中国房地产战争-第14章
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为何囤地囤个没完
一份房地产开发商囤地10亿平方米的报告，掀起轩然大波。人们在找到房地产开发商无良证据的同时，也对囤地问题的成因表示严重关注。
不仅开发商囤地了10亿平方米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年，全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅亿平方米，这样的数字具有爆炸性。
先不说这份报告的数据过于粗疏，通过计算近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额，得出开发商囤地10亿平方米的结论，而不考虑生地熟地与开发年限的区别，是站不住脚的。北师大金融系有关人士也承认，这个报告采用的数据主要来自国家统计局统计年鉴及上市公司公开的财务报表，“数据方法都不能算是最成型的”。但从这份报告可以得出明确的结论，土地已经成为重要的投资品种，也几乎是最有收益的投资品种，房地产这两年的投资平均收益明显高于股市。
囤地成风的主因是，土地已经成为最值钱的投资品种，一年时间同一区域的土地价格成倍增长不是什么新鲜事。由于住宅土地只能在政府与有资质的开发商之间流转，相当于关起门来给土地定价，囤地者只能在土地储备中心与开发商之间产生，成本最后必然转嫁至终端消费者。
有两大因素在助推地价：一是宏观经济层面的通胀背景。在通胀时代，土地这类实物资产成为最佳保值手段。其实，不仅土地，几乎所有的煤、电、油、黄金、艺术收藏品、古玩等价格都在上涨，只不过由于土地资金动辄数亿，关系到民生，因此受到格外的关注。二是土地供应量受限。土地不是普通商品，可以无限生产，我国要保障18亿亩耕地的红线，对土地实行最严厉的管制，而出于种种利益考量，地方政府推出土地规划性不强，或者推出土地少于计划，因此造成市场强烈的上涨预期。两个因素叠加，形成地王频出、囤地泛滥的情况。
对于开发商而言，由于土地价格的涨幅使其坐收土地溢价，或者因提前购置土地，使土地成本与终端售价之间的利润急剧增厚，囤地成为理性选择。融资渠道等因素加剧了囤地现象，原因是受到各种政策限制之后，房地产从以银行间接融资为主，转向直接融资为主。而投资者看房地产公司有没有价值，除了现金流、回款额等项目之外，土地储备成为最重要的指标。一家上市公司股价高不高，就看其土地储备多不多。这就形成了一个恶性循环，即便房地产商以高价拍得土地，也能从资本市场上得到源源不断近乎零成本的现金流，投资者与被投资者互相助长，形成疯狂的土地情结。
值得一提的是，囤地背后还折射出房地产并购时代的影子。即便以10亿平方米的开发商囤地面积计，如果以“全国多则五六万家开发商，少则四五万家”的口径计算，每家开发商的囤地面积平均为万～万平方米，并不算多，但各家开发商之间资金、开发实力相差悬殊，囤地基本上成为大开发商的游戏，仅碧桂园一家就占据了5％，大开发商兼并小开发商今后将成为常态，垄断为王这一能源市场常见的现象，将在房地产市场上演，这对政府的产业政策而言也许不是什么坏事，对于消费者则未必是佳音。
对于政府来说，土地资源仍然是必逐之鹿。土地收入占到地方经济的半壁江山，国企改制、下岗职工安置等公共投入都指望着企业本身的土地拍卖收入，甚至在上海等地早期的大规模轨道交通等公共设施建设等，也靠土地盘活资产。因此，1996年始创于上海、深圳的土地储备中心制度迅速席卷至全国。虽然国土资源部有关官员与地方政府一再声称，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府，是隶属于国土资源管理部门的事业单位，但这几乎是不可能实现的理想，所谓政府土地储备机构就是政府拥有的最大资产的管理者，也是土地市场的实际市场主体。不解决地方政府靠地生财的方式，地方政府储地热情将有增无减；不解决土地交易的资产品拍卖本质，所谓土地储备无非就是土地投资的代名词。
我国出台了一系列政策打压囤地现象，主要是增加土地交易与保有成本，虽然取得一定效果，但效果不大，只要市场能将收益抬升至成本之上，土地仍然值得投资。
要解决这一问题，一是抑制通胀预期，使人民币一次性大幅升值，减少实物资产的投资价值；二是采用土地加速流转，提高容积率、制订土地推出的详细计划，缓解城市化进程中严重的土地供需不足矛盾，同时使市场人士的预期更为明确，最大限度地减少恐慌性的抢地现象；三是取消户籍制度，大批农民进城置换出宅基地，使土地供应大量增加，囤地高烧才可能得到根治。（2007…12…06）
处理闲置土地收效的关键在地方政府
对于中国这么一个地少人多的大国而言，集约、高效利用土地是必走之路。但我国在这方面有所欠缺。
2008年1月7日，中国政府网发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，这是中央政府关于如何处理闲置土地问题的第三份通知（前两份是2007年下发的《关于加大闲置土地处置力度的通知》与《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》）。
令人关注的是，处理闲置土地的办法更加严格：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费”。通知明确要求，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，同时还要求各地方政府在2008年6月底前将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。在征收土地闲置费的比例问题上，此次通知删去了“原则上”的字眼。
处理闲置土地有三大目的，一是提高土地的使用效率，设定容积率下限，供地向保障型住房与中小套型普通商品房倾斜，杜绝浪费行为；二是可以打压开发商的囤地惜售行为；三能够将资金实力不行的开发商淘汰出房地产行业。
第一和第三个目的可以在一定程度上达到。处理闲置土地，只要比以前处理得多，就能够提高土地的使用效率，只不过是提高多少的问题，而将资金实力不强的开发商淘汰出房地产行业的征兆正在显现。笔者曾经说过，房地产业的调整过程就是房地产商的洗牌过程，就是房地产业大鱼吃小鱼的过程。以上海而论，一些小地产商正在寻找适合出售地块的大地产商，而江浙一带有些小地产商联手开发、壮大企业，以防止被吞并。
但以往旨在集约、高效使用土地的政策收效不大，关键在于地方政府、相关利益群体如银行的决心，是否会按照通知要求做。如果这一瓶颈难以解决，此次新政出台仍然不容乐观。
比如，是否能够打压开发商的囤地行为，则完全视地方政府的认定标准。引起业内广泛关注的“增值地价”的具体形式到底是什么，就很难评估，有赖于地方政府细化。
继续追究下去，为什么以往处理闲置土地没有取得良好效果，也与地方政府有一定关联。如房地产企业在拍卖之后得到的土地未必是净地，或者是有部分居民不愿拆迁，使用地手续无法办全，拆迁问题拖延两三年是常态；还有必须由政府完成的前期四通一平工作迟迟没有完成，有可能是政府资金不够，有可能是为开发商赢得时间。但不管如何，这些土地到底是闲置还是非闲置状态，就很难认定，开发商可以将责任推给地方政府，而地方政府则可以将责任推给不愿拆迁的民众，甚至推到地方财政收入过低、财权与事权不对等上，这就将皮球又踢回了政策制订者。
对于开发商而言，也有办法通过股权结构的转变规避土地增值税，有房地产从业人士指出，手中有地的开发商，在调控政策来临之际，转让本公司股权，主要是通过在股权上做手脚，把股权转让掉，让交易方溢价收购他的股权，他作为大股东退出，而由另一个公司入主，这样就可以合理合法地规避高额的土地增值税。
开发商为什么要囤地？原因就在于土地已经如黄金一样成为通胀风险时代最好的避险投资品种，只要是好的地块囤上两年价格就能翻倍，如此一本万利，开发商自然人人乐见。而政府则是希望通过扭转税收激励制度，通过分享土地溢价红利，使开发商无利可图，自然不愿囤地。
从技术上来看，这个办法直击要害，但实际上由于这个办法需要地方政府的配合、土地在资本市场上可以获得溢价等关联因素不确定，恐怕实行起来未必那么顺利。2008年1月8日下午，广州市新年第一场土地拍卖又创下地价新高，难道不能说明什么问题吗？（2008…01…10）
三理由促成土地价格下降
土地价格下降，说明房地产市场大鱼吃小鱼的重组游戏拉开了大幕。
土地价格下降的证据主要来自长三角。2 0 0 8年1月底，上海市杨浦区新江湾城第五幅地块（F地块）由美国房地产开发商铁狮门基金以亿元的底价购得。地块土地面积万平方米，为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地，容积率为，总建筑面积可达90万平方米，折算下来，楼板价为7500元/平方米。而2007年11月初，新江湾城第四幅地块（D3地块）拍出的楼板价为20000元/平方米。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。不仅上海，南京、杭州等地也出现数宗土地拍卖成交价即起拍价的案例，南京土地交易市场甚至出现流标现象。
毫无疑问，土地价格下降表示抑制房价的严厉政策在短期内已经收效，在一连串的房地产政策失败之后，房地产市场面粉贵过面包的畸形现状暂时制止，无论如何是一件好事。
但对此鼓掌可能过早，因为这不是市场的选择，而是政府的选择。行政压力下的市场表现，在压力稍有松懈后，就会发生报复性反弹。
从CPI数据来看，房地产价格没有下跌的理由。因为通胀形势越来越严峻，预计2008年1月份可能突破7％，这是一个惊人的数字。而在通胀背景下，实物资产包括土地、黄金在内，都是最好的保值资产。事实上，在前两年地价大幅上升时，实物资产保值论是最重要的理论工具，为地方政府与囤地的开发商找到了大旗。
在通胀形势愈演愈烈的情况下，土地价格反而下跌，难道中国的房地产市场是经济规律关照不到的特殊场所？这样的解释显然是可笑的。中国的房地产市场不仅没有挣脱基本的经济、金融规律，反而体现出经济规律的无远弗届。
土地价格的下降必须从三个层面来解释。
从终端市场来看，政府以区分信贷成本、提高第二套房房贷的方法，严厉压缩房产投资性需求，与此同时，雷声远远大过雨点的印花税，一直在投资者的头顶徘徊不去。这就使得房地产投资的成本随时可能大过收益，相对于任何其他威胁，政府以税收与信贷提高成本的威胁都是最大的。这并不能说明房地产市场收益不高，而是政府从中拿走了利润大头，使得房地产交易无利可图。撤出房地产市场，是投资者在政策预期不明确下
