200余个房产营销策划案例-第12章

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　　上述几家报纸，除了齐鲁晚报广告价格稍高一些，其余几家报纸的通栏广告价格均在数干元；因此，开业初期的投入并不算太大。随后一个阶段，以刊登系列小文章为主。待专卖店有自己特别的促销活动时，可开展另一个广告小战役，但也不宜做太大的报纸广告版面，应以通栏广告为主。关键要靠广告内容、广告创意、广告设计的独特性和高品味，来吸引高品质的消费者。　
　　
　　E？广告内容及广告创意　

　　以下广告标题，可选择其一用在报纸广告上：　

　　　？在世界各地，提起加利福尼亚，人们就会想到金门大桥、好莱坞、沙滩和ESPRIT　
　　　？体味休闲，享受、加利福尼亚的阳光”　
　　　？让“加利福尼亚的阳光”照到济南　

　　以下广告内容，是用于报纸广告标题下面的广告文案：　

　　？ESPRIT是遍布五大洲三十多个国家的国际著名的服装品牌，其总部设在美国加利福尼亚州旧金山市。在旧金山及德国杜塞尔多夫，都设有服装设计中心，广招全球各地的设计专才，设计表现ESPRIT风格的服饰；每季要推出符合国际时尚的上千种服装款式，经由香港的设计家根据亚洲消费者的喜好加以选择，推出最适合你的款式和色彩。ESPRIT香港地区负责人，系著名影星林青霞的丈夫邢李源先生。　
　　？在这个女人需要柔美，男人需要轻松的年代，休闲装大行其道。但是，并非所有的休闲装都是国际名牌。ESPRIT休闲装出自美国加利福尼亚，设计风格体现出充满阳光的加州色彩，突出休闲装给人的无拘无柬的感受，使你如同在加州的沙滩上享受阳光。ESPRIT主要是符合国际时尚的高档休闲系统，有专为优雅女性和现代男士设计的休闲装，也有运动类、牛仔类、童装、鞋袜及饰件等系列休闲产品。塑造自我形象，体验悠闲生活，享受“加州阳光”，请你来ESPRIT专卖店。　
　　？现在，你可以和美国人、欧洲人、香港人、上海人一同享受“加州阳光”。驰名世界的ESPRIT，在北美有120家专卖店，在欧洲有380家，在香港有33家。ESPRIT自1992年进入中国市场，首先在上海设立第一家专卖店。现在，经ESPRIT集团确定，ESPRIT济南专卖店正式开业。如今，你也有机会加入ESPRIT消费者的行列，与世界时尚同步。把最好的品牌，给最成功的你，你便可以体会到美国加州充满阳光的活力，和无拘无柬的感受。　
　　（ESPRIT现在大陆有50家专卖店，分布于许多城市；此处只提及上海，是为了使济南人感到和上海同步，和中国最富着装时尚性的地区同步，满足大家的自尊心。）　

　　根据以上标题和文案设计广告时，如果配用ESPRIT的时装图片，务必要注意图片的清晰程度，及在报纸上印出的效果。如果图片模糊，会使消费者对这个品牌本身产生误解和怀疑。也可配用手绘时装画，依靠时装画的规矩、细致，表现ESPRIT的多种款式和浪漫情调。　

　　F？系列文章（用于报刊发表，借知识性传播ESPRIT品牌知名度）　
　　
　　？休闲装的起源　
　　
　　休闲装起源于美国，最早首推布制的牛仔装、衬衣和茄克。休闲装最早的用途，是利用其耐用、舒适、易整理的特点，作为工作服使用。二次大战之后，经美国娱乐界明星大肆推广，休闲服逐渐成为欧美人所接受的服装。六十年代的嬉皮士，崇尚回归自然，衣服以简单舒适为追求，休闲服理所当然成为那时的服装主流。从七十年代初，休闲服开始成为世界时装界的一个重要部分，并在九十年代形成不可阻挡的潮流，强烈影响着人们的穿着风尚。ESPRIT是源自美国的休闲装品牌，以自然素净的风貌展示于人，给人无拘无柬的自由感受，目前在中国内陆的主要大城市，均设有专卖店。势不可挡的休闲潮流，将会使很多人开始青睐休闲装。　
　　
　　？休闲装的发展　
　　
　　目前广为流行的休闲装，在造型上往往呈现一种中性状态，男女均可穿用；在规格上属宽松型，胖瘦都可兼容，因此适应性较广泛，这也是休闲装能迅速流行的一个重要因素。过去对休闲装的认识和理解，停留在休息、娱乐和旅游时的穿着上，认为休闲服就是休息消遣时穿的服装。现在人们则认为，休闲服可以让身体尽量放松，让心情得以调节，因此不仅是休息时可以穿，上下班以及正式的礼仪、外交场合都可以穿。穿着场合的增加，穿着时间的延伸，使休闲服象滚雪球一般包容了其它分类服装，形成了一种综合性的休闲装概念。世界著名的ESPRIT休闲系列，就包括男女休闲装、运动休闲装、牛仔休闲装、童装；鞋袜、饰品等综合内容。对休闲装的新认识，将使休闲装作为服装潮流的主宰，经久不衰。　

　　？名牌的分类　

　　就服装而言，名牌不仅意味着它的知名度，也意味着可靠的质量，时尚的款式，同时也是身份的象征。　
　　
　　就名牌分类来讲，有设计师名牌，如YSL代表圣洛朗，还有皮尔？卡丹牌，夏奈尔牌等。有名人品牌，借名人的知名度创立名牌，如李宁牌运动装，晓庆牌时装。有商品性名牌，借商店的知名度创立名牌，如培罗蒙西服，红都服装。再有的便是公司名牌，即品牌本身并不借助名设计师或名人，自己创立名牌，如国际知名的　
ESPRIT，这个美国名牌借用法文ESPRIT为品牌名称，意思是年轻活泼、富有朝气，其服装注重给人无拘无束的感觉。众多类型的名牌，组成了名牌大家庭，吸引着成功人士的眼光。　
　　
　　？休闲潮流　

　　“闲”是“忙”的反义词，忙碌的时候才渴望休闲。面对工作生活的快节奏，身处都市的拥挤和喧闹，人们自由支配的时间和无拘无束的空间极其有限，人们期望心情的放松和节奏的调节，让身体去掉束缚，让肌肤得到呼吸。同时，人们又不可能在穿着打扮上花去太多时间和精力。于是，穿着舒适、款式简洁、自由大方、随意自然的休闲服便应运而生。　
　　给女人一份柔美，给男人一份放松，这便是休闲服的追求。如来自美国的ESPRIT休闲系列，强调“ESPRIT”概念在乎心态而非年龄”，吸引着对时尚敏感的好动活跃的人士。它的消费对象成熟而活跃，有品味而不落俗套，勤奋而不拘谨。也许，这是对所有喜好休闲装的人士的精神写照。　





　

　　XX大厦推广策划



前　言
关于细化售楼部环境，提升项目品位若干建议
如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的话，那么售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。
从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90％甚至更多的销售最终是在项目现场发生　，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。

事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。
衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。
越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。


卖房子不象卖日常生活用品那么简单，发展商的成熟与理性，有时就体现在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节——售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让……，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的放弃。

反之，如果是那样的细节——插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气……不经意处无一不透露出发展商的用心和细致入微，由这样的发展商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？

房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好梦想。尤其是对于期房销售，怎样多花些功夫，能让看楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用。

对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要有如下原则：　


★　创新——个性化
★　环境的细化
★　服务质量的高素质随时随处可见
★　丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间



一、售楼部现状
1、　外包装：整体采用银灰色系，无其他调和色，致使视觉感受比较单一，没有新楼盘即将开盘应该具有的活跃商业气氛，给人的第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷的经营场所。
2、　售楼部：　（1）售楼部内部已经装修完毕，内部缺少品牌识别标识，色彩搭配较为冷感。给人的第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷的经营场所。
（2）　售楼处内部：目前大堂只摆放项目外观建筑模型，无说明性展板、楼书等其他销售工具，　售楼部的玻璃幕墙和室内墙体大面积空白。
（3）售楼部办公区域内的房间无职能划分。
（4）售楼部顶部为黑色，给人压抑的感觉，没有常规售楼部该有的明快、亮丽需求。
（5）项目无宣传推广用语。
（6）项目现场周边无广告牌/指示牌，让受众不易识别。


二、包装策略
针对售楼部上述现状，现场整体包装策略如下：
1、针对售楼部整体银灰色系，用暖色调调节整体视觉效果。
2、售楼部内每个办公室门口装置职能标识挂牌
3、售楼部玻璃幕墙上装饰电脑刻画的宣传用语及其他辅助用语，使宣传效果达到图文并貌。
4、在售楼部室内进口右侧的空白墙体上，制作功能性展板。
5、其他空白墙体，根据具体尺寸制作相匹配展示牌/装饰品。
6、客户接待处玻璃桌面/茶几/前台上摆放鲜艳的花/植物（制作出楼书后替换）。
7、在墙角摆放盆栽植物　。
8、在黑色顶部放置（扎）色彩艳丽的小气球　。
9、销售人员佩带统一设计的姓名/职务牌。　
10、在深色会客沙发上，添置暖色靠垫，烘托整体亲和力。
11、在距离售楼部向左100米处路口，“北下关工商所”标牌边立“华杰”项目的指示路牌。
12、售楼部门口放置宣传彩旗。
13、售楼部对面路墙上安装户外喷绘广告。
14、　在售楼部门口摆放充气拱门。
15、如果条件允许，在北三环的入口处立项目指示牌。

三、解决方案
针对售楼部上述现状，我们前期推广观点是：

（1）关于创意
造梦————　创意的关键
广告创意不仅仅是项目具有什么，而是要讲在这里投资能够得到什么，享受什么，对自己的事业有什么样的帮助与发展。
一言概之，我们做的广告应该为买家描绘一个美好的蓝图。
（2）关于广告计划
造势————制定广告计划的关键
提炼卖点，令项目广受关注，各类媒体强势配合，广告安排紧凑有力。
凡此种种，其核心在与造势，予人以非来不可、非看不可的印象，才称得上是一个好房地产广告。

（3）关于广告计划的时期
集中考虑近3个月内的广告计划
房地产的广告计划会受到自身销售业绩，竞争对手，市场形势等诸多因素影响，长