穷人通胀,富人通缩-第13章
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沙的产生，可以像“超女”一样提高长沙的知名度，引起沿海投资者对长
沙及周边地区的广泛关注。他把“中国地王”比喻为航空母舰，他认为，
航空母舰的进入，是区域综合国力和经济基础达到一定高度的体现。在当
时和今后，都是受人关注的新闻亮点。
其实，按照政府未来对该区域的规划来看，功能和配套设施，包括建
筑风格都可以进行统一的规划，但在建设方面，完全可以分为2～4个小
块，在规划思路统一的前提下，分别拍卖，反而更有利于公平竞争，不一
定非要一次性让给一家大公司开发。如果让一家公司独家来开发这么大的
地块，其结果是有助于该开发商垄断该区域的地价和房价，这对市场而言
将会弊大于利。
￥地产行业老大的两面派作为
2006年7月12日，备受关注的塘厦大坪村35万多平方米的土地由
东莞市新万房地产开发有限公司（下属东莞万科的项目开发公司）竞得。
由于这块地容积率仅0．5，因此它也以15243元／平方米的楼面地价成为
广东省的新地王，广东新地王花落万科。
很多人对万科迷惑不解：一方面万科大叫“要为穷人建房子”，要建
廉租房，并与建设部一起以征集方案的形式向全中国人民作秀；另一方面
不断哄抬地价，不断以超高价格拿地，诱发房价继续拉高。这种如此明显
的两面派做法，究竟是为什么呢？
其实，万科从2002年以后，已经步入了一个“向高房价挺进”的通道，
一方面要疯狂拉高楼价，牟取暴利；另一方面要不断扩张，套取巨额资金。
2001年，万科资金已经吃紧，被迫卖掉业绩优秀的“万佳百货”，对外宣
称要走专业化开发房地产的路子。这几年，由于房价的持续走高，深万科
获利颇丰。但是，获利再多，也跟不上疯狂扩张、拉长战线、布局全国的
资金需求。好在有G万科这个巨大的融资平台，利用中国证券监管体制
的漏洞，可以不断套取中央企业华润、中粮等大型国企的资金，才得以维
持扩张的需求。
作为行业老大，应该有其高尚的道德和操守。可是，人文道德口碑好
的中国企业实在不多。
而万科，已经像一辆失去控制的高速列车轰隆隆地奔向一个不可知
的远方，倘若一旦颠覆，对中国房地产企业的负面影响将无法估量。我们
知道，“稳定房价”是新政的全部内涵，加息加税、提高发展商的资金门槛、
限制户型、扩张土地供应等一系列措施，都是为了“稳定房价”。任何一
个有眼光的企业家都应该看到，“稳定房价”已经成了中国长治久安的治
国方略，与社会稳定息息相关。从某种意义上来说，稳定房价是社会稳
定的一个重要基础，作为行业老大多在这方面动动脑筋，想想办法，既
为政府分忧，又为社会减少“房奴”，应当是富有建设性的。而万科则不同，
一方面狂卖豪宅，深圳2006年8月房价涨12．8％，仔细分析，与万科的
金域蓝湾、东海岸、万科城住宅狂卖有关，也就是说，是万科推高了深圳
整体楼价；一方面，高价拍地。在广州金沙洲，周边楼价才4000～6000
元／平方米，万科、中粮联手以17．5亿元拿下金沙洲地块，楼面地价超
过4000元／平方米，刷新了广州住宅用地楼面地价的新纪录，业界预计
该地块楼价将达8000～15000元／平方米。有专家因此声称：广州房价
泡沫极大，楼市已进入高危期。仅这两点可以看出，万科以其强大的实
力让新政在广州、深圳两地功亏一篑。
在全国的其他地方，都有万科高价拿地的记录。在这种记录面前，“稳
定房价”成了一纸空文，看来，中低收入群体的希望行将破灭。偌大个中
国很快将衍生第二代，甚至第三代“房奴”。和几位地产专家在私下谈论
万科拿地情况时，他们都透露了深深的隐忧：一种意见是别的公司也有高
价拿地的情况，但产生的影响不如万科大，因为万科的战线太长，体量太
大，一举一动都牵动了行业的神经；一种意见是万科这么不顾一切地拿地，
而且都是动用央企的资金，来和政府的宏观调控唱对台戏，是否有另外的
战略方面的目的？因为万科冒的不仅仅是市场风险，也有政策风险；一种
是万科是否想做大盘量形成垄断，而垄断局面一旦形成，将对各城市的房
地产市场形成节制作用，政府将不能不对万科另眼相待。凡此种种，不一
而足。随着时间的推移，万科必然还要在其他城市高价拿地，因为只要招
拍挂的土地政策不改变，就少不了高价拿地的情况，而“房奴”的希望也
就此泯灭，宏观调控也成了一句空话。
￥有特殊背景的央企地王
央企，是中央直属企业的简称。中国央地分税时，中央成立国资委，
架构了135家央企公司，承担着国计民生的重大产业的经营和管理。在这
135家公司当中，设立有16家专业的房地产公司，承担社会保障型住宅
的开发和建设。
但是，受到房地产暴利的影响，这135家央企中，除了16家专业的
房地产公司，其他的公司很快也纷纷成立了二三级公司经营房地产业务，
有的甚至在大陆和香港上市。
广渠门外10号地将2009年以来北京的土地交易市场推向第一个高潮。
在此之后，地王喷涌而出。第一个真正的央企地王，非中化方兴的广渠门
地王莫属，不仅总价刷新纪录，而且影响巨大。2009年6月以来，在北
京土地市场成交的100余块土地中，有20多块被央企竞得，且几乎均成
为阶段性地王。
其中以五大地块最具代表性：2009年6月26日，中国电子集团旗
下的成都中泽置业以19．6亿元竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地，超出广
渠路10号地成为新任地王；6月30日，中化集团下属的方兴地产以总价
40．6亿元竞得北京广渠路15号地，并以楼面地价16000元／平方米成为
北京双料地王；11月20日，隶属于顺义区政府的大龙地产以50．5亿元
拍下顺义区后沙峪天竺区22号地，楼面地价2．98万元，并以0．63的超
低容积率被冠以“三料”地王；12月3日，中建全资子公司中建国际以
48亿独揽亚运村三地块。
2010年两会之后，北京地王更是再上一个台阶。3月15日，大望京
地块和亦庄地块分别以27500元／平方米的楼面价格、52．4亿元的土地
总价，刷新土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅
仅6个小时以后，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，
实际楼面价格超过30000元／平方米。
在低利率和宽松的货币政策刺激下，这些央企账面不差钱。就中化方
兴来讲，它是中化集团的二级公司，我当时查了他们的财务报表，账面现
金多达420亿元。按常规，他们的资金应该配置石油等原材料，但是，当
时国际油价波动很大，从147美元跌至36美元。如果配置国际原油，可
能损失巨大，他们看见各大城市土地价格飞涨，于是决定将土地作为一种
资产来进行配置，这样地价多高都不是问题。于是，一个举牌，40．6亿元，
震撼了全球。
央企一拿地，不管拿在什么地方，那里的房价都跟着飙涨。广渠门周
边的房价才16000元／平方米，中化方兴拿的地价就高达15000元／平方
米，此牌一举，周边房价闻之暴涨。
不过，从业绩来看，央企地王公司的成绩就很难说，因为他们不是为
业绩而来。“风水轮流转”这句俗语在2010年上半年的房地产市场中再次
被印证，去年销售额屡屡创造神话，并在土地市场上频繁夺得地王的央企，
在2010年上半年的表现却不尽如人意。上半年全国销售额前10名的开发
商中，央企所占席位由去年的3家减至现在的2家。而在土地市场，央企
也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有
保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。
几家实力雄厚的央企地产商在72家非主营房地产的央企淡出房地产
业后集体趋于低迷，不禁令业内浮想联翩，房地产市场的“国退民进”在
未来还会加剧吗？
自2008年开始，央企房地产公司的业绩就一直要高于同行的民营企
业。中海地产、华润置地、保利香港等央企地产公司在香港资本市场上被
视为“红筹股”，比民营房地产公司更受追捧。但央企房地产公司2010年
上半年的业绩，两年多来首次逊色于同在香港上市的其他房地产企业。
瑞信集团2010年7月6日发布研究报告显示，2010年年初以来，华
润置地录得的合约销售额同比跌17％，只占瑞信预期的全年目标的38％
表现或逊于市场预期。中国指数研究院数据研究中心副总监陈延彬表示，
和华润置地相同，同为央企的招商地产业绩同比缩水明显。曾在2009年
上半年以74．02亿元的销售额成为当时销售排行第11名的招商地产，在
今年却被挤出了全国销售额前20名。而今年销售额第20名企业的销售业
绩也并不高，仅仅只有55亿元。
即使是销售额好于去年同期销售额的保利地产、中海地产等央企地
产领军企业，2010年上半年的业绩与其他房地产公司相比，也并不耀眼。
根据中国房地产测评中心的统计，去年上半年保利地产的销售额就达到了
195．49亿元，但2010年上半年销售额却只有208亿元，增幅不足10％；
中海的销售业绩增幅更低，仅比去年的189．78亿元增加了不到6亿元。
而根据中国房地产测评中心的测算，2010年上半年销售排名前20名的房
地产公司销售业绩较去年同期平均增幅达到30％。恒大、碧桂园等公司的
销售业绩增幅更是接近或者超过100％。
倒是正期望通过股权转让、逐步从母公司剥离的远洋地产暂时成为各
央企地产企业的业绩增长冠军，72亿元的销售金额较去年同期的66亿多
元相比，有接近10％左右的增幅。
不仅销售业绩表现不如同行，在土地市场上，央企地产商的表现也非
常低调。中国指数研究院的报告显示，虽然今年上半年的土地价格已较去
年年底平均下跌了9％，但在增加土地储备最多的10家房企中，央企却只
有两家，其中保利地产以616万平方米的新增土地储备名列第三名，中国
铁建地产则以200多万平方米的新增土地储备排名第十名。
众多非央企地产商成为地价下跌后的最大受益者。2010年上半年万
科仅花费了251亿多元就购得了1040平方米的新增土地储备。恒大、绿
地等也紧跟万科步伐，在上半年以相对便宜的价格买地。央企似乎只对高
价地块情有独钟。整个上半年，仅中海、保利、中国铁建三家央企花费在
土地购买上的金额就达到460多亿元，但所购买的土地储备数量仅仅和万
科相当。而大部分央企上半年买地都是在3月之前，3月以后就在土地市
场上失去了踪影。
第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨表示，由于前期购入过多的高
价地需要消化，央企地产企业2010年上半年很少出手和其他房地产公司
竞争新的地块，这使得很多其他地产公司有了拿地的机会。但陈延�
