中国暴利行业-第3章

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　　（3）项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；

　　（4）借合作建房政策偷税漏税；

　　（5）故意遗漏土地增值税和印花税；

　　（6）缴税时能拖就拖，欠着不缴。

　　房地产开发商之所以偷税漏税，除了利润丰厚的诱惑之外，国家对于房地产方面的税收政策还不健全也是房地产企业敢于偷漏税的重要原因。

　　4。　偷工减料

　　我国有３万多家房地产公司，但有建筑能力的有多少？人们常常看到这样的模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看，这没什么问题。建筑市场是个大市场，也讲究市场细分。但是谁来承包、预算是多少就有名堂了。外界炒作的工程招标多半是作秀的，给人看的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体，他们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商…'花花轿子人抬人'嘛！而层层转包的直接后果就是层层盘剥，层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料，这就是质量问题层出不穷的根源！那些包工头就成为房地产生物链中利润最低的一环，而他们要发家致富，就只能靠盘剥工人和偷工减料了。由此可见，房屋建成后诸如〃面积缩水〃、〃房屋渗漏〃、〃延迟交楼〃等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔，这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。

　　按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理，但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。

　　　　5。改变用途

　　为了极大地发挥土地的效益，房地产开发商还千方百计地改变土地的用途。在这方面，地产商可运用的手法就更复杂了。

　　正常的方法是在〃容积率〃方面做文章，住宅楼规定得比较死，不好见缝插〃楼〃，更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面，以尽可能扩大建筑面积。而〃非正规〃的手段则有〃欺上瞒下〃、〃假公建私〃、〃同流合污〃等等，〃欺上瞒下〃是通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼，以谋取暴利；〃假公建私〃是将公用性的楼盘〃打造〃成商住楼出售；〃同流合污〃的方法更为直接，地产商直接将有关方面的官员拖下水，低价征地，高价卖楼，这方面的〃案例〃屡见不鲜。

　　最通常的做法就是让经济房不经济。虽然政府三番五次强调落实经济适用房政策，其目的是让广大消费者都能圆了住房梦，可是经济适用房项目到了开发商手里就变得不经济了。为了尽快收回成本，开发商不可能面向中低收入家庭销售，而是尽可能朝向高收入家庭。开发商虽然规定了一系列的放号条件，但事实上开发商也不愿控制，如果销售对象控制严了，住房就可能销售不出去造成损失。由于经济适用房享受一定优惠，价格低于市场水平，对高收入家庭有很强的吸引力，致使高收入家庭大量进入经济适用住房市场，这必然要求增大经济实用房的住房面积，对开发商和高收入家庭来说，面积越大所得利益就越多。当前，北京正在建设中的经济实用房就不乏２００多平米一套的大房存在。

　　让车库变金库。随着汽车的普及，车位在城市中日益显示出稀缺。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内，而实际情况是，通过车库的销售，开发商也能获得惊人的收入。目前一个楼盘车位与户数的比例一般在1：2至1：3，而一个车位的市场价格也在15~25万，例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个，车位20万一个。则开发商可以获得2000万的额外利润，车库就成了开发商的金库了。

　　6。坑蒙顾客

　　为了抬高房价，使房屋尽快脱手，开发商还在房屋销售中坑蒙客户。

　　一是设置五花八门的销售陷阱，这方面的招数有6个。

　　（1）夸大其词的宣传，虚假的广告。为了卖掉房子，几乎所有的开发商都会在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、容积率等配套设施作美好的描述。但实际情况却相差甚远，有些则完全是胡编乱造。对于这些宣传与广告中承诺的，开发商一般不写进合同里。所以，当购房者购房后发现规划变更等情况，得到的答复往往是开发商以规划变更已通过规划部门批准为由来推卸责任。

　　（2）先交定金让客户入套，再逼客户签合同。购房者只要看中了房子，很多都会掉入这一陷阱。一般来说，购房者看中房子后多少会表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉购房者说，这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。其实中间大部分是假话。在抓住了购房者的心理后，售楼人员会想尽一切办法让购房者入套。如果购房者没有带够定金，售楼人员就会表示先交几百或几千都可以，要不然明天这房可能就被别人买走了，先签订认购协议书，然后要求购房者次日交齐所有的预定款。随着第二天购房者补齐所有预定款，售楼人员也就完成了把购房者套住的任务。许多认购协议书经常会有这样的条款：如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还。所以，有许多购房者在签署认购协议书后，为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。

　　（3）玩五证猫腻。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的五证、二书。所谓五证，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这也是法律对销售方的基本要求。但在实际操作中，有些开发商为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商便会即刻变脸。

　　（４）玩数字游戏让购房者上当。购房过程中，房产商往往在面积计量及交房日期等数字上动脑筋。虽规定出售时按使用面积计价，但实际上均以建筑面积计价。而实际的测量面积常常与合同暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于3％，否则消费者有权投诉房地产商。但是有的房地产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子。可发商延期交房的事司空见惯，但他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用竣工日期或小区配套完成后质量验收后等模糊语言搪塞。

　　（５）变相超限价销售。经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。国家对经济适用房享受的优惠做出过“免收或减收土地使用权出让金”、免缴市政配套费、免征营业税等规定。由积压房转化而来的经济适用房，则还可享受政府补贴及一系列税费优惠。

但对某些开发商来说，得到经济适用住房项目的开发权，在享受优惠的同时，又以普通商品房的名义或变相超限价销售，部分销售商在房产销售中大玩迷魂阵，欺骗消费者。

　　二是在装修费中暗藏玄机。

　　目前装修房越来越受到市民的欢迎，其统一装修为购房者节省了时间和精力，并且质量由开发商保证，这样购房者更加放心。一般来说，大规模的统一装修可以提高效率、减少费用，然而，从目前的装修价格来看，并没有体现这一点。装修价格上的水分到哪里去了，当然开发商和装修公司会有默契，开发商为装修质量承担保证责任，这要冒一定风险，那么在装修费中分到一杯羹也是理所当然的。金额虽说不会太大，但一个项目有那么多单元统一装修，开发商也一定不会少了进项。

发展前景

　　我国房地产业的市场化运作虽不超过20年，其中的不规范之处虽有不少，但总体来说，房地产业的前景十分光明。

　　1。城市化进程需要大量的房地产投入作基础。

　　据统计，在各地城市的共同推动下，最近10年，我国的城市化进程以年均0。63个百分点的加速度发展。按照这个速度，在未来10年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家38。4％的平均水平；在未来20年内，将达到世界47％的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究，我国城市化水平要达到47％的世界平均水平，需要转移农村人口1。5亿人，如果要将城市化水平提高到与中国工业和经济发展相应的水平，则要转移农村人口2。5亿人。按照这一估算，从目前开始，我国未来20年内至少要建1000万人口的城市20座，或100万人口的城市200座。据联合国统计，到2000年12月，全世界100万人口的城市才有341座。而城市是有具有现代化功能的房屋组成的，在未来的20年甚至50年内建造占世界总量一半的城市，我国房地产业的发展将需要维持在一个相当高的水平。

　　2。我国房地产的投入仍显不足。

　　虽然每年在房地产方面的投入已达10000亿，但对于长期处于压抑的房地产的需求仍显不足，而房地中大量的空置房主要是由于结构不合理引起的，并非房屋的供给已超过需求。直至1992年以前，中国的房地产投资占国民生产总值的比例一直处于相当低的水平。从1986年至1991年，房地产投资占GDP的比例从未超过2％，而在此之前，这一比例还要低。这些数字背后，反映出的是建国几十年内中国住房的严重短缺状况，长期的投入不足严重地压制了老百姓对住房的强烈渴求。

　　在旧的公有住房分配体制下，其最为深远的影响就是产生了大量不合适或品质低劣的住房。由于是公房分配，普通居民对住房品质、适用性无从选择，而建好的房子完全不必担心是否能售出。因此，这期间产生了大量的品质低下、适用性差、难以满足居民需要的住房。

　　衡量住房质量最重要的指标就是住房成套率即成套住房占全部住房的比例。从1990、1998、2002年三个典型年份全国住房成套率的对比可以发现其中的显著变化。1990年我国住房成套率不到40％，因此，那个年代有着严重功能缺陷的住房却成为大部分居民的主要居住场所，这必然会刺激居民对功能完善的成套住房的强烈渴求。１９９８年的住房成套率为５５％，２００２年达到73。８１％。要达到户均一套住房的目标还有26个百分点的差距，要提高如此低的住房成套率，那个时期的大部分住房只有被废弃或重建，这就为今后房地产业的高速增长奠定了基础。

　　3。人民生活水平的持续提高为房地产业的繁荣添注了动力。

　　虽然目前我国人均收入仍