房屋过户注意事项-第1章

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1、查验房屋所有权证和国有土地证。
（1）、查验是否房产证和国土证是否双证齐全（双证齐全是过户前的必要条件，缺一不可）；
（２）查验房屋所有权证的真伪（江阴发生过假房产证骗取借款案件的，所以市民应该特别留心）；
（3）、房产是否是抵押房产（如果有抵押，必须付清贷款，抵押注销后方能过户）；
（4）、是否被查封（这非常关键，如果被查封，则房产无法顺利过户）。
如果市民对上述事项感觉无从下手，可以要求卖方携带身份证和房产证，陪同到位于江阴市人民中路41号的房产管理局二楼档案室查档验证确认产权状况。

2、查验产权人身份和效力。
（1）、查验产权证上的产权人与卖方出示的身份证是否为同一人；
（2）、查验卖方身份证的真伪（防止卖方伪造假身份证）；
（3）、查验身份证是否真实为卖方持有；
（4）、查验卖方是否为唯一产权人，是否还有其它共有人。（如有其它共有人，则买卖合同必须有所有共有人签字）。

3、到当地派出所询问是否有户口，如有，请卖方迁出。

4、签订买卖合同并交付定金
审核无误后，则签定买卖合同。（二手房买卖合同样本可从江阴房产信息网的“二手房市场”频道中的“合同范本”栏目中下载）
签定合同时一般应包括以下内容：
（1）、当事人姓名及住所、身份证号码、联系方式、住址；这里当事人指的是买方和产权证上标注的产权人。
（2）、房屋的坐落、产权证上的建筑面积（有车库要写明是汽车库还是自行车库，面积多大）、定金的金额（根据总房价的多少，五千到五万不等），总房价的金额；
（3）、付款方式该如何，是一次性付款还是分几次，每次付款是什么时间。这与购房者自己的资金流转是否有冲突？购房者一定要算好资金实力，避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
（4）、购房者如需贷款，在合同中应该注明（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，不是所有的房子都能贷款的，有些年数太久并且面积过小的房子，有些银行是不放贷的，目前江阴的银行一般可以贷款评估价格的70％；公积金贷款中如果家庭中只有一个人交公积金的，可以贷评估价格的50％，但贷款总额不超过20万，夫妻双方交公积金可以贷款评估价格65％，总额不超过30万）；
（5）、约定交房时间（交付钥匙），交房时有哪些物品（家具、电器等设备）随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单；交房时出售方要签出户口，水电煤有线电视电话等费用结清后过户给购买方。特别提醒网民，户口的迁移很重要，在合同里应该明确。

二手房买卖合同中除了上集介绍的注意事项外，还有以下几点也需要市民特别留意：
（1）、水电气抄表结清实用数，电话、物业、有线电视是否有欠费。这一点也是非常重要的，原来就发生过这样的案例，买卖双方过户结束了，买方入住后，发现电话不通，然后去电信部门了解后发现，此电话欠费上千元，找卖方了解，原来是过户前此房曾用来出租，原房客打了大量长途却一直没有去交费，而电信是要求原电话费结清才能重新开通电话，买方无奈只能花了一笔冤枉钱。
（2）、违约责任的约定，违约金的数额要写清楚。买方违约，则无权要求返还定金；出售方违约，则双倍返还定金。若不能按照约定期限履行合同内容，故意拖延日期，则每日的滞纳金一般为总房价的千分之一，合同中这些如何算违约，违约的后果这些在合同中都应该非常明确。
（3）、因为目前近几年国家为了限制炒房，新出来的政策税费比较多，签订合同前一定要考虑购买的这套房子买卖双方需要承担的税金大约要多少（避免房产过户时，因为没心理准备而出现违约），一般合同会约定税金和费用按照国家政策买卖双方各自承担。也有一种情况是，卖方愿意降低价格，但不承担自己的税金，出售价格为自己的净收入，这个在合同中一定要明确约定。若短时间内不能过户，则要约定若国家出台新政策所带来的税金或费用应该由谁来承担。
（4）、即使卖方产权证上只有一个人的名字，但最好让卖方夫妻双方签字认可，这非常重要。原因在于：婚姻法规定，如无特别约定，婚后房产自动为夫妻共有，而所谓共有产，通俗来讲，就是房屋产权是夫妻双方都有份的，如果合同上只有一个人的签字，到时卖方的配偶提出她（他）对房产买卖并不知情的话，可能以后会产生很多麻烦。
（5）、双证齐全、原房产没有抵押和查封是过户前的必要条件，在签订合同前，要求出售人携带身份证和产权证到位于人民中路41号（华地百货对面）的房管局档案馆查一下产权是否被查封是非常有必要的。
（6）、集体土地宅基地上的房屋是是无法过户的，这类合同是否有效我们暂且不论，但因为无法过户，难免将来会产生纠份，这类合同即使胜诉，法院也很少判决的。
（7）、如果不清楚你的房子值多少钱，可以通过房产信息网的二手房市场查询一下同小区的房屋进行比较，如一楼为基价，二楼则基价的110％，三楼为115％，四楼为110％；五楼为80％，如是楼中楼，一般在2000元左右（视小区和阁楼层高而定）。或者通过江阴房产信息网的在线评估、或者成交案例得到帮助。
（8）、户口迁出是非常有必要的。在签订合同前，应该到当地派出所咨询一下，此房屋内是否还有户口存在，如果户口没有迁出，买方的户口则很难迁入。
（9）、经济适用房规定五年内不允许上市交易。《江阴市经济适用住房管理办法》的补充规定中十分明确：经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用权证不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购房人在取得房屋所有权证和土地使用权证满5年后，方可上市交易，政府可优先回购。交易时，经济适用住房标准面积部分按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50％向政府交纳土地收益等价款。　　经济适用住房在规定的上市交易期满之前，不得擅自出租或转让，对其出租和转让所购经济适用住房产生的收益，由所在单位或市经济适用住房管理中心负责收缴，纳入城市住房发展保障基金。
（10）、如果是通过中介机构成交的合同，应该在合同中明确中介费用的具体金额，避免将来出现扯皮。中介费用一般由购买方承担，江阴中介费的惯例是成交价的1％，但具体费用可以和中介公司商量。
（11）、所有钱款应交给卖方，而不是中介方，房产证土地证则应由中介方代为保管并出具收条给出售方。
（12）、付款方式没有固定的模式，但一般分为三步或二步，一是购房定金，二是在产权管理部门签订买卖契约后并由房管部门受理后资料后，付房款的80％；三是领取产权证后付清余款。