穷人通胀,富人通缩-第28章
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这么昂贵的婚。同时，普通城市居民生活质量普遍下降。这一切都意味着
房价泡沫将要破灭。
那么，出现了这些征兆，普通城市居民怎么办呢？大多数人只是面对
生活质量下降的问题，但是，更大的问题会出在住房贷款上。很多人本来
就是两代人支付首期，一遇到实际收入水平下降，就很有可能还不起月供，
最好的办法就是，准备两年以上月供的资金，以应付泡沫破灭。现在的问
题是，一线城市房价下降的幅度有可能超过30％以上，那么，首付款都
没有了，月供还有意义吗？
每个家庭面临的情况是不一样的，但是，月供增加却不可改变。如
果首付款跌没了，再来承担过高的月供，显然没有意义。这是一个真正两
难的选择。2008年年初发生的全国退房潮，影响的绝大多数是楼市炒家，
而这一轮的房价泡沫破灭，将影响许多普通家庭。
￥决定中国房价泡沫破灭的四大经济现象
2012年将要发生这四大经济现象，国际国内的环境决定了中国房价
泡沫的破灭。一线城市房价至少将跌去50％，全国70个大中城市整体房
价将要跌去30％。中国在这个时代，注定要经历这场劫难，既然躲不过去，
那么不如勇敢面对。
＋…1．美元指数站稳90点并高位震荡
2010年，美元在同欧元的搏斗中，稳操胜券，成功地解脱出来，并
展开同黄金的搏斗。
在法治环境上，美国国会于2010年通过了金融改革方案，其目的就
是维持美元的稳定，在201 1年上半年，美联储将正式宣布加息，美元指
数重新大幅走强，黄金价格出现暴跌。
在美国非农人El减少，PMI指数突破50％，GDP增长3．5％的环境下，
美元指数将于2012年站稳90点上方，逐步打压黄金价格。此时，黄金价
格被逼入1045美元下方，有可能会出现阶段性的底部，最佳买点为920
美元。
美元指数站稳90点，宣告了美国经济从次贷危机中解脱出来，开始
出现新的复苏。此时，为降低制造业成本，以美元定价的铜、铝、镍、锌、
锡等大宗资产价格大幅下挫，而中国因进口大宗资产过多而导致PPI居高
不下，再加上土地成本过高、税赋压力过大、薪资成本过高、产品的国际
竞争力被削弱等因素，很多民营企业开始倒闭，企业主被迫降价卖出不动产。
＋…2．中国基尼系数突破0．54，贫富分化严重
中国2009年，基尼系数达到0．49，超过国际警戒线，在亚洲地区22
个国家中排名第一，贫富分化极为严重。
拉美经济泡沫破灭时，巴西基尼系数是0．52。日本房价泡沫破灭时，
日本的基尼系数是0．53。中国房价泡沫破灭时，基尼系数将达到0．54。
＋…3．刘易斯拐点将于2012年出现在中国
刘易斯拐点，即劳动力过剩转向短缺的转折点，是指在工业化过程中，
随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最
终枯竭。2012年，刘易斯拐点出现时，长三角、珠三角蓝领工人薪资水平将
要突破3000元，并以此宣告，中国长达20年的人口红利被政府瓜分完毕。
＋…4．中国实际通胀率突破10％
2012年，即使国家统计局继续用数据造假，也无法遮住实际通胀率
突破lO％的事实，一个主要原因就是，中国的PPI可能突破12％。两者
相关，无法掩饰。而在这种情况下，中国的GDP可能滑落至6％～8％之间，
无论如何是保不住的，货币将继续贬值。地方政府债务在2012年突破15
万亿，最高峰值将出现在2014年要突破20万亿。政府不抓住时机，采取
强有力的手段，到2014年整个经济可能面临崩溃。
￥25～34岁泡沫预测定律
在阅读这节前，先阐明几个结论：与房价关系最为密切的是人口统计
学、政府利益和炒作；房地产是中国2000～2020年的支柱性行业，是地
方政府财政的主要来源；在物业税推出之前，政府是房价上涨的最大受益
者，也将会是房价下跌的最大受害者；婚育人数决定着中、低端房地产市
场的走势，必然也直接影响到整个房地产市场。
从人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后
骡是骡，马是马，好企业脱颖而出，差企业该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁
月已燃为灰土，40岁的中年人也许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起
1998～2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重度感冒，长江之于钱塘江。
2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而
用于旅游、养老、假期等用途的高档住宅将成为新的热点。
未来10年，面对25～34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化速
度的加快，政府在房地产（主要为卖地收入）上的财政收入面临着市场剧烈
动荡的风险。由此，政府在房地产上的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变
化脱钩。或者说政府在“房子”的财政收入的稳定性上力求有所作为，比如
物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适用房建
成之前。利益大头的政府在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑（未
必会分化）。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。物业税征收必定是全
民性的，至多先富人后穷人，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，
三套往死征”，这是一相情愿。总体而言，新游戏中，地方政府对房价的托手，
从两只变一只，百姓将是赢家，政府平局，开发商是输家。如果地方政府不
彻底撒手，输家殊死拼搏，未来10年房价不会崩溃式下跌，而是长期缓陧向下。
火暴房地产带来的房价上飙，让地方政府的“主食”日益精美。一般
地方政府的财政收入至少50％以上来源于房地产，据说徐汇区的房地产
收入是上海市最低的，也在30％左右。近年来政府财政收入的增速大于
GDP也是源于房价上涨和市场的火暴。为什么我们知道某些地方官员在
地产行业里面很是腐败，可又很少听到相关官员的落马？只怕与政府暧昧
的态度有着很大关系。
而人口结构问题，将彻底摧毁这种利益链，一举成为房价泡沫破灭的
引爆器。因为中国的买房大军，一夜之间像潮水般不知退向哪里，消失得
无影无踪，而中国大量过剩的住宅和建筑房产业大军，望着空荡荡的房子
而目瞪口呆。
横向对比，英国、德国、日本人均国土面积分别只有中国的55％、
59％、40％，但人均住房面积在20世纪90年代初就分别达38平方米、38
平方米、31平方米。如果光用人均国土面积来计算，中国人口即便超过
20亿，人均住房面积仍可比英、德、日要多，土地的数量根本不是问题，
也丝毫不是什么稀缺资源。实在不行，填海成本也极低。
再来看，中国1978年人口为9．6亿人，其中城市人口只有20％，城
镇居民人均住房面积只有6．7平方米；2007年中国人口近13亿人，城市
人口超过43％，城镇居民人均住房面积却达到28平方米。1950年美国人
均住房也只有26平方米，现在人口增加l倍，而人均住房面积增加一倍多，
超过70平方米。阿根廷人均土地面积是美国的2．1倍，但是2005年阿根
廷人均住房面积只有22平方米，不但远比美国少，甚至比中国还5．…o．俄
罗斯面积远多于美国，人口不到美国的一半，但是2006年俄罗斯人均住
房面积只有20．8平方米，比中国还少，计划到2015年赶上中国现在的水平。
当今世界经济是泡沫式的经济。维持泡沫，必须有等量以上的后继
资金持续注入，一旦后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市
如此，楼市亦然。
从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当
25～34岁这个群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃（我
将其命名为“25～34岁泡沫预测定律”）。为什么？因为这个群体正好是婚
育年龄，买房是一种“刚性需求”，一旦这种“刚性需求”下跌，前期大量炒
作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。可以说，25～34岁婚育人口数量的剧
烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定性的影响。下面以“1990年
日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。
日本在1990年、1991年股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，
而这个时间点正好是25～34岁人口数量达到一个历史的低点。这个历史
低点相对前一个高点有20％左右的降幅。下图画圈部分即日本在1 990年
时25～34岁婚育群体的出生时间和数量（见图1）。
｛TP183｝
2007年美国发生次贷危机，楼市崩盘。画圈部分为2007年时25～34
岁婚育群体的出生时间和数量（见图2）。
｛TP184｝
如果我们以2005年美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这
个规律将更加精确。
在我国，25～34岁婚育人口的低点是在什么时候？以5年为单位计
算，是在2010年。图3画圈部分，为2010年时我国25～34岁婚育人口
的数量（见图3）。
｛TP185｝
如果再精确些，我国25～34岁婚育人口的低点是在201 1年。
相对2000年的高峰，2010年有着30％的降幅，超过了日本20％的幅度。
从下图中（见图4）还可以看到，2010～2020年25～34岁年龄段
会有23％的涨幅。在2020年，将出现我国历史上25～34岁年龄段人
的第三个高度。不过它远小于1995年的历史高峰，再者，1995年之
后，在2000年有着25～34岁年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的
价上涨，力量有限，与1998～2008年的涨幅和时间跨度都不可相提并
论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代（准确讲是1986～1995年）
更多的人有着独生子女背景，相对来说，购买力也更加强劲。令人宽心的是，
中国人口老龄化的加速会将之有效抵消。2000～2008年老龄人口人数上
涨，老龄化比重从7％增到8．3％，而到了2020年会达到17．17％，翻了
一番多（见图5）。
从老龄化角度讲，2000～2008年的上涨的确有些“货真价实”，8年
时间，老龄化增长率仅为1．3％。但预计2008～2018年将增长8％，翻了
一番！
｛TP186｝
有朋友问我，大崩盘或者说拐点（变化必须绝对明显）何时发生，能
不能给一个精确的时间？那么，我们来看看日本与美国的房价上涨经历吧。
我先用画图来说明（见图6～图7）。
｛TP187｝
很奇怪的是，在人口低谷之前的3～5年，是两国楼市最疯狂的时刻。
美国楼市最疯狂时间是在2002～2005年之间；日本是在1986～1988年
之间。两个时间点都是在楼市崩盘和人口低谷发生的前3～5年。巧合的
是，中国楼市最为疯狂时刻是2007年，未来3～5年，你说会是有怎么
样的景象？
具体到年份，那我们就重点关注下2012年吧。
在这里我重点要讲的是：80后将是中国高房价的最后一批埋单者。
他们是购房风险最大的年龄点。也就是说你买了房之后，房子基本等着
贬值，而面对婚育和长达10年左�
