重生之最强人生-第495章

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　　　　哪怕殷俊分成十期来开发，一期开发这2万户，三五年之内都别想消化完毕。

　　　　而只要把口碑给做出来，随着天水围的逐步开发，香江经济的不断向好，那么天水围这块土地，真的以后是发展无限。

　　　　别的不说，单说除了新界，除了这天水围，你谁能搞到这么多的土地？

　　　　世界最大型的居住小区之一的美孚新邨，也才40亩啊！

　　　　太古城号称香江港岛最大屋邨，也才53亩啊！

　　　　人家殷俊出手就是697亩！

　　　　土地面积如此之大，那么可做的项目就多了去了，再加上地价便宜得过分，只要殷俊不黑心，建造几个亚洲先进级别的屋邨，完全不是问题。

　　　　想着这么大一块肥肉，设计公司哪里有不想一口吞下的？

　　　　殷俊倒没有仓促的做决定。

　　　　他第一期的初步规划还是出来了，70亩的土地，地点在天秀路跟天瑞路交界的地方，也算是交通要道了。

　　　　内流河对面就是流浮山，就是麒麟印刷厂，只要修起了房子，两条线路的公交车在这里是必经之路，安排站点是不费吹灰之力。

　　　　麒麟文化第一次修建房子，殷俊可不仅仅是把房子盖起来那么简单。

　　　　虽然在香江修建房子，没有内地那么的用地奢侈，但殷俊也希望像是日本的建筑师那样，把修房子当成一种艺术，而不是一种劳力工程。

　　　　要不是现在殷俊没有什么名气，又是修建的居民屋邨，殷俊都想直接请贝钰铭来帮忙设计了。

　　　　除了具体的户型和布局之外，整个屋邨的绿化、设施等等，都得要非常完善，非常的现代化，这才不枉费自己的一番心血。

　　　　虽然房地产是注定要赚大钱的，殷俊也不可能亏本卖房子，但殷俊也希望自己能挣得皆大欢喜——买房子的高高兴兴、心满意足，卖房子的也欢喜的数着钞票。

　　　　面对着五六家香江一流设计公司派来的总监、副总监，殷俊从来没有把他们看得有多权威。

　　　　我可是连卢浮宫玻璃金字塔、迪拜塔、帆船酒店、水晶岛、大裤衩、卤煮塔、马桶盖、开瓶器等等好坏大厦都见过的人啊，就连建筑小区都看过上万个，眼光和经验比起你们这些80年代的设计师，高到不知道哪儿去了，你们也别在我面前摆谱。

　　　　殷俊从来不惯香江人，特别是那些自以为是的人。

　　　　所以他站在自己的土地上时，根本不听“我们给你准备了什么设计”、“这样的设计才好”……之类的话语，而是直接提出的自己的要求。

　　　　“这里我需要两家医院。”

　　　　“这个位置一所可以容纳1000人的小学最合适；它的对角处，也就是那个角落，要修建一所五个年级的中学。”

　　　　“靠近路边的一片区域，我需要一座大型的花台，将路边的粉尘隔开。”

　　　　“这边的超市我希望有2000方呎，门口一片空地，可以让人歇息。”

　　　　“房子我不要屏风形状的，间距也不能那么小。”

　　　　“这里要有一个游泳池。”

　　　　“这条绿荫小道是用来散步的，地面用小碎石铺垫，周围的花草高度不能超过1米。”

　　　　“……”

　　　　在一周的时间里，殷俊领着他们，把自己的需求给全部说了一遍。

　　　　一开始霍健宁还不觉得有什么，等一家最聪明的设计公司，将殷俊的吩咐画成了一个大型的效果草图，送过来的时候，大家看着不觉眼睛一亮。

　　　　这样的一个屋邨，看上去就跟一座公园一样，虽然稍微有点浪费面积的嫌疑，但就凭着这些绿化和生活设施，绝对比市区的许多楼盘惬意多了。

　　　　而且殷俊吩咐出来的屋邨环境设计，根本就不是东一榔头、西一榔头的胡乱编造，仔细看的话，这整体看起来就非常的合理，不会杂乱无章，非常的赏心悦目。

　　　　香江人喜欢把屋邨的名字取名为“阁”、“新邨”、“花园”等等，殷俊是卖房子给香江人，所以就干脆把整个屋邨取名为“麒麟花园”。

　　　　如今殷俊拿出来的第一期70亩土地，当然不可能一次就开发完全。

　　　　人家美孚新邨和太古城，可都是十几年才彻底开发完毕的。

　　　　倒不是说他们没有能力一次开发完，实在是这样太浪费人力物力，还不符合利润的最大化——修着修着楼市就涨价了，那么每一期的房价都能上涨，这难道不比你一开始就定一个统一价格好？

　　　　既然要在房子上凑够自己在娱乐圈发展得资金，殷俊自然就不可能浪费掉。

　　　　想想香江电影和好莱坞的差距，想想好莱坞那强大的电影工业能力，想想那些动不动就烧掉一两亿美金的特效电影，殷俊手里没有个三五十亿美金，根本没办法、也没有信心去追赶好莱坞。

　　　　好莱坞能成为世界第一，那是建立在无数的尸骸之上的，其中就包括了许多他们自己的！

　　　　要不是这些破产倒闭的电影公司，为他们指明了发展道路，好莱坞当然不可能发展得那么强大。

　　　　而美国几乎是靠全世界电影市场的养料，来把好莱坞给养得不可一世，殷俊却只能靠自己的努力去追赶，其中的难度是可想而知。

　　　　因此，殷俊连自己最不愿意做的房地产生意也做了，那就不会再扭扭捏捏的。

　　　　70亩的土地，殷俊也准备分为10批来做。

　　　　不同的是，这10批并不是要十几年才做好，殷俊准备学习华懋的方式，快速的修建好房子之后，快速的卖掉。

　　　　这样虽然会少赚一点，但也能让殷俊的实力增长得快一些。

　　　　如果顺利的话，五年之内就能把这70亩的10批给完全修建好、卖光。

　　　　所以殷俊做的整体规划，包括医院学校、生活配套设施、绿化环境等等，是这70亩的整体。

　　　　框架一旦搭建好了，那么剩下的房子就像是拼图一样的填进去就行了。

　　　　现在呈现在大家眼前的，就是这么一幅70亩的大型效果草图。

　　　　看着如同行云流水一般的规划，一群设计师们连连的摇头。

　　　　他们原本以为殷俊是在胡闹，觉得自己了不起、是天才，所以胡乱干涉这些设计师该做的事情。

　　　　可如今看着依照殷俊的吩咐做出来的效果草图，他们有种惊艳的感觉。

　　　　香江很少有大楼盘出现，三五千户的就算是大楼盘了，美孚新邨和太古城这样的超级大楼盘，一二十年才出一个。

　　　　故而他们寻常设计的，大部分都是1000…3000户的楼盘，这还是这五六家一流的设计公司，别的小公司经常都做三五百户的屋邨设计。

　　　　这些设计师看在钱的份儿上，虽然对殷俊的要求唯唯诺诺，但绝大部分人都是想着自己在尽量满足殷俊的设计需求的同时，要做出怎么样符合自己设计理念的设计规划来。

　　　　现在殷俊的规划图摆在了眼前，一群设计师的脸上火辣辣的疼。

　　　　他们可不知道以后在内地，几百亩甚至几千亩的超级大盘都有，天下第一神盘花果山社区，更是多达27450亩，区区70亩的居住小区设计图，在殷俊眼里，根本也算不得什么难题。

　　　　别说是那些超级大神盘，别说是北上广深，就算是在殷俊居住的鄂北伍汉，上百亩的小区也是有不少，殷俊只用把其中的几个综合一下，就能得出一张在这个年代看起来非常先进的设计规划图纸。

　　　　毕竟40年左右的代差，绝对不仅仅是设计水准能抵消的，社会日新月异的发展，各种观念不断的进步，比起一个人的奇思妙想，要可靠得多。

　　　　当然了，如果要是贝钰铭这样的天才建筑大师，那么时间对他们来说是无效的，他们只用把自己脑海中灵机一动想出来的方案拿出来，就算是100年以后，都不会落后。

　　　　比起他们来，殷俊也就是一个未来社会的建筑搬运工。

　　　　以后等到殷俊想要修建总部了，那肯定得请真正的大师来才行！

第五百零六章　你看好谁？（）　
殷俊既然吩咐下去了，设计师们脑海里也有一些方案了，那么剩下的就是达者为先了，谁设计的方案最契合殷俊的想法，那么他们就会获得价值上百万的设计费用，以及后续可能的整体上亿设计费用。

　　　　现在的香江设计师们，还没有以后那么的牛比，没有按照建筑面积来收钱——每个平方英尺都要收钱！就跟装修一样。

　　　　只不过，那些落选的设计公司，也会获得三万到五万左右的辛苦费，没办法，这就是行规，四十年之后都是如此。

　　　　设计方案里面，外部设计都还是其次，最重要的还是住房的本身。

　　　　在这一点上面，香江的设计师们倒是非常的厉害，比起日本的设计师都还擅长利用狭小的空间。

　　　　殷俊曾经看到过，李超人的长实集团在2014年左右，曾经在新界一个叫做“岚山”的小区里面，推出过丧心病狂的177方呎，也就是差不多16平米的超级蚁居，就这样都还有单独的卧室、浴室和厨房，让人瞠目结舌。

　　　　因此，在许多内地人看来，香江一家三口的房子40…50平米太小了，但在他们来说，实际上已经够用了。

　　　　殷俊不想把人当成猪狗来养，所以他不准备做多么小的房子。

　　　　第一期的第一批房子，他准备用500、800和1000平方呎的三个户型。

　　　　主力户型自然是500方呎的，800方呎的居中，1000方呎的大约占据5％就足够了。

　　　　500方呎的拿给单身汉或者是小两口居住，800方呎的给一家三口住，实在是有钱的，那么买1000方呎的大房子住。

　　　　当然了，一个楼盘最赚钱的根本不是住房，而是商铺和写字楼。

　　　　在天水围这样的地方，写字楼是没有多大需求的，所以殷俊只做住房和商铺。

　　　　慈善晚会上面，殷俊豪爽的给难民营捐款，给警局捐款，又是非常有名的天才富豪，所以香江政。府方面，对于殷俊要修天水围的房子，有不少的优惠政。策。

　　　　比如说容积率他们就给到了3。5。

　　　　这代表了什么呢？

　　　　殷俊买了500万方呎的土地，那么乘以3。5倍，就总共可以修建1750万方呎的楼面面积

　　　　每一个城市的土地，不可能我买1000平米，你就只允许我修1000平米，这样岂不是我只能修建一层楼？

　　　　这在房地产商人来说，就是非常不划算的。

　　　　故而就有容积率这个东西出现。

　　　　凡是越繁华的市中心，买下土地的容积率就会越高，最高的20…50倍的容积率都能有。

　　　　网上曾经传说，香江的容积率普遍都是10，那其实是错误的。

　　　　除开了豪宅别墅不算，在2018年，在最繁华的港岛区域，最高容积率才会批准为10，8和9都有。

　　　　而在九龙和新九龙区域，容积率一般是7。5。

　　　　如果是没开发过房子的新区域，一般也就是3…5。

　　　　注意，这可是40年之后，那时香江的高楼大厦不计其数，才有这么高的容积率。

　　　　在现在香江普遍高楼都是30层上下的时候，他们的容积率其实是很低的，基本上最高也不过8，最低甚至要到2。

　　　　比如说天水围这样超级落后又地域广大的地方，香江政。府一般就给2，最多2。5。

　　　　但1980年的天水围，和10年前，甚至是5年前的天水围都不同了，这里的人口不断的暴涨，让