第五章　其他相关税收法律制度-第1章

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第一节　房产税法律制度
知识点1：纳税人、征税对象和征税范围
一、纳税人、征税对象和征税范围
（一）纳税人
房产税的纳税人是在城市、县城、建制镇和工矿区的拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。
①产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。
②产权出典的，承典人为纳税人。
③产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
④纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为纳房产税。
（二）征税对象：征税对象是房屋。独立如房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、菜窖、水塔、室外游泳池等）不属于房屋，不交纳房产税。　
（三）征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。
知识点2：计税依据、税率和应纳税额的计算
二、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算
1。从价计征（1。2％）：计税依据是按房产原值一次性减除10％－30％后的余值。
（1）房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价（包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产）；原价根据有关会计制度规定核算，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。
（2）应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给水排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值，计税。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值，但易损件、经常更换的零配件，更新后不再计入原值中。
（3）投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；
收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。
融资租赁按房产余值计税。
（4）居民住宅区内业主共有的经营性房地产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。
需要注意的是：无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。
【例题1】某企业有一处房产原值1000万元，当地政府规定的扣除比例为20％。该企业2009年应缴纳房产税？
答案：应缴纳房产税＝1000×（1…20％）×1。2％＝9。6（万元）
注意：个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4％税率征税。
从价计税方式下税率具有年的含义在里面；在计算中注意和时间的配比！见例题2。
2。从租计征（12％）：其计税依据是租金。
【例题2】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（C）。
A。4。8万元　B。24万元　C。27万元　D。28。8万元
答案：C。（3000…1000）×（1…20％）×1。2％＋1000×（1…20％）×1。2％/12×3＋5×9×12％=27（万元）

知识点3：税收减免
三、税收减免　
下列房产免纳房产税：
1。国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；经费来源实行自收自支的事业单位，自实行自收自支的年度起，免3年。
3。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。（附设的营业单位所使用的或出租的，不免。）
4。个人所有非营业用的房产。（营业用房或者出租的房产，不免。）
5。中国人民银行总行（含国家外汇管理局所属分支机构）自用的房产。
6。经财政部批准免税的其他房产：主要有：
（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中相应说明。
（3）在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或做人转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
（6）对高校后勤实体免征房产税。
（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
（8）老年服务机构自用的房产。
（10）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。
【例题1】下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（A）。
A。对高校后勤实体免征房产税　
B。对非营利性医疗机构的房产免征房产税（自用）
C。应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税（半年）
D。宗教寺庙、公园、名胜古迹附设的茶社所使用房产（自用）
【例题2】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2008年将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20％，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？
答案：①省政府机关办公用房免税
②出租部分应以租金交税，应纳税额为：应纳房产税=100×12％=12（万元）

知识点4：纳税义务发生时间、地点和纳税期限
四、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限
（一）纳税义务发生的时间
1。原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税。
2。纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税。
3。纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税。
4。纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。
5。纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税。
6。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。
7。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税。
8。自2009年1月1日起，因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，税款计算截至发生变化的当月末。
（二）纳税期限
房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。
（三）纳税地点
房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在地税务机关纳税。
【例题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（BC）。
A。将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税（之月）
B。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税
C。购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
D。购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
（房屋交付使用次月）
知识点5：契税法律制度
第二节　契税法律制度　

一、纳税人和征税范围
（一）纳税人：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
（二）征税房屋
在我国境内转让土地、房屋权属的行为为征税对象。权属未发生转移的，不征收契税。征税范围主要包括：
1。国有土地使用权出让。（政府出让）
2。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3。房屋买卖。
4。房屋赠与。
5。房屋交换。　
6。以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。
①以土地、房屋权属作价投资、入股。
②以土地、房屋权属抵债。
③以获奖方式承受土地、房屋权属。
④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。
⑤企业破产清算期间，非债权人承受破产企业土地、房屋权属的。
注意：典当、继承、分拆、出租或抵押等形式而发生的权属变动，不属于契税的征税范围。
二、计税依据、税率和应纳税额的计算
（一）计税依据
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；
2、土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；
3、土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。
【例题】某公司2008年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3％，该公司应缴纳契税（　）
A。0万元　　B。9万元　　C。18万元？？？　D。33万元
【答案解析】B，该题目中该公司只针对第一笔业务交契税。应纳契税＝（800…500）×3％＝9（万）
4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。
（二）应纳税额的计算
应纳税额＝计税依据×适用税率
【例】2008年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元，协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4％。计算王某应缴纳的契税税额。
房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。
（1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额＝280000×4％＝11200元
（2）王某房屋交换行为应缴纳的契税税额＝50000×4％＝2000元
（3）王某实际应缴纳的契税税额＝11200＋2000＝13200元
三、税收减免
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；
3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；
4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免。
5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产免征契税。
6、外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属。
四、纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限
（一）纳税义务发生时间
纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。
（二）纳税期限
自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。　
（三）纳税地点：土地、房屋所在地