第五章　其他相关税收法律制度-第5章

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5、财政部规定的其它扣除项目。（房地产开发企业）
此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：　
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％
注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20％的加计费用。
6、旧房及建筑物的扣除金额
（1）按评估价格扣除：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
（2）按购房发票金额计算扣除：
凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
计税依据的特殊规定：
1。在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：
（1）隐瞒虚报房地产成交价格的；　
（2）提供扣除项目金额不实的；
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
2。非直接销售和自用房地产收入的确定　
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；　其收入按下列方法和顺序确认：　
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【例】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（　）。
A。转让环节缴纳给国家的各项税费　
B。经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C。当期发生的管理费用、财务费用和销售费用　
D。取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
【答案】ABD
【解析】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。
【例】某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20　000万元，公司按税法规定缴纳营业税1　000万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3　000万元；投入房地产开发成本为4　000万元；房地产开发费用中的利息支出为1　200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
【解析】
（1）房地产转让收入为20　000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3　000万元
②房地产开发成本为4　000万元
③房地产开发费用为：（3　000＋4　000）×10％＝700（万元）
④与转让房地产有关的税金为1　000（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3　000＋4　000）×20％　＝1　400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：3　000＋4　000＋700＋1　000＋1　400＝10　100（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：20　000－10　100＝9　900（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：9900÷10100≈98％
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额＝9　900×40％－10　100×5％＝3　455（万元）
【例】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2　840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2　800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9　000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4。5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
【解析】
（1）住宅销售收入为9　000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160＝3　000万元
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10％＝580（万元）
④与转让房地产有关的税金为：495＋4。5＝499。5（万元）
⑤转让房地产的扣除项目金额为：3　000＋2　800＋580＋499。5＝6　879。5（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：9　000－6　879。5＝2　120。5（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：2　120。5÷6　879。5≈31％
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额﹦2　120。5×30％＝636。15（万元）

知识点18：税收减免及申报程序、纳税地点
四、税收减免
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土增值税；如果超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
4、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
五、申报程序、纳税清算和纳税地点　
（一）申报程序
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并在规定的期限内缴纳土地增值税。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以按月或按季定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定。
纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。
（二）纳税清算
1。土地增值税的清算单位：审批的项目为单位清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2。土地增值税的清算条件
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省级税务机关规定的其他情况。
3。土地增值税清算应报送的资料和清算后再转让房地产的处理
4。土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（三）纳税地点
土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。
纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。具体又可分为以下两种情况：
1。纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
2。纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。