200余个房产营销策划案例-第89章

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　　为外来人士度身打造居家之所

　　在我们的印象当中，传统意义上的小区就是能够包容老人、妇女、儿童等这些有特殊需求的群体，　能够提供良好的邻里交流的居住氛围，而酒店式公寓的主要目标客户则定位于三、四十岁左右的商务人士，且主要是外来商务人员。“我们曾做过一次调查，在我们所销售的这批客户中，55％以上的均为外地人士或外籍人员，他们购买金桥的房子都是为了自住。酒店式公寓由于其所具有的独有特性，并不能创造一种大杂院大社区式的相互交谈的空间，但也正因为如此，它提供了一种相对安静、相对独立、不受干扰的环境”，蔡维杰说：“这也正是我们的目标客户所期望拥有的一个私密空间。”

　　地段决定项目的定位

　　地段之说由来已久。随着地铁、城铁、轻轨等交通设施的修建，或许人们的选房标准已不再把地段放在首位。但酒店式公寓在选址上绝对是经过深思熟虑的，它们大多建在发育成熟的商圈附近。“酒店式公寓就是随着一个国家、一个地区经济中心的设立而建造的，比如在CBD这样一个高档写字楼云集的地方，我们的目标客户就在那里工作”，蔡维杰说：“2001年，我们拿下‘金桥国际公寓’这块地的时候，最初立项为豪宅，因为项目位于东二环，离长安街也很近，依照这个方案，将有300套房子，每套房子总价都要在200万元以上。后来我们经过大量研究和市场论证，觉得在这个地段上改为酒店式公寓更为适宜，并且主推小户型，即其中80％的房子是60至70平方米的一居，从总价上看，自住和投资都可以被市场接受。从区域上讲，目前这个地段开发的大都是普通住宅，缺乏豪宅产品的基础，当时定位为酒店式公寓，也是充分考虑到与周边项目的错位开发，满足商务人士的购买和承租需要。”

　　发展前景良好

　　位置、配置、服务是一个完善的酒店式公寓不可或缺的三个要素。酒店式公寓目前面临的最大挑战就是今后随之而来的入住问题。对于位置、配置这些硬件问题在项目开发的前期、中期通过大量的调研以及资金的合理投入和利用就能得到较好地解决，而业主们更为关注的则是项目开发的后期，即在他们入住时开发商的各项承诺能否得到兑现。“比如说投资问题”，尹晓松说：“营销意义上的酒店式公寓类似于这几年市场上较为火热的小户型项目，具有单价高、总价低的特点，但位置更优越、整体的尺度更适宜居住、整体配置更考究，因而比较适于投资。从现时来看，这种新型的酒店式公寓具有市场发展空间，但其中存在着开发商怎样兑现承诺，如何管理、如何服务的问题，这方面还需要市场的检验。如何提升物业管理水平和服务品质，保持物业的长久生命力，无论对于自住和投资于酒店式公寓的业主来说，都是保证其投资价值的关键因素。”