中国房地产战争-第3章
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原首尔市长李明博强烈批评韩国政府的不动产政策“如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物”。问责制如此严厉、各界批评绝不稍怠的韩国政府尚且只能得到如此评价，驾驭市场的能力遭受严重质疑――韩国房地产市场还真是一面躲不掉避不开的镜子。（2006…11…17）
不要用纸面数据忽悠购房者
住房分成保障与商品住宅两部分，通常人们认可，政府需要解决的是保障型住房，而不是商品房的价格。如果将大部分中低收入阶层纳入保障型住房供应系统，房屋的均价就会下降。据估计，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3％～4％。2003年8月，建设部会同有关部门起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），以住房拉动内需政策启动，大部分中收入阶层被驱赶入商品住宅市场，以及政府用市场手段实现土地收益最大化开始，我国的房产价格就坐上了火箭，房地产价格下降是偶然的，上涨则成为必然。国土资源等部门的表态证明，政府对住房问题开始两手抓，一手抓抑制需求，另一手抓扩大供给。
为缓解房价上涨的民意压力，有关部门再次提出增加土地供给和扩大廉租住房建设。增加土地供给平抑房价要有两个先决条件，一是增加的土地面积确实到位，二是必须有针对性地针对某种住宅的土地供给，才能有的放矢。这两个条件的落实，不仅有赖于政府的决心，还受到现实的抑制。
纸面计划的供给增加与现实供给的增加是截然不同的两回事。以北京为例，政府的土地供应计划有增无减，但真正落实难度颇大。北京土地供应计划与实际之间缺口不小，2006年北京市国土局完成全年供地计划中，商品房建设用地计划仅完成了69％，其余的都变成了经济适用住房和享受经济适用住房政策的用地。而这些所谓的享受经济适用住房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房，而是仅面对特殊单位群体的住宅用地。照此推论，日后在计划与实际之间依然会存在缺口。
问题不仅于此，由于城市中心土地的稀缺性，郊区土地的供应增加虽然能够拉低房屋均价，却无法拉低具有区位优势的中心城区房屋价格，另一方面，房屋拆迁改造越来越难，成本加大，上海、深圳等地稍具区位优势、配套设施完备的土地接连拍出天价。要保障中低收入阶层的住房，政府必须加大反腐力度与廉租房的建设，这两个方面的成绩仍然未能得到数据支撑。国务院发展研究中心任兴洲提出“公务员住房腐败是最大的腐败”，揭开了揩经济适用房优惠政策之油的机关单位集资建房的冰山一脚，这种赤裸裸的腐败与非机关单位经济适用房的寻租现象交杂在一起，形成牢固的利益链。
廉租房的建设也并不尽如人意，廉租房的核心难题建设资金至今未能解决。据《21世纪经济报道》，早在2006年7月，建设部、财政部、国土资源部就联合下文，要求各地要拿出土地出让净收益的5％用于廉租房建设，限令2006年年底各城市拿出计划。但此事知易行难，据称，2006年北京廉租房建设资金来源只有公积金增值收益，而财政资金一分钱也没有到位。
建设部政策研究中心副主任秦虹表示，按照2005年全国土地净收益2100亿元计，5％将提取109亿，对“十一五”期间每年需要的500亿廉租房资金缺口不无小补，同时土地出让金每年仍在大幅增长，估计2006年约为7000亿。但现实是，根据北京市建委透露的数据，北京市投入廉租房的全部资金不到亿元，全部来自于住房公积金的增值收益。这相当于在中低收入阶层商品房的优惠融资渠道中虎口夺食。公积金增值收益里面可以提取的廉租房建设资金，每年大概有26亿元。据粗略估算，到2009年年中，北京可以提供的廉租房只有1000套左右，但《北京住房建设规划（2006年―2010年）》所提供的数据为47万―60万平方米，约1万套。实际数字说明一切问题。房地产市场牵涉到土地、融资、投资等各种领域，情况极为复杂，绝不是弄几个纸面数据、画几个饼就能应付过去的，需要大量基于实践的具体而复杂的工作，同时政府必须将国有土地的收益切实让利于民，否则，这一死结无法打开。市场会说真话，民众的切身感受无法欺骗。
在杭州等地实行的保障型住房已经有了较为成熟的经验，那些决策者不妨吸取来自于实践被证明行之有效的经验，同时，引入国外用于普通收入阶层的优惠融资体系以及工厂化建设模型，真正改变目前公积金低效而官僚习气十足的资金利用方式，这才是中低收入阶层购房者的福音。（2007…07…18）
铁规不铁 房地产政策效用面临耗散危机
人人希望有安逸而体面的住房，尤其是在有购房之后成家立业传统的中国。但现实让大多数人的体面住房理想沦为奢望。无需再提房价上涨这一众所周知的事实，从70～90平方米政策效应的耗散，我们完全可以窥一斑而见全豹。
2006年开始实行的一系列调整商品房供应结构、摧抑房价的政策，除了税收政策以外，最刚性的一条是2006年5月建设部公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中要求自6月1日起，新建住房有七成应该是90平方米以下的小户型。经过一年有余的从规划到上市的周期，按理到2007年下半年将逐渐显示威力，90平方米以下的住房应该逐渐成为房地产市场的主角。那些普通购房者，完全有理由寄希望于小户型的大量出台让自己过上体面生活。
但国家信息中心的统计数字显然刚性条例的软性一面，2007年1月―5月投资在90平方米以下的项目只占总量的。该数据引来无数抨击，对于期望以小户型抑制房价的持币待购者而言，这是个噩耗。90平方米政策出台之初就遭到抵制，不仅有房地产商，还包括商品房市场化的主张者。的确，强制小户型似乎缺乏法律依据，更像是政府保障土地使用效率与抑制房价的不得已行政之举，而政府既然出台规则，各方就应令行禁止。
仅仅“存活”了十几个小时就被建设部废止的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》成为近年来中国实行时间最短的政策，足以证明国务院调整住房供应的决心。与以往一样，各方的暗渡陈仓的举动层出不穷，一些地方或是充耳不闻，或是提前审批，或是静观其变，等待制定政策者的决心自行消退。更多的做法是，房地产商加强了对小户型住宅的“合理”规划，只要客户购买两套相连的小户型，打通之后就是完整的大户型住宅。上有政策下有对策从来都不是一句空话，更何况，这些对策执行者都是地方决策层与手握话语权、资产处置权的一方政经“诸侯”。
结果就像现在所看到的，国家信息中心的统计数据表明了政策执行力的软弱。笔者猜测，大约有很多捂在一级开发商手中的土地已通过各种手段完成了报批手续，这些项目并不受铁规限制。
也不能说70～90平方米政策毫无作用。从北京市场来看，目前市场存量和增量合计90平方米以下的供应量占整体的30％，许多土地已经形成在售项目，预计2007年70～90平方米政策对住宅供应结构的影响效果无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。目前，北京市场小户型住宅的交易量已近一半左右。
对购房者来说，更大的不幸在于，即便小户型占据了市场的主导，房价也不可能进入下降通道。
一则小户型住宅仍然面临在高房价压力下的资产重估。也就是说，随着房价的急剧窜升，小户型房必定会紧跟土地与房价涨价的步伐，按照出售期同类商品房的价格进行调整。小户型房的总价可能会低，但单位价格并不会下降多少。事实上，小户型的开发成本要高于大户型。
第二，小户型与大户型房一样，只要是商品房，就会面临随着区位、公共配套设施等一系列因素而来的溢价或者折价，大城市中心城区的房屋即便只有50平方米，只要处于卖方市场，均价仍达万元以上。
第三，目前推出的小户型住宅与2003年左右的第一代小户型不同，都经过了开发商相当精准的设计，精心建筑、严格管理成为新一代高端小户型住宅的特色，小户型房绝不是廉价房的代名词。开发商大概是在以东京中心城区的小户型房为蓝本进行开发，让我们想象一下东京城区的房价吧，而北京小户型的极端最高房价也到达了每平方米3万元以上。
导致政策效用耗散的原因是多种多样的，或者是因为饱受抨击的上有政策下有对策，这意味着我们的利益激励机制出现了大问题，由房地产的主要受益方吐出利益甘当活雷锋这是不可能实现的幻想；或者是因为政策与市场化的走向相抵牾，比如以税收控制购房需求，这在全球流动性过剩、房价疯涨的背景下，仍然是个无法实现的美梦。人们的投资需求与投资成本无关，而与收益有关，投资渠道少，需要足够多，就无法阻挡追逐收益的脚步；或者是因为产品品质上升引发的价格上升。从小户型房来看，上述原因一一具备。
小户型房可以合理利用土地，可以改变住宅结构，但注定不能成为房价的助降器。忽视这一事实会导致购房者产生不切实际的幻想，从而增加对房地产市场的不满。明知无法实现还勾起民众的欲望，是违背市场规律与执政规律的愚蠢之举。这首先说明，政府要了解、认可房地产市场的客观规律，距离遥远，离按照规律行事平抑房价距离更远。但有一点，是诚信的政府能够做到的，就是告知民众房地产市场的真实数据，以及政府出台的平抑房价手段的真实效果，由民众自己做出购房判断，而不必听风就是雨地深受房价下跌幻象之害。
如果地方政府拍卖土地的资金仍然占据地方基建资金的40％以上，如果加大对廉租房资金的投入力度仅仅停留在纸面，或者对经济适用房之中的寻租现象缺乏约束能力，还是先不要提房价下降了吧，只要能稳定，就是奇迹了。（2007…07…20）
发改委的房地产紧缩政策建议是为房价推波助澜
给高房价诊脉也出现了“板块轮动”现象，从一级土地市场价格过高供给过少，到二级市场开发商捂盘惜售，转了一圈，发改委某课题组又开出了“大幅加大税收幅度、出台物业税取消预售房、放弃房地产支柱地位”的老药方。考虑到执笔者王小广先生对房地产一贯的“嫉恶”态度，即便出笼再严厉的报告也不足为怪。
令人奇怪的倒是文中所开出的某些药方，有为房价推波助澜之嫌，不能不说这是一个并不太懂房地产市场规律的宏观经济学者对房地产业开出的错误药方。
报告的中心议题是为取消房地产市场的支柱地位。对于中国房地产忧心忡忡者都不愿意看到中国的金融与几十个行业被绑定在房地产的战车上，但从历史上的眼光来看，今天房地产的局面是一个错误的重大经济政策――1998年将绝大部分人驱赶入楼市的必然后果，在可见的几十年中，中国房地产将长期处于供需失衡状态。开发商重新估值、大小户型结构性失调，以及将房地产作为投资品种大炒特炒，只不过使供需失衡状态更加恶化，而不是供需失衡的症结。
从房地产拉动消
