房屋空置量6540，
万套是无法类比的。因为那是行业景气度，而6540万套空置住宅涵盖了
宏观经济、金融风险和房价泡沫诸多方面，预示着中国经济将要发生大的
变局。为了让大家正确理解6540万套空置住宅的意义，我们专门来谈谈
中国房价的真相，从空置率、租售比、收入比三个方面进行详细解释，让
大家对房地产行业能有一个本质的认识。这样中国房地产泡沫到底有多大，
看完这章，我相信大家都会有自己的判断。
＋…1．空置率
房地产市场的概念常常被开发商弄得模糊不清，让买家无所适从，让
决策层面难以判断，空置率概念就是其中之一。
中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置
率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积
的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房
屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用
者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建
房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅
指第一次进入市场的新房屋。
前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，
多指开发商还没有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这
个空置率为依据，判断是否应该去库存化。因此，我们常常讲的空置率是
指存量市场的空置率，老百姓去观察亮灯率的房子也是指的这种房子。尽
管调查亮灯率不一定科学，但却是一种观察市场的方法，判定这些住宅的
用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，
也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。
房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程
度，也用于判断社会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越
严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却
被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接破坏的是社会运行
的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，
国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。
就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳
三地，很多楼盘空置率达500／o以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率
在5％～10％之间为合理区，空置率在10％～20％之间为空置危险区；空
置率在20％以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积
压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为
严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好
的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种
空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35％，就
表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这
样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这
样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65％，那么这个房子还是房子吗？
＋…2．租售比
看一个城市房价的高低，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。
在美国，储蓄利率为1．5％，正常经济状态下CPI为1％，住房的租金率
一般为7％，投资回报率一般可以达到4．5％，除掉契税大约有3％以上
的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7％的租金
收益率，这个房价才是比较合理的，否则，房价就存在泡沫，就没有投
资的价值�
