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第1章

地产从业15年,买房自住与投资收租的选-第1章


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作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…01 18:50
入行15年。见证过2次狂涨的楼市和6年的低迷的市道;近日多有老友谘询;该否买楼?还会涨么?怎样选楼?初次买楼该买什么楼?投资收租的又该如何择楼?为此特上来冒泡。意见供参考
     1 。  首次置业忌贪大求贵;月供不超过总收入30%为宜;免降低生活质素。选楼主要选己成熟小区;最佳为己装修过的房。翻新也便宜;
  2。看新楼值否标价;看同区的前期现在市埸价作比较;除非户型设施极大变化。否则同区同环境贵10%以内可接受;超过就有炒作成份;别上当。
  3。买楼收租不重楼层。重点关心户型出租率。回报率。低于年5%的收益则该房子不值得买。且不要买期房。新房作收租。原因是你可能供了一年楼还未有租收。新房还要花钱装修。且新房落成小区成熟商业配套少则一年。多则三五年。租价不高收益低。。。。。
  4。现在己是楼市峰顶,明年楼市将会调整,过快的升幅必然会回调,注意别冲动,以免高位被套,一般若100万房价的房子,年租金在4。5万…5。5万之间,楼价就比较稳,现在很多城市租售比连4%都达不到,楼市必然会调整,入行15年,楼市几次调整,最后都在5%左右时,楼价才比较平稳,这个规律大家可参考,可以称为购房五点规律,下回再讲赚到钱买长住大屋选屋秘笈
  


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…04 22:37
  因这两日出差,有上网看,回复不了.
    来晚了抱歉,现写好请猫猫打字上来.顺便谢网中,一柱兄等.
  1.冬夜声音问买长住大屋,我的建议是首先了解你所在城市常年的风向,尽量选在城市上风口,原因很简单,城市多则几十万、少则几万辆汽车,废气吹向下风口处,空气的清洁度自然比上风口差,对身体自然无益。且看项目上风口3公里范围内是否大型的水泥,造纸及化工厂。另外既然打算长住,当然挑环境中有山或有水,原因是有山则树多氧气好,负离子多,有水有利于沉淀空气中的浮尘。另外,在目前政策偏向压抑房价的时候就是应该买小卖大的时机,08奥运后,楼市平缓些时,再考虑市场上房屋增多,供需关系会发生变化。
  2.复夜黑人冷心兄,如何与中介PK杀价买房,本人兼大型销售总公司副总,在楼市上升时,买家处弱势没有太多讲价还价条件,了解清楚目标房屋周边的价格对比后,定出一个心理价位,比如50万全包价;从45万开始坚持;最后达到目标价就成交;超出就不要;记住;有现金在手面不会没房子买;就像我们在街上看到流动小贩卖水果;果靓想买又怕他称不准;干脆讲多少钱一个成交。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…04 23:00
  3。复高闽;月拿2000;买5000元/平大套除非你有人补贴;否则不应一步到位;30年贷款太长;有否考虑到成家养儿或有意外的花费;这样购房;风险大些。
  4。复薄荷淡淡;世界上没有只升不跌的市场;广州天河93年卖8000元/平的楼到96年跌到4000元/平。这种情况下;急升中不买;只租;待价格稳定慢慢挑。本人在业内很清楚;十七大以后;开发商比买家急;我公司国庆推一楼盘1000多套;老板原定卖一万/平;逼于现实;8000元/平就抛了;真的不要急。另外自建房是无法行的通的;我给一个地级市的自建房做过顾问;原因在除了政府不大会支持;还因众人意见多无法完成;比如同样付一样的钱;4楼与24楼如何分配;还有;未经批准集资;可能会触犯刑法;过程很复杂。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…04 23:07
  5。复帅哥ZY;我所在的城市;二手房回报率在8%左右;现在涨价了;亦有5%左右;回报率太低;说明市场供求基本平衡;楼价上不去了;(除了造势拉高)。
  6。复jacyma,上海的情况,我公司亦有资料,买家若是投资,二手房不重要,回报率是首位,因为又不是你自己住。看看搜房网上海站数据就可以了。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…04 23:15
  7。复读史的猪,除非你想搬去这大点的城市或者确定了解出租率很高,否则你买这房子使用的话,时间成本划不来的。
  8。复jwdlh8821,你的做法是对的,住宅有价铺无价,但又实力才能做到你这样呀。
  


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…04 23:29
   9。复alan_zhang,2。1万/平卢湾附近算合适,认为一直涨是各人理解,若60%贷款再买一套,还是那句话,租金够不够供楼?自己贴钱买新屋给别人住?才不干这事,要买,最好买在写字楼附近的小户型公寓,出租率,回报率最高。
  10。复webntw,深圳离我很近,一个上市地产集团副总裁是我同学,我复述他的一句话,深圳的买家烧坏脑了,你思考吧。万一通缩,房产首当其冲,记得香港85000推出,几十万人负资产么?才过了几年呀;在深圳除非自住或正在收租,绝不买贵楼。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…04 23:47
  11。复gdkelvin,还是根据上述原则,买价低出租率高的房收租,绝不买新屋收租。买车太亏了些。
  12。复flougx,房子15万,一年7200元租金,还是可以的,算不上太超值。
  13。复张天雅,收入的控制在于让自己 别太辛苦供楼,用心去跑房源是有的。否则二手中介得关门,我有老友专收购房改房收租,成熟小区,有装修,便宜俱全,只是大楼外观旧了些,又不是自己住,怎会没有这些楼?
     普通收益为何要5%,否则不如买国债,买新屋贴钱租给别人这种事,行家没一个会干。
     对天涯评价客观些,若您有专业见解,不妨讲讲大家讨论。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…05 10:58
  南宁的情况有所不同;开发区內的厂以后会搬;若合适可先买一套;我有朋友在此地开发。。。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…05 12:20
  既然买了还是住人好;否则上下水管易有故障。明年才交楼不急。收了楼看看情况。价格合适还是抛了。挨那贵利息干啥


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…05 12:47
  我若是你先租着。一是找房改房。月供不超1500。就去买。当存钱


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…05 15:18
  其实我讲了这些;只告知朋友们不管涨或跌;只要进入地产市道这些都是基本原则;房改房是2000年前全国实物分房的房子;各单位分的基本都在市区;待遇好的部门。如通信。电力。能源等单位很多人另买房。这些宿舍是可以上市的。去问一下;地产价格是否合理与租值有关;租值低意味楼价不合理;你若去追高风险太大了;另外7%的利息不低了;以后再涨息每年替银行打工;值么?投资股市也不包赚;是稳健投资就应计好租值;价格分析没用的;我主持一个盘开发;市埸7000以上;成本是多少?只因人人追涨;原定卖6000也只能跟风涨了


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…06 14:40
  广州楼价站得住是天河。容易租出。荔湾老城区。做商铺可以。屋没太大空间。没环境可言{老城区}。其他几位朋友的问题;你认真按我讲的去计一下就明白是否应买了。其实我的核心思想是量入为出。先小后大。逢高不追;专挑收益高的楼买{不论新旧。楼层};稳健投资。这样无论涨跌市都少有损失;只要有地方住;楼价不合理坚决不买。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…06 16:11
  刚才有位朋友讲到想入行;我有空将对某学院应届毕业生做的演讲。。就业心态与职业规划。。。。。。。入行5年成为总监级以上高层的方法传上来。供各位参考


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…06 17:01
  我的本职是开发。兼职代理。物管。专长是资本运营。营销


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…07 14:46
  广州有亚运。楼价相对能挺些。其他地方看本地有否重大利好消息;没有的话就按讲过的原则评估;再参考自己情况决定;目前是卖方急;


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…07 15:42
  顶一下


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…07 17:15
  其实说了那么多;楼市己在高位了;不合收益不买;另策划人要知识面广。多进修。做甲方要知关联知识;今天我另发了一帖;去看看吧


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…07 17:20
  结婚留些钱。别太急绷。经济压力大吵架多不好。没有只涨不跌的市场


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…08 11:09
  佛山东方商城附近调研过。佛山与广州的联系今后会加強。若价钱合理;不太紧手可以去买。另外开发商急在于贷款紧了。利息高了。地价不能缓。二手征税。土地增值稅追征。多数开发商日子不好过了。除了套现中小公司能如何?上市公司除外;所以不急;十月后的市埸巳很明显;
  


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…08 12:20
  我有朋友在成都高新区做项目。成都追税很卖力;开发商实力小;春节前看吧;这价不可能像上半年这样涨了


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…09 14:05
   年轻不必一步到位。买些单位房实在;住几年钱多了再慢慢挑长住大屋;单位房收租用。另外北京很大;要考虑房子与工作地点距离;不能光看楼价;毕竞每日上下班时间。费用会增多   


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…09 14:34
  还是那句话。我明年底前不会买。


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…12 15:19
  各位朋友;不同地区的房屋基本情况可以上搜房网地区站去了解一下;到具体到某个楼盘时。进入业主论坛去看看现在业主的评价;多方了解谨慎决定。祝各位幸运


作者:潇洒的晚风 日期:2007…11…14 12:32
  我不是经济学家。所讲的可能较现在情况多些;就人民币升值问题应是肯定的了;90年代初我在HK做外汇交易员时;记得人民币与美元是5。5:1。现在这数值还远呢。对房产业影响主要不在这件事;地价上涨才是主因。若温和通涨理论上房价

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