穷人通胀,富人通缩-第3章
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团在我脑海升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。
那么，我开始证伪。假定这个数据是假的，我用什么来证明？首先，
我查看了20世纪80年代中国661座城市的存量房有多少，没有这个数据
就无法证伪。经过调查发现，中国30年来根本就没有进行过大规模的房
产普查，也就是住宅的家底无从查考；一个一个城市的加法运算，肯定不
是科学的办法，而没有一个整体性的数据，要来对6540万套空置住宅来
证伪，那简直比登天还难。
那么，我开始证实。全国县级以上行政区划共有（不包括台湾地区）：
23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区；50个地区（州、盟）；
661个市，其中直辖市4个，地级市283个，县级市374个；1636个县（自
治县、旗、自治旗、特区和林区）；852个市辖区。那么661个城市，这
个数据是正确的。
那么，6540万套空置住宅是对的吗？我这里有一份资料：全国在建
的商品住宅1250万套，待售住宅200万套，这个基数是新数据，而且是
官方公布的，那么，这个数据本身也没有问题。建设部的专家一直强调，
全国近十年来，新建商品住宅8000万套，这个数据其实也不严谨，但是
一直作为房地产统计的官方口径，一直只是统计全国70个大中城市，而
没有统计全国所有城镇。那么，也就是说，住建部公布的这个数据，应该
是全国70个大中城市。总和到全国661个城市，近十年新建的商品住宅
应该超过1．6亿套。
尽管只是概算，但是，起码我们心里有数了。也就是说，全国661个
城市连续6个月电表零读数的住宅多达6540万套，这根本就不是一个大
数据。初步测算，全国661个城市的住房可能有2．7亿套，如果空置率为
25％，空置6750万套。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～l&／o之
间为合理区。在全民炒房的情况下，空置率25％这个比例奇怪吗？我认为
一点也不奇怪，所以，6540万套约低于25％，是非常正常的。
2010年3月，全国政协委员梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断。
他说：“1998～2008年10年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近
40％囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家
庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率
达到50％。”发言稿需要大会秘书处审查，委员掌声不断，加上信息向全
球发布，说明这个信息是绝对可信的。
2010年5月19日在中央财经频道的《空置我心》节目中，几位记者
在北京的6个次新楼盘蹲守调查15天。这6个次新楼盘的人住时间是从
2005～2009年，空置率最低的一个楼盘在30％，其他大多在50％～60％，
最多的一个楼盘在70％以上（2005年就可以人住）。这，没有丝毫虚假的
成分。
北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组，对北京2004～2006年售出
后人住的50多个小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比
例高达27．16％。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29％。
并且越往城外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20％左右，
四环至五环就上升到了30％左右。
2009年4月，在一个银行内部会议上，有关领导举了两个例子：北
京出现了一个人名下有77套房的事情，而且全部使用了银行贷款；上海
的某个市民，一个人买了364套住房。上海的腐败区长康慧军有69套房子，
重庆污吏文强有16处房产，山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子，江
西某县国土资源局落马的科长有52套房产。
2010年8月1日中央财经频道某节目称：从2007年到现在，天津建
起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红勘领世郡，相当于8个天
安门广场的面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京
津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，
夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计。节目记者问一个维修工说：
“四十几户，真正住户就一户？”维修工这样答道：“对。那边三百六七十套，
常住的可能也就一二十户吧。”另据媒体报道，近几年，海南省超七成商
品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90％。2010年6月中央财经
频道的节目称：内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，
这个可容纳100万人的空城，只是为了满足政府的经济增长目标。
目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是
假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票
的大约2．5倍的事实，必然大白于天下，那时价值规律就苏醒了。价值中
枢在哪里？房价打5折都高了。“剩房”要嫁出去，含水量70％的“灌水猪肉”
要卖出去，买方、卖方和政府要达到三赢，唯一的办法就是走降价普及之路。
这样，采取概算的方法，基本能论证6540万套空置住宅的真实性，
数据即使有出入，也是10％以内概率的事，不影响大的范围内的真实，
符合经济学的推测原理。所以，我为此发表了一篇题为（（6540万套空置
住宅将引发中国版次贷危机》的博客文章。
据某权威机构调查显示，中国661个城市现有空置房6540
万套，可供2．6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大
量的房子为什么空置。
中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认
为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空
置率仅为4％；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居
住，也为空置，而且这种空置不仅仅是浪费资源，还隐藏着巨大
的金融风险和社会隐患。
某权威机构说，全国空置住宅共有654C｝万套，在建房有
125（）万套，相加共有7790万套，如果以每套间3人居住计算，
可供2．6亿人口居住。我国城镇人口为5．5亿，假设7¨790万套的
50％投向市场，就可供1．3亿人口使用。7790万套是社科院从全
国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表读数为零，
且持续6个月以上。
按全国房价4000元／平方米、户均约为‘70平方米的平均水
平来算，全国城市空置住宅总值约为18．3万亿（不包括1250万
套在建房），除去两成首付，在银行的房贷余额为14．6万亿，相
当于GDP的45％。也就是说，中国因为住房空置而造成的资源
浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。
一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投
机购买。而楼市炒家用于炒楼的资金，有很多是2009年在银行
宽松的信贷政策下从银行拿的贷款，并且不排除有一部分国际热
钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。
很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上相当大
的资金用于投机购房上面，他们不愿意付出囤积房产所应支出的
税务成本。
由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的
问题就是这6540万套空置住宅的解决，这不仅是拷问中国的社
会财富的平衡机制能否建立，也是在测度中国经济孕育的风险能
否得以化解，中国民生住宅的问题能否得以解决。更重要的是这
些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。
从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一
个隐患就是这些空置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时，
很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒家就会抛
售出去，而房价进入下降通道后，很大一部分将转成银行坏账。
只是现在不知道数额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。
从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春情况的了解，因
当时房价上涨趋势不明，大量的开发商和炒房客到农村借来大批
身份证件，进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只需200元
手续费，后来涨到了3000元。差额之大，令人瞠目结舌。也许，
中国版的次贷危机，就要从这些空置的住宅中暴露出来了。
不用说，这篇博客发表出来后，反响强烈，很多网站专门制作专题，
很多网友自行发动起来到各个楼盘去观察亮灯率，在网络上形成了一波声
势浩大的“讨伐高房价、抵制空置率”的活动。
我的志向是，发动全国民众，公布住宅空置真相，反对浪费土地资源，
保护中华民族未来的利益。既要统筹得好，又要有足够的智谋。“6540'’，
这么一个普通的数据，传遍了包括海外华人网站在内的所有中文网站。开
发商这些既得利益群体，尽管恼羞成怒，但是，根本就不知道发生了什么。
眼前的利益让一些开发商的吹鼓手迷惘，尽管他们意识到这是一件很
大的事情，但他们并不知道这件事最后如何发展，因此，只有对我本人进
行恶劣诽谤，却没有关注“6540”后面广阔的视野和深刻的内涵。他们动
员一些财经媒体来对我进行谩骂，正是在谩骂声中，“6540”传遍中国的
财经界。客观上，这几个开发商的吹鼓手一起帮我扩大了它的影响。
￥媒体舆论压城，房屋空置量举国瞩目
网络能够唤起众人的智慧，信息即刻散发，传播面积极广。但是，我
的目的是达到保护中国的土地资源不被过度开发和浪费，促使房价的理性
回归。那么，我还有很多事要做，尤其是促进富有爆炸性的事件的产生。
因我一直担任中央电视台财经评论员，很快财经频道记者就打来电话，
说是《经济半小时》栏目要采访我。这个栏目在每天晚上的黄金时间播出，
收视率特别高，在这里传播“6540”那无疑是投下了一颗核弹，威力无比。
2010年4月13日，在中央电视台财经频道，我向全体中国人披露了
“6540”，下面是当时我接受采访时的一个片段：
主持人：和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市
场和20年前的日本一样，存在非常严重的泡沫，而且到了即将
破灭的边缘。
牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，假设你这个房
子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来
讲，这个比例是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个
月的租金，可以收回我的投资款，这样的投资就有价值。这项比例呢．
在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的
房产投资价值已经完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主
要的指标。第二个呢，就是我们讲房价收入比，以北京来讲，现在
是1：20多，国际上应是1：3～1：6。
主持人：牛刀说，衡量～个国家或地区的房地产市场是否存
在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重
要指标是房屋的空置率。
牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国661个城市
有6540万套住宅是空置的，这么多的住宅，是以什么来衡量它
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