地产从业15年,买房自住与投资收租的选-第7章
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作者：潇洒的晚风 日期：2009…02…25 17：36
didiagirl我去了3个离的不远的比较新的小区（卖完2、3年的）的时候，发现06年入住的小区三分之一的房子空着（这个空着并不是说房主没住出租了，而是房主不住，也没有出租，甚至根本没有装修），另外一个还有十几套房子没卖出去的新小区更狠，一半的房子空着，小区里的塔楼窗户上到处贴着出租的告示，反倒是去一个07年全卖光的小区里看，入住率很高，但是这个小区二手房价也是最高的，降价幅度也很小，和附近的新盘价格都有一拼。另外跑来跑去看到不少烂尾楼，大部分都是商业楼盘，不知道以后还会不会增多。
晚风老师有空能分析一下我碰到的这种情况吗？
三分之一的房子空着。。。。。。。。可能有物管问题。07年全卖光的小区里看，入住率很高，但是这个小区二手房价也是最高的，降价幅度也很小，。。。。。。。。。好的物管有利物业保值值，。。。。。。。。。。。。。另外跑来跑去看到不少烂尾楼，大部分都是商业楼盘，。。。。。。。。商业地产难度不少，一般kfs去造不易；我国商业地产的人才较缺；原因在商业地产开展的时间短；没经历难有能力；商业地产要有较强的招商；运营人才；这已是另一个专业；顶尖人才多在特大型城市；且商业各城市情况不同；要旺不易。
作者：潇洒的晚风 日期：2009…02…25 20：40
佑我三人行。。。打算在东山买套房子，单价近12000。。。价格还行。具体是那？我也在广州
作者：潇洒的晚风 日期：2009…02…27 01：30
各位好；我早七点赶去深圳；9点上课；要做论文了；上3天课；我会尽快复各位；3月广州将有第一次团购；别信怎说；看成交价说明一切；谢谢
作者：潇洒的晚风 日期：2009…02…28 22：01
julie_791 回复日期：2009…02…27 10：30：53
晚风大哥，我看楼市已经好多年了。最近北京的楼价稍有松动。最近关注的房子在北五环外媒体村附近，KFS搞噱头，两套房子捆绑在一起卖（一套两居，一套一居），户型和朝向都不怎么好，大部分窗户朝北的，但采光还算可以。总价110万，单价在7300左右。考虑到可以自住一套两居，出租一套一居。另外我们家庭总收入还算可以，还贷压力还算可以承受。但看到楼主所说的租售比，我觉得目前在北京能达5％的楼盘比较少，我个人觉得北京应在4％～4。5％。
请晚风兄出个主意，我们到了出手的时候吗？
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5环7300可以买；同在5环的富力桃园跌到8800后；现己回到9300左右
作者：潇洒的晚风 日期：2009…02…28 22：05
作者：白面判官 回复日期：2009…02…27 10：38：25
这样的贴竟然现在才看到，郁闷啊！楼主很有风度，佩服啊！
有个疑问，内地小城市按楼主说的，因为建造成本、拆迁成本、地价的原因，3000都不算贵，但是，内地小城市的居民购买力十分有限啊，将来的经济发展也很不明朗，导致有效需求不足，因为经济活动并不活跃，所以出租也不容易，租金不高，以上因素是不是会对房价起到抑制作用呢？请楼主指点。
这个你要从宏观看；16；17大都讲了；以后会有几亿农民进城；小城以后变大不定；只要城市土地还是招拍挂；建造成本、拆迁成本、地价的原因，内地小城市3000都不算贵。现在经济活动并不活跃，所以出租也不容易，租金不高等问题都是阶段性的。
作者：潇洒的晚风 日期：2009…02…28 22：10
作者：牡丹亭主 回复日期：2009…02…28 18：46：18
晚风兄您好！
我想请教您，我有朋友现居广州，先生为高级专业技术人士，太太现已辞职，有一12岁儿子，家庭年固定收益为30W。现太太有现金80W，股票100W，先生的钱不清楚，2部车（都是近期新换的，5年内不用换），3套房出租（其中2套为夫妻各自的单位房，无房产证），有房产证的房子在天河城附近，2001年买的2手房，买入价是28W，现市场价约70W，月租4300。
现在计划在价格合适的时期买一套大房自住。请问：选择一次性付款买一套大房还是按揭一套大房加一套投资小房？总觉得房价太高，下不了手，大概什么时候买比较合适？投资的那套，仍想买2手房，您的意见呢？
等kfs有特价；或团购再买；银行息低；可选按揭。投资的那套，仍想买2手房，这是对的；2手即买即收租；且配套齐些；租价好些。
作者：潇洒的晚风 日期：2009…02…28 22：15
作者：我是曾经轻狂 回复日期：2009…02…28 19：05：49
深圳关内的房价一点松动都没有，200多万的房月租金也不过六千多，真是晕死。
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我若是你早卖掉；拿钱在手；看其他kfs有特价符合租值再买；这价会跌；不妨去中介行问下价。
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…01 01：27
作者：Tiger皇阿玛 回复日期：2009…02…26 10：58：26
晚风大大；有问题请教一下。
刚好你在广州请务必指教；在科学城哪买了个限价房；全付了约三十五万；四千一坪哪个；质量不好；想退房有什么办法吗？大约会损失多少？因为看到有其它限介房有几间退了。
想在市区内买个有小区的；请问有什么好的选择（需考虑上班地点是杨基和华普）
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之前看漏了；现复。。。科学城哪买了个限价房；若无损失；四千一坪不必退了；你要看合同。市区内买个有小区的买2手吧；那边很少新小区。
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…01 01：32
作者：繆 回复日期：2009…02…26 11：21：45
广州的空置率不断的上升；但是大部分都是新区；旧区的新盘只要开出合理价格；基本上买的人都不少；有些盘卖得不错；虽然宣传价格和实际成交有点差距。
其实市区的价格调整已经差不多会结束；看看珠江新城；虽然现在的房多；可是新开发已经基本停顿；虽然现在珠江新城的居住成熟度非常不佳；可是已经渐渐的有了起色；不像前几年般空城计。相信今年会是珠江新城的一个适当的介入时机；我的投资观点不是抄底；而是去头去尾；赚中间就好；现在珠江新城慢慢淘；也是能找到5的回报率做防守滴。
晚风兄赞成吗？另请说说对萝区地产的看法好吗？THX
珠江新城1。2…1。4万可考虑；去头去尾；赚中间这心态好；萝区地产的看法是开发区那边要考虑空气质素；靠新塘考虑治安；若不是很便宜；可迟些考虑萝区地产
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…01 16：27
作者：糊涂心 回复日期：2009…03…01 15：53：25
我在成都。跟老公月收入约13000，孩子13个月了。几乎没有养老负担（兄弟姐妹多同时各自只有一个老人），同时也一直要请保姆（每月1000）。没车，有2套房子，一套3房（现在住的），一套套一小户，才交的房。分别公积金贷款25万，22万。套一是08年10月买的，（买在最高的时候，汗），当时怀孕比较盲目，想的是当给孩子存学费，现在手上有现金36万，我们两个的公积金还贷有余，所以对提前还贷有点犹豫。
我们对证券投资比较白痴，也没时间打理，现在我跟老公商量是想买个小商铺，控制在25万以内，然后7月份能提公积金4万多点，就提前还小户15万，年底发了年终再考虑买车，因为孩子年底2岁了，明年就该带她到处看看了。晚风大侠觉得我们这个思路如何？成都现在适合买商铺吗？谢谢
现在适合买商铺吗？这范围有点大；买商铺最好买门面铺；留意一点；凡号称返租几年的铺都不太旺的；道理很简单；真旺的铺马上抢了；何必返租；处在大卖场旁边及商业街的商铺为首选；住宅楼下的商铺不易旺；选铺不在大而在旺；有适合的商铺可以去买。
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…01 18：47
作者：lcz1998 回复日期：2009…03…01 17：52：59
我是从四川来广州工作的；十年了；一直从事外贸工作。以前没有买房。随着孩子慢慢长大。要读书了；就计划今年在广州买一套房子。在这里安家了；谁知金融危机一来；公司效益不好了；今年开年就开始裁员了。老的薪水高的第一批裁；我不幸在列。出来一直忙于找工作。房子的事放在一边。现在从新找了一个工作。但薪水只有原来的2/3。
买房子的事又提上来了；但我现在有点犹豫了；我们是飘的一群；工作不能稳定。而且行业都有35岁的坎要求。我担心不能在这边长久。而且广州的房价还是很高；倾其所有也只能买个二手的。生活成本也高。如果我回老家去买；用这些钱可以买到很好的。但是我现在还不能回去；还要挣钱养家。好犹豫啊
我该怎么选择呢？？听你的一句话了；谢谢
你这事不止买房了；我谈下个人看法吧；外贸受影响是现实；估计起码一年吧；但广州的经济应比老家还是好些的；与其白交几年租；不如买个市区小的2手房；只当免费住；过几年回去把它卖了升值不定；我曾在东莞5年；市区房不到3000时；公司每月付2000；任我租或买；我也在想不知那天回广州；结果5年交了12万租；那60平方的房涨到近30万；租或买差了20多万了；呵呵
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…01 23：15
xiaobulaohu。。。。。。。本帖不讨论理论；只为需买房的人作参考；各人有不同需求；全国情况不同；买与不买各人自定；huangdb_0。。珠海再看两个月；轻轨快通了
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…01 23：18
作者：木米米木 回复日期：2009…03…01 20：29：42
请问晚风，华景五期三房二手多少价合适？９５平上下，中介现在报盘都在８５Ｗ以上．谢
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8000左右合适
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…02 18：42
佑我三人行。。。。。你还是等一下，市区的楼大跌很难，主要是没太多新项目
作者：潇洒的晚风 日期：2009…03…02 18：45
作者：青衣丁丁 回复日期：2009…03…02 11：11：26
我觉得广州中心城区的楼价根本没怎么跌。
前天去看了下海珠区红会医院附近的新楼盘，均价都在1W2上下，并且还只是单体楼。而二手楼都要9K左右。
还有某大型KFS的半年前的两期楼盘居然宣称已销售一空了。
请问晚风老师，若要在这附近购买自住房，有啥好建议没？
因为男友上班离此区域近，而我则还未毕业。
若要在这附近购买自住房，买套小的，负担轻些
作�
