人人都能成为有钱人-第6章
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图三：文生和克里斯多福的财富变化
虽然克里斯多福花了三十三年投资，比他的哥哥多三倍，累积的财产却比不上只花十年投资的文生。这个例子正好说明投资金额和学位高低都不是重点，而是时间以及金钱的时间价值。
时间就是金钱
现在假设克里斯多福缔结期限三年的贷款来购买敞篷车，导致他得延迟投资。
到了60岁，他只存了90；000欧元，成长到367；039欧元，而非原来的472；880欧元。可以说这部敞篷车花掉他105；846欧元，三年期间没法投资的9；000欧元，最后却让他付出几达12倍的代价！比通货膨胀率还高！
结论不言可喻：
越早开始，越快致富
我不厌其烦强调尽快让钱为你工作的重要性。不管你的收入、年纪和投资工具，不要等待。今天就付诸行动！这就是你帮自己最大的忙。
“很抱歉，你的建议我办不到！”
为什么呢？
“要我每个月投资250欧元或者更多钱，完全没问题。但是，我可没有30年时间！”
这的确是大多数人的问题。他们在20到40岁期间，从来没想过未来，等他们开始思考退休生活才猛然觉醒。
放心，就算你没有30年时间，我可以提供你几个方案，让你以大于10％到15％的高报酬率来弥补失去的时间。不过，我恳求你不要把这些可能性当成借口，一再把今天之事拖延到明天。不管你剩下多少时间：现在就去做。
这是你能让孩子获益的一课。因为你大可现在研拟投资方案，开始教育孩子投资一事。
为了说服你，看一下图四。这张图显示以8％的年报酬率计算，要在60岁累积100；000欧元资产的开始投资年龄及每月投注金额。显然只需极少的钱（每个月27欧元，也就是从二十岁开始每天存1欧元），就可以协助他们保障未来，只要带领他们定期投资、培养良好习惯。成果和好处多多：你不只让孩子培养理财观念，还帮助他们自立和自我负责。等他们能够自食其力开始致富，你也加快自己的致富速度，因为他们不再（经济上）依赖你。
欧元 欧元 153欧元 463欧元 20岁 30岁 40岁 50岁
图四：图略，详见《人人都能成为有钱人》
要在60岁累积10万欧元资产，依投资开始年龄不同，每月该投入的资金。
“我注意到你把年报酬率设定在8％。不过这不符现况，我的银行建议的投资标的，年报酬率顶多是5％。”
我承认传统投资产品的报酬率不高。它们特别适合那些不愿拿资金冒险的保守型人士。如果你希望提高报酬率，我建议你尝试其它更吸引人的领域，报酬率可能远远高于10％。就从不动产开始谈起吧。
用杠杆原理买房致富
给我一根够长的杆子，我可以撑起整个地球。
—阿基米得（Archimède）
购入不动产的主要障碍来自这类产品的高昂价格，因此需要借助贷款，并运用所谓的财务杠杆操作。阿基米得上场了，我们会发现在致富这个领域，杠杆操作原理即是致富速度的同义词。
“阿基米得跟致富有什么关系？”
阿基米得证明杠杆越长，举起重物需要的力量越小。来看看如何在财务领域运用同样原理。
杠杆操作包含四个要素（见图五）：
图五：购入不动产的杠杆操作
● 标的物。比如10万欧元的房子。
● 支点。杠杆的支撑点，也就是你自身的财务基础。这个支点必须足够稳固，才能撑起标的物的重量。稳固度取决于你偿还贷款的能力。
● 杠杆。一切取决于力臂长度。长度越长，要花的力气越小。长度越短，要花的力气越大。以借贷而言，杠杆力臂长度相当于贷款年数。假如你用20年摊还10万欧元，年利率为5％，你的月付金是656欧元。假如把还款期减为四年，杠杆力臂变短，你的月付金提高到2；303欧元。等于得多花倍的力气。
● 施力，举起标的物所用的力，即是你每月偿还的金额。这笔钱可能来自房屋租金或是其他间接收入，比如省下的税金。你所施的力越大，举起标的物的速度越快，便越快取得财产。
“运用这类操作的时候，何时才开始赚钱？”
当你用贷款购入不动产，只有月租金高于贷款月付金，你才开始赚钱。否则，你创造的财富，只有在出售的那一天才转变成金钱。
“你说过年报酬率可能高达15％到20％？”
投资报酬率跟你创造的财富没有关系。它只是用来量化金钱的产值。暂且不管税金，假设你的自付款是10；000欧元，而购入的物产每年涨％，也就是2；500欧元。假如你将它出租，月租收入等于贷款月付金，你的投资可说自给自足。在这样的情况下，年报酬率是25％，依投入金额的增值比来算（2；500欧元÷10；000欧元）。一开始投资5；000欧元的话，你的报酬率自第一年就达到50％。你自己算后续的收益，请将财产每年的增幅列入考虑。你会发现跟储蓄存款的2％年利率天差地远。
要获得最高的报酬率，结论显而易见，你该遵守的原则如下：
投入的资本越少，报酬越大。
“所以说理想的交易是尽可能少付钱，月租金跟房贷月付金相当。”
你都理解了。运用这两个原则，你必然懂得精挑细选，树立正确的不动产投资方向。
“好吧，可是有可能拉长贷款年数。”
很有可能。不过谨记这一点：就租赁投资来说，贷款年数多长根本不重要，假如你挑选的原则是月租＝贷款月付金，付出最多努力的人是你的房客（高付出低收益），而不是你自己。
也别认为你得背负长期贷款。房租价格跟着房市行情走。你可以调高每月还款金额，只要注意维持同等房租收入。如此一来，还款期得以缩减，加快清偿债务的速度。
什么样的不动产值得投资
至于物产类型，挑选条件也是一般常识。我建议你寻找两房或三房的公寓。这是市场需求量最大也是交易最热络的房型。持有这类房子的话，在你决定出售或出租的时候才有最多的潜在客户。更何况这种小公寓的每坪租金较高。
屋价也是关键。能还十万欧元的人远比还得起一百万欧元的人多，这点不言可喻。房租也是相同道理。法国人的平均月薪是1；800欧元，500欧元月租会比3；000欧元月租吸引更多的房客候选人！
……
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你为什么不能成为有钱人？
附文：
阻碍致富的三个基本因素：
1首先是缺乏教育。这里指的不是学习水平，而是金融知识。很明显我们都没有受过任何有关理财方面的教育，尤其在学校里面。
2 其次是人们的托词和借口“金钱买不来幸福”。即使许多人都承认幸福离不开金钱。
3有些人对致富的看法根深蒂固，认为这根本不可能做到。他们不但不愿知道如何致富，甚至不想做出任何改变。其实，学习致富并不比学游泳难多少，我们只需要知道该做些什么即可。
那要从哪里开始呢？
首先你要做的一件事就是“存钱”，即把每月收入的一部分先存起来，为自己和家人的未来提供保障。这样可以避免把钱送给别人。
把钱送给别人是什么意思？
对于财富的定义是个仁者见仁，智者见智的问题。如果你想要过更好的生活，你必须做出必要的决定。例如：当你领完薪水，首先想到的是支付账单，那么就意味着你先把钱先给了别人，而自己还在承受着金钱的压力。但如果你决定在支付账单前先把钱存起来，那么你首先想到的就是自己，而且是在为自己的未来打基础。
但是即使每个月都存钱，我也不能变成富翁。
存钱仅仅是第一步，接下来你要知道怎样使用这些储蓄，来帮你实现你的人生目标。把钱放在储蓄账户里，不会让你的财富增值，相反的，如果像富人们那样，让你的钱升值10％或者20％（甚至更多），你才真正创造了财富。
如何投资才能有10％的利润，而银行只有5％而已？
例如：你贷款购买了一套价值15万欧元的公寓，先支付了7500欧元，打算用租金来还贷。假设你的公寓每年增值1％，即1500欧元每年，你的投资回报率就是20％（1500� 除以7500�），而且租户还替你偿还了贷款！
除了房地产，股票也能使你的财富迅速增值，升值10％以上。
但是投资股票风险太大
从事任何行业之前，你都要先了解它才能决定怎样去做。同样的，投资股票也要讲究方法，对于那些没有目标的投资者来说，股市的风险是很大的。如果你只是听从银行工作人员讲的，而你自己对那只股票一无所知就投资的话，相信我，你的损失将会很严重。
最好的方法是投资一只基金（FCP共同投资基金），每月你能赚取同样数额的利息。欲了解更多有关这方面的资料，请参阅我的书《人人都能成为有钱人》。
小贴士：如果你想像有钱人那样赚更多的钱，那么就把一部分储蓄放到股市里，你会发现你很快就忘记了那2％的储蓄投资。但是这个投资要在你进行相关知识培训以前做。
很多人想学习致富，但这需要花费很多时间吗？
了解如何致富不需要花费太多时间，只要几个小时你就可以掌握一些基本的规律方法。一旦你很好地理解和运用这些知识，你的生活将会得到改善，而且比你想象的还要快。
我给你们的建议就是：永远不要停止学习。
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《人人都能成为有钱人》改变了他们
我真心认为，编撰一本谈及人们生活的书不可能是一个人的成果。所以我想要谢谢所有给我建议批评的人，特别是依莎贝拉、史帝芬妮、维若妮卡、娜塔丽、西尔薇、中国人的妻子。男性这边，非常感谢文生和罗柏、奥利维耶、杰翁（昵称中国人）、皮耶，以及要谢谢路克的宝贵协助。
这些人都读过《人人都能成为有钱人》，
以下是他们的心得！
欧利维埃·塞邦真正告诉我们致富秘诀。这么简单。人人都做得到。读这本书，遵照他的建议，你的生活将有所改变。
——文生·Ｐ
先支付给自己是简单概念，每个人都可以做到，它让你的财务未来大不相同。忽略这本书将是你的风险和损失。
——莫丽·Ｂ
欧利维埃·塞邦以简单、有趣、刺激的方式解释金钱的运作。《人人都能成为有钱人》是一本实用、巧妙的书，让你学会掌控金钱，而不是被金钱左右。
——皮耶·Ｒ
《人人都能成为有钱人》是惊人的一本书，几个小时就能读完，接着你可以立刻、迅速地展开致富行动。
——尚艾维·Ｐ
浅显、惊人的一本书，让你完全改变金钱观。精彩绝伦。
艾乐莎·Ｚ
谢谢这本书给我上了现实的一课，它证明致富是起而行动的结果，我们所有人都有机会改变命运。人人都该拥有一本的书。
——皮耶·Ｏ
我们总是认为有钱的人才能致富。但是本书清楚地证明人人都可拥有财富，只需要在行动前多想三十秒。文笔浅显易懂，内容富有教育性。太棒了。
——凯瑟琳
