物权法原理-第52章
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其五，管理团体具有法人格，对单个区分所有者征收管理费、请求停止违反义务的行为及损害赔偿等，也很便利。在涉及诉讼事务时，可以管理团体名义直接起诉或应诉。
2管理团体法人化的缺陷
管理团体法人化虽具有以上实益，但同时我们也看到，管理团体法人化也存在一些问题，其中最主要者莫过于管理团体法人的设立、监督与私法上的财产责任问题，以及因此对于区分所有权制度之损害。因之，纵使于美国，虽已通过判例而承认了管理团体之法人资格，但学说迄今仍颇有微词，更何况美国现今判例之承认管理团体（公寓所有人协会）法人资格，也是经过法律理论及社会情势的长久演变所致，而非一步到位。于此可见，承认管理团体的法人化，应格外慎重。
4。我国关于区分所有人管理团体应采日本模式
我国制定物权法规定建筑物区分所有权制度时关于管理团体，一方面应追随管理团体法人化的基本潮流，建立与各国尽量相通的管理团体法律制度，另一方面似不能急于求成，而应采慎重立场。基此判断，我国以采日本模式为宜。一方面规定一般管理团体为无权利能力的社团，不具法人资格，其诉讼当事人能力，依我国民事诉讼法第49条予以解决；同时复规定具有一定人数（如50人或100人）以上的管理团体，得通过法定程序享有法人资格。
（第五节关于建立我国建筑物区分所有权制度的问题
一、建立我国建筑物区分所有权制度的必要性
住宅问题，为现代一切国家之一重要的社会经济问题。虽然各国基于不同的政治、经济制度，而往往采行不同的住宅政策，但是，在谋求保障和满足社会成员，尤其是城市居民的住宅需要这一点上，则大抵是相同的。我国为社会主义国家，有关住宅问题的基本政策和制度，曾经历了一个曲折的发展过程。1949年至1978年期间，实行住房的公有化、福利型制度。从1978年开始迄至现今，是对旧的住宅制度进行改革的时期。通过近20年的改革，我国现今大抵已经走上了一条被称之为“住宅商品化”的道路。这种住房制度，将城市（镇）居民住房的生产、交换、取得，与市场经济联系起来，对于根本改善居民居住条件、满足人民日益增长的住房需求，实已发挥了十分重要的作用。
自1980年开始，我国城市尤其是北京等大城市和沿海开放城市，开始大量兴建供作居住使用的多层和高层建筑物。进入90年代以后，这种多层和高层建筑物急遽增加。在将住房的生产、交换、取得纳入市场经济轨道后，多层和高层建筑物即按居住单元出售给城市（镇）居民。这样，对居住于同一栋建筑物上的住宅单元所有者之间的相互关系也就需要加以调整。而这种调整即是要求建立我国的建筑物区分所有权制度。
一般地说，在我国现实条件下建立建筑物区分所有权制度，具有以下必要性。
第一，我国城市化进程的一日千里的发展，迫切要求建立建筑物区分所有权制度。按照现代社会学原理，所谓城市化，是指人口向城市社区集中的过程，通常通过原有城市的扩大、非城市社区向城市社区的转化，及新建城市三种途径得以实现。据统计，在人类进入本世纪80年代之后，已经有17。2亿人居住于各种规模不等、形态各异的城市中。尤其引人注目的，是在美国的波士顿……华盛顿d。c地区、洛杉机……旧金山地区，欧洲的伦敦地区、巴黎地区、鲁尔地区，日本的东京……大阪地区，城市化的延续正在使许多大城市连为一体，形成称之为“人类居住空间的新型组织形式”的城市带。这一引起人类生存格局发生重大变化的社会过程，即是城市化。
第51章 建筑物区分所有权（7）（）
我国的城市化问题，起自1949年…1957年这一时期。据统计，从1950年至1955年，我国的城市化水平由1949年的10。6％上升到了13。5％。1956年至1959年，城市化水平由13。5％升至19。7％。1960年由于政策失误和遭受3年自然灾害，国家动员2千多万城市人口下乡务农，城市人口于是由1960年的13073万降至1962年的11659万。1966年至1978年，由于十年动乱，干部下放及知识青年上山下乡等原因，城市人口徘徊在1…1。1亿之间，城市化水平徘徊在14％左右。1978年十一届三中全会以后，由于改革开放及充分发挥中心城市的作用，我国的城市化进程在几经波折之后，终于以不可阻挡的势头重又加速发展了。尤其是1979年至1985年的6年间，在农业超常规增长的带动下，国家经济全面繁荣，城市化水平迅速提高。至1990年底，城市化水平达到18。961％。由于城市化，致城市人口膨胀、地价上升。城市（镇）人口的住居问题，于是成为重要问题。而要解决这一问题，唯有兴建多层或高层建筑物即所谓区分所有建筑物，始能竞其功。由此，区分所有建筑物之大量涌现，即成为我国区分所有权制度滥觞的物质条件。
第二，以区分所有建筑物解决城市（镇）人口的居住问题，具有经济性。对于城市（镇）居民来说，购买区分所有建筑物之一单元，较之单独兴建或购买一户独门独院式的住宅，更为经济。由于城市人口膨胀、地价高涨，单个的个人在城市（镇）中兴建或购买一户独门独院式建筑物必将由此付出巨额代价或根本不可能。于是，通过建筑区分所有建筑物，把取得住宅需要付出的高昂代价，尤其是土地价格分摊到众人身上，便成为最佳的选择。另外，建造区分所有建筑物，对买卖双方来说，也都十分有利。就买方（住宅所有权人、区分所有权人）来说，价格上具有便宜性；就卖方而言，也无须经过很长时间才能收回投在建筑物上的资金，而且可从非常复杂的管理事务中解脱出来。由此可见，区分所有建筑物（集合住宅），在解决城市（镇）居民的住居问题上确有其独到的功能，从而也就决定了我国建立这一制度确有其必要性。
第三，在城市中取得住宅，对一国之市民而言，实具有至为重要的意义。就取得住宅的权利的性质而言，一是可以取得住宅的所有权，二是可以取得住宅的承租权，三是可以取得住宅的借用权。我国因实行住宅商品化制度，故主要以取得住宅的所有权为主。另一方面，就取得住宅的类型来看，主要有二：一户独门独院式住宅，与区分所有住宅之一单元。前面已经提到，由于城市化之结果，地价暴涨，单个的个人欲在城市中独立建造、取得独门独院式住宅殆属不能。而且，兴建一户独门独院式住宅，往往也有碍于城市的整体发展及长远规划，故多为城市政策所不许。这样，取得区分所有建筑物之一单元，遂成为城市（镇）居民取得住宅的基本途径，由此也就决定了建立建筑物区分所有权制度的必要性。
二、关于制定我国建筑物区分所有权法的建议
（一）建筑物区分所有权立法模式的比较法考察近代以来，关于建筑物区分所有权之立法，各国形成了三种模式，即民法模式、住宅法模式及建筑物区分所有权法模式。我国建筑物区分所有权立法选择何种模式，无疑将是一项重要的立法政策判断问题，必须格外慎重。鉴于此，以下乃有必要就此三种模式之优劣予以比较。
1。民法模式
以瑞士、意大利为其代表，是在民法典中设专章、专节或专条规定建筑物区分所有权制度的立法模式。
在法制史上，民法模式的源头，最早可溯及到1804年法国民法典第664条。前文已经谈到，此条规定，对于法国法系同类立法产生了深刻影响。如；1865年意大利民法典第532条，1867年葡萄牙民法第2325条，1896年日本民法第208条，1907年瑞士民法第712条之1至20，以及我国台湾民法第799条至第800条等关于区分所有权的规定，均是直接受它的影响而成立起来的。然而，进入20世纪以后，这一在民法典中规定建筑物区分所有权条款的“民法模式”却出现了两个相反的发展趋向：其一是法国、日本代表的民法抛弃此“民法模式”，而改采区分所有权法模式；二是意大利、瑞士所代表的民法，进一步补充、完善民法典中既有的区分所有权制度的规定。，此两个发展趋向中，代表区分所有权法立法潮流和发展趋势的，是法国和日本法的立法模式。
民法模式的优劣是显而易见的。其优点除了具有立法技术上的简便性外，还在于它是以民法普通法的形式建立建筑物区分所有权制度，由此使建筑物区分所有权制度在整个私法体系中占据一席之地。另外，这种模式，也有助于民法对现代所有的不动产所有权形式进行统一的立法调整。当然我们也看到，民法模式也并非十全十美的模式，相反仍有以下缺陷。
第一，它不可能就建筑物区分所有权制度的各个方面设立详尽的规定。上文已述，建筑物区分所有权，为一种复合形态的不动产所有权，其涉及的问题远较一般不动产所有权复杂、广泛，不仅包括专有所有权、共有所有权，而且也包括成员权及建筑物之管理等等。因而试图通过在民法典上设立专章、专节甚或单个的条文来规定建筑物区分所有权制度的全部内容，殆不可能。由此之故，自1804年以来，西班牙、日本、葡萄牙等民法，大都也就仅设有一个或几个概括性的区分所有权条文。纵使20世纪初叶制定的瑞士民法，及1942年意大利民法典设有20个以上的条文（前者为20个条文，后者为23个条文），但也远不能包涵区分所有权制度的一切方面。
第二，建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产所有权形式，，不仅具有“物法性”的因素，同时还有“人法性”的因素。如管理团体、管理机关、管理规约等，均为“人法性”的因素。现代民法基于国家公安及公共利益的考虑，虽将大量的公法规范融入到私法（如民法典）中，形成所谓“私法的公法化”的现象，但这势必在一定程度上改变民法调整平等主体间的财产关系和人身关系的私法的性质，影响其私法机能之发挥，进而损及整个私法体系的和谐。可见，以民法模式规定建筑物区分所有权制度，弊大于利，不足为取。
2。住宅法模式
主要为现今英美法系之英国、加拿大、澳大利亚、新西兰及印度等国所采，是制定一部住宅法，对一切类型的住宅的所有、租赁关系进行调整，并将建筑物区分所有权作为其中的一部加以规定的模式。与民法模式一样，这种模式具有立法技术上的简便性，而且对因住宅所生的一切关系以一个部门法统一调整，也可收整体调整之效。惟其缺点也是显著的、不容忽视的。
第一，区分所有建筑物与一般的建筑物不同，一般建筑物的所有人通常为一人，即使为数人，也可依民法共有法理处理之。而在一栋区分所有建筑物上，其所有人往往为数十人、数百人，甚至上千人，每个所有人对其建筑物专有部分享有专有所有权，对共用部分享有共有持分权，对建筑物之管理、维护和修缮等，享有成员权。
此种错综复杂的关系与一般建筑物之所�
